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任志强:为什么你们觉得房价高


来源:凤凰财知道

十九大里其中有两个没有改变,十八大有三个没改变,十九大变成两个,没变的就是社会主义初级阶段,发展中国家的地位没变。这两个没变,说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完

本文为任志强在《财经》年会上的演讲

十九大里其中有两个没有改变,十八大有三个没改变,十九大变成两个,没变的就是社会主义初级阶段,发展中国家的地位没变。这两个没变,说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。

预计城市化任务还没完成,要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率,中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢。所以,应该说中国的城市化路还有一段时间。

十九大说要完成小康2035年的目标,最少每年有1.3个点才能完成,不盖房子住哪儿,这是一个大的问题。

很多专家老觉得我们的房子已经解决了,其实城市中的住房需求还是巨大的,特别是李铁谈到了老龄化问题,我们的老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,单独住。

中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大,占到全世界的25%左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?

预计中国未来城市里最少有一亿五千万套,中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的结婚、生孩子的还不算。为什么?从1990年开始建到现在,一共建了一亿五千万套,你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到。像大城市,北京、上海还不到40%。

真正的房价有多高呢?平均房价超过一万元的不到20个城市,平均房价超过两万块钱的不到10个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000元/平方米,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。

北京个别城市房价确实高,外地的有钱人都到这儿来了,我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市,20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,但我们的房价离合理水平还差得很远。

我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除地价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对合理的。

我们招拍挂后房价开始涨,具体是什么时候?从2004年8月31日以后,但出文件是2002年6月1日开始招拍挂,1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,面包高过面粉,于是出台了一系列的调控政策。

调控政策最大的问题是无法,你们可以查一查,所有地方出台的调控政策,哪个依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法,你们查查房地产管理法,有地方政府批准价格吗?没有。上面只写了商品房卖完了以后,价格到政府那儿备案。另外,没有契约,因为土地合同中写了可以盖这个房子,可以盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱,我已经盖好了也不行,没有契约精神。

我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的,所有的地方政府几乎无不造假,要不然就是高价的不让你卖,不让网签,要不然就限价。如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是错误的,不管是中央政府还是地方政府,也包括市场中所有的人,你们做的信号能是正确的吗?不是。因为你看到的是虚假的信号。

既然是假的市场信号,怎么判断呢?未来是涨还是跌,不知道,因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,因为你永远不知道未来的价格是多少。

[责任编辑:谭红朝 PF009]

责任编辑:谭红朝 PF009

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