不赚现金赚股权 园区开发企业转型“房东+股东”

在租购并举为导向的地产行业新思路下，传统产业地产商正在迅速转型，一大方向就是成立产业投资基金，一方面利于园区招商引资，另一方面可以分享更长期的产业成长红利;而地方政府在“招商引资”驱动下，已把政府引导基金、产业并购基金作为引导企业选址的重要招商武器。

老牌产业地产商转型到产业园区综合运营商的代表者——武汉东湖高新集团股份有限公司(下称“东湖高新”，600133.SH)就尝到了转型的甜头。近期，东湖高新将持有的旭日环保(838061，OC)350万股转让给两个受让方，两年时间参股投资单价上涨242.86%。

东湖高新董事长杨涛在接受第一财经记者采访时表示，过去公司一直以“地产化”为主要开发模式，但近年来留给公司进行房地产开发的空间越来越少，单纯依靠物业租金使得东湖高新面临被资本市场边缘化的窘境，产业投资成为公司新的转型方向。

记者注意到，近年来，包括张江高科、华夏幸福、南京高科在内的国内多个产业园区开发上市公司都在探索从“地产化”转向“三级联动”模式，即一级土地开发、二级物业建设、三级产业投资，进行滚动式开发。

专家认为，园区开发在中国已进入诸侯混战的局面，如何在大变局时代盘活资源、拓展发展新空间、探索开发新模式，是每一个园区开发主体必须面对的课题。园区开发企业不再是做“卖楼+收租金”的一锤子买卖，应向园区企业提供全生命周期链条的服务，不断增加用户粘性，构建“产业生态圈”，并尝试拓展股权投资、资产证券化等金融投资盈利渠道。

不赚现金赚股权

东湖高新此次转让股权的标的旭日环保为新三板挂牌企业，主要从事环保新技术、新产品的开发与推广、环境技术咨询与服务、环保工程承包、环保设备生产及销售、环境污染治理设施运营、环境监测等业务，涵盖整个环保行业产业链，是新疆取得相关资质种类最全、级别最高的环保企业。

2015年，东湖高新投资7000万元参与旭日环保增资，初衷是扩容公司的环保板块。当时以3.5元/股的价格持有旭日环保2000万股。而此次转让旭日环保股份的价格为12元/股，两年间参股投资单价上涨了242.86%。

今年早些时候，东湖高新还转让了持有的武汉新天达美环境科技股份有限公司36.55%股权及5500万元本金及利息债权，交易价格为1.03亿元，增加投资收益2500万元。

东湖高新2016年年报显示，公司对外股权投资总额8.08亿元，同比增长117.62%。

杨涛坦言，东湖高新的志向已不在当房东一个平米赚个两三百块钱的层面，“我们在天津、南京、杭州参与当地园区建设时，已明确提出志向在产业，不求赚现金，只求赚股权，愿意参与投资园区内的优质企业，‘房东+股东’模式也深受地方政府欢迎。”

据介绍，为了做产业投资，东湖高新于2016年成立园区运营平台——武汉东湖高新运营发展有限公司(下称“东湖运营”)。东湖运营对园区产业服务进行详细梳理，既提供资质认定、财务管理、人才招聘等基础性服务，也提供融资咨询、上市辅导等增值服务，既增加对入园企业的了解，也加强其对自己的依赖度。同时设立产业研究部，对重点关注的生物医药、电子信息、智能制造等几个产业进行研究。

杨涛说，产业研究和运营服务是抓手，都是为加强园区运营方与入园企业的关联度，进而为产业招商与产业投资服务。在东湖高新的商业模式中，投资既是为了成为入园成长型企业的股东，分享企业未来成长收益，也以股权投资为纽带，实现企业与园区运营方的深度绑定，进而与招商结合。

为了规避国有资产流失风险，东湖高新采取了基金模式推进投资业务。

目前，东湖运营旗下已经设立了两只基金，其中一只与国内知名投资机构硅谷天堂联手，并且引入武汉市政府的引导性基金，优先投资于东湖高新园区的企业和准备进入园区的企业。该基金还对投资标的进行分类，成熟期企业、成长期企业、初创型企业占比分别为5：3：2，并且规定基金投出去的单个项目的额度不超过基金份额的20%。

另一只是东湖高新以LP(有限合伙人)和GP(普通合伙人)身份参与的中科协海智计划在湖北省落地的一只基金，该基金的使命是将海外的优质创新项目与国内园区进行嫁接，东湖高新旗下园区成为该基金的重要落地点。

近期，东湖高新选择了新能源方向的阿李股份进行了股权投资。阿李股份是国际锂电池巨头ATL、CATL的生产设备、元器件的核心供应商之一。当前武汉地区发展定位为中部新能源基地，而阿李股份将积极参与其中，在东湖高新的积极引导下，正在考察来武汉园区投资建厂。

转型“房东+股东”

据了解，东湖高新过去是典型的园区开发公司，属中国自成特色的产物，通常走土地批租、滚动开发之路，承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。盈利模式是通过区域开发和物业开发，用低租金低地价吸引高新企业落地。但依靠土地财政与房地产开发的园区模式很快遇到瓶颈，国内主流园区开发企业开始试着通过股权投资的方式，与园区企业共同成长。

国内最早尝试转型，开启产业投资之路的是上海园区开发企业张江高科(600895.SH)。2006年，张江高科吸引高科技企业入驻，并且提供配套服务，且选择优质企业进行投资。公司当年新增投资金额为3059万元，比上年增加了87%。

2010年8月18日，嘉事堂(002462.SZ)成功登陆中小板，作为二股东的张江高科在这一笔投资上浮盈6.1亿元，一战成名。此后，张江高科的股权投资遍地开花。截至2017年上半年，张江高科已累计对外投资40亿元，投资项目100个，已上市27家，预披露2家，拟上市13家。

国内产业新城开发及运营龙头华夏幸福(600340.SH)亦积极调整业务结构，淡化地产开发属性，产业发展服务收入占比从2013年的11%上升至2016年的20%，2017年上半年收入同比大增81%。今年10月，公司作为GP拟合作成立中国产业新城基金，基金总规模75亿元，公司出资25亿元，主要投向产业固安新城开发和目标企业股权投资，积极探索轻资产化开发模式。

南京高科(600064.SH)目前股权投资形成的可供出售金融资产已达到100亿规模，与其地产业务的资产规模基本持平。

有专家认为，在租购并举为导向的新思路下，园区开发企业的地产项目收益很可能会输给投资项目，做“卖楼+收租金”一锤子买卖的时代已一去不复返，园区开发企业应向园区内企业提供全生命周期链条的服务，不断增加用户粘性，构建“产业生态圈”，并尝试拓展股权投资、资产证券化等金融投资盈利渠道。