利率上升或致香港房市或降温 防御性资产受追捧

来源：金融时报

桑晓霓：可负担性和大众市场将成为2018年香港投资的关键主题，这不仅局限于房地产市场，也将体现在整个消费领域。

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今年春天韩国前总统朴槿惠(Park Geun-hye)住进首尔某监狱的牢房时，很多香港居民只能表示羡慕。

她被囚禁的牢房面积125平方英尺，比香港很多公寓的面积都大。而且，香港的房子变得越来越让人负担不起了。

数月前，香港政府批准了开发商出售60平方英尺（或者说相当于一张双人床的面积）的公寓的计划，预计售价约50万美元。

房价上行压力的进一步证据出现在11月底，当时至少有12个竞标者现身竞购亚洲最大的上市房地产投资信托基金领展(Link)手中由17个商场组成的资产组合，中标者以略高于30亿美元的价格将其收入囊中，比9月末该资产的价值溢价50%。

此前，独栋写字楼中环中心(The Center)以令人眩晕的50亿美元出售给了一个内地开发商。

最近几笔交易正值中国内地和香港的房地产市场呈现相反趋势之际；中国内地趋于收紧的流动性和香港充足的流动性，都强化了内地人和香港人对香港的兴趣。

尽管如此，很多外界观察人士认为，这座城市正处于泡沫之中——特别是住宅和写字楼——随着中国内地和香港以及整个太平洋地区的利率上升，泡沫将不可避免破裂。

领展此次拍卖背离了当前的投机狂热，佐证了买家（无论是本土买家还是国际买家）日益谨慎的基调，反映出新的宏观趋势，这些趋势可能将在内地和香港房地产市场产生影响，不仅仅是对加息的担忧。

可负担性和大众市场（而不是豪华市场）将成为2018年的关键主题，这不仅体现在房地产市场，而是整个消费领域。与之形成对比的是围绕奢华商场、以及公寓楼和高档写字楼用地（多数拍卖的标的）的更具投机性的盘算。

领展的商场相对低档且具有本土色彩。它们依附于公屋住宅区，人们可以看到这里的居民拎着经过反复讨价还价后购得的鸭子的脖子以及生鲜食品从这些商场里走出来。

这些商场拥有忠诚的顾客群，相对不受电商威胁。

此外，领展的商场不依赖内地需求。自从北京方面开展反腐运动以来，香港高档商场深受内地游客减少（减少了15%）的打击。

“这类商场不受衰退影响，”一名竞标者表示，“超过60%的租户都是以经营食品为主，86%的租户是提供小服务。这是你能得到的最具防御性的资产。”

因此，这场拍卖吸引了众多竞标者也就不足为奇了。竞标者包括博枫(Brookfield)、黑石(Blackstone)、与内地最大的房地产公司之一万科(Vanke)组队的中信资本(Citic Capital)、与当地房地产公司鹏里集团(Pamfleet Group)合作的KKR、以及几家主权财富基金。

中标的是由香港本地私人股本公司基汇资本(Gaw Capital Partners)牵头、由高盛(Goldman Sachs)和中国长城资产管理公司(China Great Wall Asset Management)组成的财团。

自从10月中共十九大召开以来，中国内地利率不断上涨。据摩根大通(JPMorgan)首席中国经济学家朱海斌介绍，2016年末，政府出台了收紧房贷的政策以使房地产市场降温。

这使得香港对于内地开发商而言相对更具有吸引力。一些竞标者表示，随着美联储最终步入更积极的加息通道，香港市场也是内地开发商对美元相对于人民币逐渐升值的押注。

此外，即使2018年利率上升可能使香港房地产市场降温，但现在希望在香港借钱来为大交易（比如领展这些资产）提供资金的人都可以以相对划算的利率借到钱。大多数竞标者认为，他们可以借到这笔交易总价70%的资金。

领展职员自豪地称赞此次拍卖是对香港的信心投票。

不过，即便如此，这也是对香港不那么光鲜的一面的投票。这座城市已经有太多过于奢华的购物中心。如今防御性资产似乎才是明智的投资者涌入的领域。