万科为什么这么牛？机构：龙头房企或还能涨四成

房地产调控未见丝毫放松之际，龙头房企的股价却创出新高。其背后，除了消息面的刺激因素，还有龙头房企在资源储备、转型潜力上的深厚积累。

今日，以万科为代表的A股房地产板块表现活跃，整体涨多跌少，万科股价更是创出历史新高，以31.79元/股的涨停价报收。中华企业、财信发展等此前有一定幅度调整的区域性地产股也出现涨停。此外，华侨城A、金地集团涨幅在6%左右，世联行、招商蛇口、新城控股、阳光城等涨幅均超过3%。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，地产股表现不错充分说明房地产板块的基本面依然获得市场认可，尤其是近期众多房企都在冲刺年度销售业绩，地产股的大涨是对其业绩预期的体现。也有业内人士认为，多重因素助推了房地产股的上涨，其中，龙头房企在未来上升空间更大。

以万科为例，今年前十个月，万科实现销售金额4328.9亿元，同比增38.8%。而根据兴业证券日前发布的纪要，万科有关负责人在回复投资者关于万科总货值的提问时表示：项目资源方面，加上10月份新获取的500多万平方米，未来总的可结算资源约1.35亿平方米，可售规模在9500万平方米左右。此外，就推盘而言，今年第四季度可能更集中。今年上半年，市场好，推盘相对多一些，但下半年推盘会更多。最后两个月的推盘量预计比9、10月份多。

关于转型，万科董事会主席郁亮日前接受采访时表示，万科未来的发展理念，就是以人民的美好生活为中心，要成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。

中信证券研报认为，万科销售表现超越行业平均水平，且由于高效拿地，未来货值充裕度将不成问题。目前的行业环境有利于万科这样的龙头企业，再加上该公司融资成本低，拿地优势明显，维持偏低的净负债率对股东并非最优选择，2018年，公司净负债率有望超过50%。另外，物业、物流地产、长租公寓等新业务进展迅速，也成为万科估值体系的重要补充。

中金公司则表示，积极看好明年A股地产板块投资机会，其判断，龙头房企将有40%左右的上涨空间。

对于行业冷暖，中型房企也有切身体会。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者透露，该公司今年的销售情况也很不错，主要得益于公司的布局符合市场发展趋势，在新城控股进入的45个城市中，一二线城市和三四线城市的配比比较均衡。另外，公司的住宅和商业并进的战略在今年也取得了良好的效果。

中原地产首席分析师张大伟指出，龙头房企的销售额持续刷新历史纪录。截至10月底，碧桂园、恒大、万科、融创等龙头公布的销售业绩均已超过了2016年全年。而且，龙头房企转型加速，布局合理。此外，对住房租赁的鼓励政策出台，加快了部分房企的业务转型，这也受到了市场关注。

另据上证报资讯统计，今年三季度，基金对房地产板块进行了加仓。三季报数据显示，基金配置房地产股的市值占净值比和占股票投资市值比例分别为0.53%和3.12%，而上期数值分别为0.5%和2.79%。与此同时，其他机构则小幅减持房地产股，三季报上市公司前十大股东榜显示，包括保险、QFII、社保、券商、阳光私募在内的机构合计持有69.94亿股，占总股本比例为4.27%，而上期为5.18%。