豪掷83亿北京拿地 华侨城却一卖再卖欲彻底退出

【编者按】2016年，新华社曾发评论文章《小心地产市场的“地王”盛宴》，其中提到：目前北京很多“地王”项目要想上市盈利，未来两年房价必须要在目前基础再上涨100%或更多。而就在此前，业内也传出了这些项目“最终谁来买单”的疑问。也曾在京高价拿地的华侨城，近日便做一个决定，打算从当年83亿元拿下的地块（目前新著东方项目）中退出。分析认为：这一次退出，符合华侨城的新战略，从资金到操作都堪称真正的“全身而退”，但是，其他曾高价拿地开发商呢？

10月31日，华侨城A（000069，SZ）挂牌转让北京侨禧投资有限公司（下简称北京侨禧）51%股权。早在今年8月，华侨城已出让了该公司49%的股权，此举意味着完全退出该公司，以及新著东方项目。由于尚处于预披露阶段，标的价格还未确定。

《每日经济新闻》在该项目走访地调查中注意到，项目工地还在正常施工过程中。据一位销售介绍，项目决定本月底开盘。

项目6月已开建

时至今日，华侨城拿下该地块已经两年之久。按照业内惯例，该项目早应开盘入市。在这期间发生了什么呢？

据媒体报道，2015年11月2日，华侨城与招商、华润组成联合体，以总价83.4亿元竞得该项目地块，这一成交总价也成了北京土地总价第三高。这个地块位置上即后来的新著东方项目，而新著东方的开发商即北京侨禧。

但工商登记变更记录显示，2016年9月，招商地产与华润置地正式退出了北京侨禧，此前3家企业分别持股项目公司约1/3的股权。据《北京商报》报道，华侨城曾表示，该地块作为企业时隔多年再次在北京拿地，战略意义重大。

两家公司退出一年多后，2017年8月1日华侨又迎来了新的合作伙伴。泰禾集团（000732，SZ）通过旗下北京泰禾锦辉置业有限公司（下简称锦辉置业）向华侨城购买北京侨禧49%股权。

业内均认为经过此次的股权转让，该项目应走入正轨，而《每日经济新闻》记者也在现场注意到，项目的围挡上面写着华侨城和泰禾集团两家公司。目前项目还在紧张的施工期，大部分楼体达到正负零，部分楼体超出地面数层。值得注意的是，在现场建设单位把11月15日定为一项节点目标。

一位北京侨禧的负责人向《每日经济新闻》向记者表示，该项目从今年6月就已开始建设。华侨城在此时将北京侨禧剩余51%股权转让，正式退出项目，不禁让人疑惑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从实际情况看，当前此类股权项目的转让具有积极的意义，对于其资金面的紧张压力缓解有积极作用。严跃进认为，在调控下很多地王项目的开发节奏比较慢，潜在的资金成本也很高，这个时候转让项目也是为了降低资金成本，同时有助于寻找更值得投资的项目。

记者也曾致电多为华侨城相关人士，但均未获得回复。

华侨城北方集团志在文旅

在项目现场，记者注意到项目售楼处已经基本完成，进入售楼处的通道也在施工中。现场一位工作人员向记者介绍说，这个项目2019年左右完工。

《每日经济新闻》记者以购房者的身份致电该售楼处时获悉，项目暂定将在12月末开盘。11月30日售楼处对外开放，主要户型为110、130、170平方米左右的大平层。据华侨城当时拿地的新闻报道，此地块需配建5.7万平方米公租房，溢价率50%，折合楼面价已达5.6万元/平方米。

从销售均价来看，曾有业内人士分析，按照拿地成本以及项目的打造标准推算，项目未来的销售均价应该达10万元/平方米。而从市场竞争来看，公开数据显示，在同一时期，北京丰台区域接连出让多块高价土地。如今，该地块周边的项目陆续先行入市，这为该地块的后续开发带来了不小的压力。从规划来看，该地块需要配建的物业类型包括邮局、卫生所、电信机房、教育用地、社会福利用地、公交枢纽用地、文化设施用地等。

单从项目来看，已经面临以上种种因素。而在2017年5月，华侨城正式成立其全资子公司华侨城北方集团，并明确指出，未来，华侨城北方集团将坚持“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式，明确以“京津冀”城市群为核心，北京、天津、河北三大区域为发展中心，大力推进“京津冀”文化旅游一体化战略。

严跃进认为，华侨城近期投资的重点在于文旅地产方面，尤其是包括特色小镇以及一些中西部的文旅产业项目等投资比重较大。类似北京地块项目进行股权转让，很大程度上和其回笼资金的概念有关。通过此类项目抛售，能够为其回笼较多资金，也有可能将此类资金运用于其他地产项目的收购上。

回笼资金，按集团方针行事，这或许是主要的内部原因。目前北京侨禧51%股权挂牌处于预披露阶段，出让价格未知。可知的是，泰禾集团8月1日公告中披露的数据显示，当时锦辉置业以挂牌底价7.34亿元受让北京侨禧49%股权，锦辉置业同时向北京侨禧提供股东借款偿还公司的部分股东借款本金44.49亿元及相应利息。