方庄 “贵族”光环褪去的初老症社区

原标题：方庄 “贵族”光环褪去的初老症社区

　　□调查人：郭白玉

　　作为北京最早的一批规划小区，尽管在当时其规划相对整个北京市的水平而言超前不少，但方庄这片社区也不可避免地出现了初老症，生活性服务配套相对不足、周边商业创新不足、硬件变老旧的过程中的维修保养等需求增多。如今的方庄，对比初时，已经“沦为二环房价洼地”，常住人口更多的是老年人和外来人口，这些群体消费需求并不十分旺盛，消费升级的原动力不足，如今的方庄在提升配套设施和业态的过程中，摩拳擦掌、跃跃欲试也难掩吃力。

　　老牌住宅区规划先行

　　方庄是北京市第一个整体规划的住宅区域，也因此背景，尽管始建于20世纪90年代，但方庄的几个住宅小区不仅在大的配套上相对健全，在管理上也不输此后建设的小区。

　　资料显示，1984年，按照国务院对北京市建设总体规划的批复，市领导决定以丰台区南苑乡蒲黄榆大队方庄为中心，统建一个规模最大、现代化设施标准最高的城市住宅区。以十字路为界的“古城群星”应运而生——芳古园、芳城园、芳群园、芳星园4个花园式小区。随后方庄地区又建设了群星园和紫芳园等，目前方庄的住宅区仍在建设当中，资料显示，在原有区域的东侧，正在建设方庄新区，已经建成了芳林苑、早安芳庄、时代紫芳等新的高档住宅小区。

　　与早期的规划相适应，从大的方面来说，方庄的商业、医疗、教育、文体等配套设施相对来说比较齐全。粗略来看，方庄的商业主要聚集在蒲芳路和群星路，且整体来看，主要以餐饮为主，其中蒲芳路东段方庄美食街汇集了包括全聚德、都一处、老西安饭庄、金鼎轩等不少品牌餐饮，中段方庄环岛附近方庄簋街则以各种特色美食出名。

　　与方庄曾经的“富人区”之称对应，养生美护类门店也比较多，有连锁品牌如华夏良子、木北造型等，还有其他一些非连锁类的SPA、足疗等门店。方庄也是家乐福较早进驻的区域之一，就生活消费而言，家乐福、物美、方庄购物中心、方庄市场等几处主要场所承担主要角色，最近在原方庄贵友的基础上改造的方庄时代广场也正式开门迎客。医疗资源和教育资源相对健全丰富，另外方庄体育公园、方庄书店等也都是伴随着方庄小区而建起的文体休闲区域设施。

　　“旧贵族”社区配套显老态

　　尽管放在现在来看，方庄几个小区不论是设计理念还是周边配套仍有一定的比较优势，但随着周边区域的发展和消费者消费需求日益多元化，方庄的整体优势也在慢慢削减。

　　深入到小区规划来看，不少居民反映小区配套的车位不够、周边道路拥挤。此外，一些公共设备也逐渐在多年运行后出现老化状态。

　　在周边配套上，方庄美食街的存在满足了不少居民外出就餐的需求，但由此也带来了车流量的增加和环境压力。且在方庄美食街当中，目前多是一些老牌餐饮企业，更受年轻人欢迎的创新餐饮比较少；宠物店、美容休闲等一些更为专业、细分的商业形态多是以单体门店甚至个体经营者经营的形式存在，连锁化、品牌化水平较低。

　　此外，方庄小区也和北京不少小区一样，随着群租现象的渗透，小区环境也有所影响。据报道，在此前清理的一处地下空间中，就有85个隔断，住了150余人，过道宽不足1米。一些在小区居住时间比较长的老居民，表示小区内一些不讲公德的租户让人感到困扰。不过，方庄此前启动了区域环境综合整治。

　　这也与方庄几个主要小区的居民结构有关系。按照时间推算，原来居住于此的部委工作人员，如今大多已经是退休状态的老年人。相对于年轻人更为活跃、更多元化的消费需求，老年人的消费需求不那么旺盛，也更为稳定。在随机采访当中，不少老年人表示，主要需求都在物美或者家乐福等卖场就能解决，但是一些年轻人则认为方庄缺乏大型的购物休闲空间，新开的时代广场大面积布局餐饮、儿童业态，对于年轻人而言新颖的购物休闲空间不多。

　　● 社区档案

　　方庄  是北京第一个整体规划的住宅区域，其位于东南二环，属于丰台区，始建于20世纪90年代，曾经被称为北京的"富人区"。方庄住宅小区的名字很有特点，就是其名字都有一个"芳"字。其中4个最大的小区分别叫做芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，将这4个小区的名字中间的字连起来就是"古城群星"，即古老的北京中新的亮点之意。其他的小区还有群星园和紫芳园。

　　>> 餐饮　数量：672个

　　与社区距离：3-15分钟

　　>> 美容美发　数量：176个

　　与社区距离：5-12分钟

　　>> 教育机构　数量：132个

　　与社区距离：6-23分钟

　　>> 超市、便利店　数量：96个

　　与社区距离：3-10分钟

　　>> 购物中心、大卖场　数量：4个

　　与社区距离：3-12分钟