万亿房产市场生变 银行谨慎试水住房租赁

“过去，银行贷款对我们而言是打着灯笼也难找，最近竟然有银行主动来找我了解情况，还为我提供了可以授信的方案。”经营青年公寓的王生(化名)已经率先感受到了形势变化。

与今年来住房贷款业务不温不火形成鲜明对比的是正在开放的住房租赁市场。近期，包括中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国交通银行、中信银行在内多家银行“正规军”已经展开了对住房租赁市场的尝试。

12月20日闭幕的中央经济工作会议亦明确提出，要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。东方证券报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

然而，《中国经营报》记者注意到，目前银行对于住房租赁市场还处于试水阶段，如同王生这样的“二房东”及其租客虽然占据很大市场份额，却因为信用问题，依然难以切实获得银行的资金支持。

银行竞逐万亿市场

在12月18日至20日举行的中央经济工作会议中，提出了明年要做好8项重点工作，其中之一就是“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，实行差别化调控。

这已经不是今年国家层面对于住房租赁市场的首次表态了。近期召开的政治局会议也强调，加快住房制度改革和长效机制建设；在此前的十九大报告中亦提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

7月，住建部等九部委还印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、南京、沈阳、郑州等12个城市作为首批单位开展住房租赁试点。8月，国土部、住建部又确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在种种利好政策的刺激下，“住房租赁是一片蓝海”的概念被市场普遍认同。根据东方证券报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。这也吸引了传统银行机构分食这块万亿元蛋糕。

当前，“银政合作、银企合作”是银行试水住房租赁市场的普遍形式。如12月18日，交行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展；11月16日，工行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》，将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。

特别是，建行还在广东、深圳、湖北等地区投资成立了住房租赁公司，截至目前已揭牌成立了四家。通过住房租赁公司，建行联合有实力的开发商共同打造品牌长租社区，推出“CCB建融家园”长租房源。以建行在深圳地区的试水为例，“CCB建融家园”是由建信住房(深圳)负责租赁专业化管理、批量小区品牌化管理，并保证房源稳定长租。

建行广东省分行行长刘军此前在公开场合表示。建立“租赁、购房、保障”三位一体的住房服务模式是未来的方向。

同时，为推动住房租赁业务进行，还有银行推出了交易服务平台。如建行在佛山、湖北等地区开发的住房租赁服务平台，由住房租赁监测分析平台、住房租赁监管服务平台、政府公共住房服务平台、住房租赁服务共享平台、企业租赁服务管理平台五大系统组成，覆盖了地方政府在租赁市场管理、交易、运营方面的需求。针对住房租赁市场存在的经营不规范、信息不真实等现象，该平台可以给出较为有效的解决方案。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼告诉记者，明年应该会有更多银行参与到住房租赁市场，亦会包括一些中小银行。

“门外汉”的角色转变

作为住房租赁领域的“门外汉”，银行正努力进行着角色转变。为何选择在今年大举进入住房租赁市场？政策导向其中的重要因素之一。

在过去一年多的时间里，“930新政”“317新政”等房地产调控政策不断。

同时记者了解到，在降杠杆的大背景下，央行在今年初对各家银行进行了窗口指导，控制各家银行新增贷款额度，目前部分城市房地产成交量无论环比还是同比出现下滑，房价有所松动，房贷需求也会相应下降。

“过去住房租赁市场不成熟，对应的住房交易市场也不完善，而且消费者的观念也是买房而非租房，因此银行较少涉足。”某国有银行个贷部人士告诉记者，“近年来，消费者的观念正在转变，再加上政策导向，市场正走向正规，银行此时进入住房租赁市场，也为了尽早布局，抢占先机。”

“另一方面，银行的业务发展方向正在转变，由过去崇尚的‘二八定律’转变为营销‘长尾客户’，从过去的注重公司、投行业务，转变为发展‘大零售’。住房租赁贷款正是消费贷款，属于零售业务。”上述国有银行个贷部人士补充道，且一套租赁住房，连接着B和C端两个客户，有客户就有市场也就有产品，可以为银行零售业务转型打基础。

但在初步试水阶段，银行进行得也十分谨慎。记者了解到，无论是在B端还是C端，住房租赁都是轻资产市场，缺乏抵制押物是银行此前鲜少涉足的原因之一。尽管今年在大量政策鼓励下，银行发力进军住房租赁行业，但如何控制风险依然是银行不可忽视的。

王生告诉记者，由于像他们这种“二房东”只有经营权，没有产权、抵押物，银行原来是无法授信的。“我们平时的房屋管理、装修都需要资金，之前我们都是依靠租客的租金以及民间资本，贷款利率达到12%到15%。虽然十九大之后，有些银行主动找到我们，而且贷款利率在7%左右，这确实是我们没想到的，但需要有大的担保公司、有资质的、有国企背景的公司为我们担保。这对我们而言是很困难的，要到处找关系，还要公关。”王生坦言。

对于银行而言，征信确实是一大关。目前银行会与一些第三方机构合作，来掌握潜在客户的信息。

国内互联网信用评估公司——闪银奇异联合创始人李昊告诉记者：“在十九大过后，来我公司进行住房租赁行业咨询的银行逐渐增多，其中不乏国有银行。而他们大多数注意的是B端风险，因为从此前暴露的风险看，房源真实性和交易真实性是很关键的，也会出现B端和C端联合起来套现的情况，B端风险一旦发生就可能会形成多米诺骨牌效应，而这些信息的核实工作对于银行而言是很繁重的。”

“住房租赁金融市场是一个新的市场，产品和服务的创新和完善以及客户群体的不断扩大需要一个过程，这个过程应该不会太长。”董希淼如是说。