朱海斌：租售并举可能是下一个最大拐点 但不能一刀切

摩根大通董事总经理、中国首席经济学朱海斌

凤凰财经讯 摩根大通董事总经理、中国首席经济学朱海斌在“财经年会2018：预测与战略”上表示，中国的住房政策从1994年以后有三个大的拐点。

第一个拐点是1998年，当时房地产市场改革正式终止了住房分配的制度，当时提出的是建立以经济适用房为主的多渠道的住房供应体系。第二个拐点是2003年，把以经济适用房为主改成了主要以普通的商品住房为主。

这次是多渠道供应，租售并举，这是一个新的思路，从政策上来讲，很可能是我们面临的下一个最大的拐点。租售并举是一个比较新的提法，在未来，我们新的住房体系，可能会有三个主要市场部分：商品房、经济适用房（或棚户区改造）、租赁房。

虽然租赁房市场要大力发展，但朱海斌人文，在这个前提下，需要避免“一刀切”的政策。一二线城市与三四线城市状况不同，如果还是重复以前的“一刀切”，各个城市都大力发展租赁房市场，可能会出现一二线城市供应严重不足、三四线城市供应严重过剩的情况。

以下是朱海斌发言实录：

朱海斌：十九大报告里关于住房政策的表述，从政策上来讲，从1994年以后有三个大的拐点，第一个拐点是1998年，当时房地产市场改革正式终止了住房分配的制度，当时提出的是建立以经济适用房为主的多渠道的住房供应体系。第二个拐点是2003年，把以经济适用房为主改成了主要以普通的商品住房为主。这次是多渠道供应，租售并举，这是一个新的思路，从政策上来讲，很可能是我们面临的下一个最大的拐点。租售并举是一个比较新的提法，在未来，我们新的住房体系，可能会有三个主要市场部分：商品房、经济适用房（或棚户区改造）、租赁房。

我们在新的提法上，租赁房市场要大力发展。在这个前提下，要防范政策犯一刀切的错误。我担心的是，鼓励租赁房市场会从北京、上海到各个省各个市层层下达成为全国性的任务。一刀切的政策是过去几年保障房政策的一大败笔，导致三四线市场住房供应严重过剩。土地在我们的价格里是非常重要的成本部分，尤其在一线城市，一线城市土地价格基本上相当于商品房价格的50%以上。但在三四线城市，土地价格在整个住房里的价格占比低很多。所以，在一线城市，经济适用房或棚户区改造跟商品房服务的是两个不同的人群，但在三四线，由于价格的差异并不大，这两个供应之间是直接竞争的关系，这也导致了我们最后看到的，经济适用房在一二线城市供应严重不足，但在三四线城市供应过剩，再加上商品房，导致了过去几年去库存大量的压力。如果我们未来做租赁市场，考虑到人口流动的特征，中国城市化发展的方向是大都市圈，人口还会集中流动，三四线城市可能是一个人口流出的过程。如果我们还是重复以前的一刀切，各个城市都大力发展租赁房市场，可能的结果就是一二线供应严重不足，三四线城市供应严重过剩。

租赁房市场怎么做？现在政策并没有一个很清晰的描述。我个人的看法，在中国目前的情况下，大概有三种可能的思路：第一，政府为主导，在城市地区或城市的边远地区新建新增的租赁房，比如政府投资，或鼓励机构投资者参与。第二，利用城市周边地区或城中村，这就涉及到我们讨论的农村土地改革，农村的集体用地是不是可以改为租赁房用途。第三，鼓励私人闲置的住宅做出租用途。如果按这个思路走，下一步政策着重的方向，一是增加居民闲置房的持有成本，比如房地产税、遗产税的推出会加快。二是政府会介入规范民间的租房市场。

三个不同的方向，应该说对未来的房地产市场，或对整个宏观经济未来的表现，都会有非常深刻的影响。但目前，恰恰在具体的思路上并没有看到很清晰的信号，到底政府会选择哪条道路。这也是我本人非常关注的问题。

主持人：能不能介绍一下国外租赁住房的供给大概的构成？

朱海斌：从国外看，租赁市场比较有代表性的是美国和德国，这两个国家我都住过一段时间。美国基本上是以私人住宅为主的，很多私人住宅通过一个规范的市场，对市场出租。欧洲，像德国和瑞士，居民租房的差不多，德国2/3的人是租房，瑞士也比较贴近这个比例。在他们的租房市场里，很大一部分也是来自于私宅，但相对美国来说，政府跟一些机构投资者在中间的作用显得更为重要。比如德国，有很多养老基金或中长期的投资机构，建了楼盘以后，通过长期的出租，可以产生比较长期的稳定的收益来源。德国对房租的价格有很严格的管制，比如房租上涨不能超过当期的CPI的增长速度，这也是德国跟其他国家比，房价上涨在最近几十年相对是比较平稳的，就是因为它的租房市场比例高，租金的价格是政府有相当大的指导性。当租金价格平稳之后，对房价也产生一个倒逼，所以，房价相对比较稳定。这是我们目前看到的两个比较重要的模式。

我提到了中国的几个思路，像城中村、集体用地，是中国特色。另外，城镇地区控制的私人住宅和政府、机构投资者。政府可能每个方向都会做一点。

主持人：您预测一下，接下来会不会有一些大的财团和政府一起出面收一些楼盘，乃至盖一些楼盘，做租赁性住房？

朱海斌：我们已经看到有了，未来不排除国企或其他的大公司，或社保基金。

主持人：我们发现在租赁住宅，包括基金收益都弄成金融产品，资金的来源更多项，金融领域对这一块有所研究吗？

朱海斌：房地产信托基金有涉及到住宅，也涉及到办公楼、商业地产，把资产打包，主要的基金收益来源，来自于租金收入。这在金融监管上或法律、财务上，对这类特殊的基金也有相应的税务和其他方面的安排，这在美国、英国、澳大利亚过去二、三十年是非常大的，中国最近也在讨论这个市场，这个市场可能会存在一个比较大的机会。当然，我们需要做一些政策的调整。