张保国：一二线城市商业物业价值都被严重低估

通江投资集团董事长、长富汇银基金原董事长张保国

凤凰网财经讯 通江投资集团董事长、长富汇银基金原董事长张保国在11月30举行的“财经年会2018：预测与战略”上表示，不论在一线城市还是二线城市，商业物业价值被严重低估。以上海为例，他表示他看道的几个商业物业，基本上比办公物业低一半，这是不正常的，这也是一个很大的机会。未来几年时间，商业物业的价值一定会凸现出来，一定会回归到一个正常的水平，其实这是一个巨大的机遇。

张保国从链条化、金融化和内容化三个方面对城市更新发表了自己的看法。第一，链条化，其实是产业链化。从建筑商到开发商再到销售商，将整个房地产产业整合为一个完整的链条，发挥出战略协同优势。第二，金融化，具有附加值的资产未来的最大点在证券化。第三，内容化。传统商业只是简单装修，更新后做同样的业态就不会产生更大的价值，所以说内容最为核心。通江投资有地产金融，有教育板块，这些商业都在最核心的区域。通过把存量商业物业并购下来进行改造，内容由教育板块来做，这样能形成一定的内容支撑。

以下为张保国发言实录：

张保国：刚才我们一直在谈，这个冬天比较冷，一下飞机就感受到了。房地产不是冷的问题，是直接冰冻了，限购、限贷、限售等等，这个市场已经冰封起来了。所以，才有城市更新突然火起来了。以前大家不用谈这个问题，有增量谁愿意做存量呢？这是很简单的道理。现在增量没有了，自然只能把眼光盯到存量上，当然这也是这个市场未来发展的必然阶段。我们在谈房地产市场的时候，在座的所有人应该都有感觉，对这个市场又爱又恨，爱的是它的回报率，恨的是原来没有多买几套房子。

通江是个多元的产业投资公司，我们有个基金是在做房地产金融，通江资本在做PE，产业上有教育、有制造业。在房地产板块，我们也进行了尝试，结合自己的感受，我谈三点：第一，链条化。第二，金融化。第三，内容化。

链条化，其实是产业链化，怎么样能把它整合为一个完整的链条，发挥出战略协同优势。今年9月份，我们发起了一支城市更新基金，从建筑商到开发商，到销售商，整个房地产产业链条，把能进行有效联合的机构联合起来，共同组成这个基金，同时也做LP。这种做法是发挥各自的优势。城市更新，讲起来很容易，对老的物业做改造提升，但如果仅仅是一栋楼买了进行常规的出租，其实没有附加值。从开发商手里把这个资产买下来，开发商都持有不了，你比他更高的成本，还想盈利？就更难了。所以，它的附加值在哪里？

金融化，具有附加值的资产未来的最大点在证券化上。金融不是一个简单的退出工具，如果能通过一系列的金融运作，有了很好的现金收益和利润回报，才是长效机制。当然也分资产，很多机构对这些东西很有兴趣。

内容化，“城市更新”很简单的几个字，收旧的物业进行改造，当然改造有几种，长租公寓有很多，联合办公有很多，也有一些机构在做存量商业的改造提升。最核心的是内容，传统商业只是简单装修、更新后做同样的业态，这可能就没有什么大的价值。我们在探讨做一个模型，因为我们有地产金融，有教育板块，这些商业都在最核心的区域。现在还有一个问题，不知道大家有没有注意到，在一线城市或者二线城市，商业物业价值被严重低估。以上海为例，我们看的几个商业物业，基本上比办公物业低一半，这是不正常的，这也是一个很大的机会。我感觉未来有几年时间，商业物业的价值一定会凸现出来，一定会回归到一个正常的水平，其实这是一个巨大的机遇。

对存量商业物业，我把它并购下来进行改造，内容由我们的教育板块来做，这样能形成一定的支撑。我们对儿童主题商业进行了考察后，也发现了问题，大多数的儿童主题商业，除了儿童品牌集中之外，就是游戏厅。比如我能做到一定比例的儿童体验型的内容，再配套吸引家长和学生的一些点，就可以做。目前，我们在武汉和成都做尝试，如果可以，就能复制到别的地方，二线城市做好了，就可以进入到北京、上海。内容化跟链条化也有重合的地方，因为我们有教育板块可以做这样的探索，跟其他的产业链条做相应的结合，这是很有意思的一个事情。

陈方勇：无论城市更新，还是证券化，已经走过了第一轮，证券化融资功能解决了，后面一定要走向投资功能。各位最看好未来哪个品类？比如公寓、办公、酒店、园区、养老等等，除了一线城市之外，还有哪些城市值得我们关注？

张保国：我对公寓市场的看法是，未来会像过去的房地产开发市场一样，比如8万家、10万家充分竞争，看你能排到哪个梯队，都能活。写字楼市场，我们买了几栋写字楼，2015年买的楼到今天，增值基本上达到百分之百了。我觉得有机会，但机会没那么大，因为一线城市的账很难算得过来。我觉得机会最大的在商业上，不管是一线城市还是二线城市，可以赚两块的钱，不用太长的时间，商业会回归到合理的价值。比如上海的写字楼6万，旁边的商业卖3万多，如果有合适的内容，合适的产业植入进去，而且能复制、扩展，形成一个好的业态，这个业态就可以选择到资本市场上市。