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拿地五年意外搁置 京能置业已连续四年无新增土地


来源:中国经营报

规模竞赛中,各大房企不断“攻城略地”,在土地储备工作中表现的尤为激进,与销售突进相映成趣。但是上市公司京能置业股份有限公司(以下简称“京能置业”, 60

规模竞赛中,各大房企不断“攻城略地”,在土地储备工作中表现的尤为激进,与销售突进相映成趣。但是上市公司京能置业股份有限公司(以下简称“京能置业”, 600791.SH)却连续四年未新增土地储备,成为上市房企中的另类。

不仅如此,京能置业近日发布关于计提资产减值准备的公告,子公司大连京能阳光房地产开发有限公司(以下简称“大连公司”)于2012年以约5亿元通过招拍挂获取的大连旅顺口区琥珀湾(A区)三个地块由于军事设施保护,至今未能开发建设。

而该未开发项目已经拖累到京能置业的业绩。2016年年报显示,大连公司亏损7886.6万元,而此次计提减值准备后,2017年净利润也将被拖累。

新开发项目较少、在售项目去化速度较慢、储备项目开发进度安排尚未确定也注定在这轮规模竞赛中,京能置业要渐渐失利。而对于上述未开发项目的具体细节以及未来土地储备方面等问题,记者致电京能置业相关负责人,对方称等忙完手头工作便会回复,但记者此后致电一直无人接听。

拿地五年未完成开发

2011年,京能置业与大连阳光世界发展有限公司建立了战略合作关系,并于2011 年11 月初在大连共同投资设立了大连京能阳光房地产开发有限公司(以下简称“大连公司”)。2012年3月,大连公司通过招拍挂方式取得大连旅顺口区琥珀湾(A 区) 三个地块,土地出让金共计49747 万元。

京能置业发布的关于计提资产减值准备的公告显示,签订《国有土地使用权出让合同》后,大连公司按照开发流程及年度开发建设经营计划要求开展了一系列前期工作,但由于军事设施保护的原因,导致该规划项目至今未能开发建设。

2017 年1 月25 日及3 月29 日,旅顺口区政府(以下简称“区政府”)分别以旅政函发[2017]4 号《旅顺口区人民政府关于解决琥珀湾(A 区)地块有关问题的函》及《情况说明》,正式致函大连公司,琥珀湾(A 区)地块项目因新的《中华人民共和国军事设施保护法》而无法实施,并提出两个建议:一是解除相关土地的《国有土地使用权出让合同》,在五年之内分期退还已缴纳的土地出让金;二是以土地置换方式解决琥珀湾(A 区)地块土地问题。

对于区政府的函件及上述建议,京能置业表示进行了深入的研究,并多次与区政府沟通,协商未果。目前,大连公司已无法进行琥珀湾(A区)地块项目的开发,妥善解决方案尚在研究。

对此,京能置业聘请了中水致远资产评估有限公司对大连公司土地进行了评估,同时计提了相应的资产减值准备。

根据公告中的评估,大连公司土地价值约5.75亿元,本期对存货计提1.29亿元减值准备。合并报表后将扣除内部交易(主要是委托贷款利差)影响4020.65万元,将导致2017年度合并财务报表存货计提减值准备8919.97万元,归属于母公司所有者权益减少4549.18万元,归母公司净利润减少4549.18万元。

“这种情况的出现,说明房企在拿地的时候没认真做调研和可行性研究,理所当然的会认为拍卖的土地就可以正常开发。”严跃进在接受记者采访时表示,这种情况需要企业与政府相关部门沟通,因为本身比较特殊,也影响了地块的开发。建议相关国土部门考虑后续土地开发和城市规划的情况,给予延缓开发、补偿并收回土地等做法。

连续4年未有新项目入市

近两年以来,房企在规模竞逐中加速奔跑,特别是一些龙头房企不断“攻城略地”,激进拿地,但是京能置业表现的却非常保守。

记者梳理京能置业的年报发现,“加大土地资源储备,适当增加持有物业比例,增强京能置业盈利的稳定性”,几乎成为历年年报中必提的发展战略。但事实上,这几年以来,京能置业几乎没有新增土地资源储备,总是围绕北京四合上院、银川天下川、天津的京能海语城和大连京能阳光港湾4 个项目运营,并且这几个项目去化速度较慢。

北京四合上院项目分三期建设,三期项目分别于2010 年12 月、2011 年11 月、2013 年11 月竣工。目前, 该项目处于收尾阶段,尾盘大户型基本去化完毕,剩余少量车位和店面待售。2016 年,共实现签约面积3300 平方米,签约金额1.70 亿元。

银川天下川项目分三期开发, 其中一期和二期总建筑面积约45 万平方米, 分别于2011 年6 月、2013 年10 月开始销售,三期于2016 年9 月开盘销售。2016 年,该项目共实现签约面积7.80 万平方米,签约金额5.28 亿元。

天津京能海语城项目一期已于2016 年12 月开盘销售。2016 年,天津京能海语城项目共实现签约面积2.62 万平方米,签约金额2.56 亿元, 2017 年1~3 月,该项目共实现签约面积1.52 万平方米,签约金额1.43 亿元。

除了上述3个项目外,近几年以来,京能置业无新项目入市,在土地市场上也表现的非常保守。直到2017年11月份,京能置业终于出手通过阿里巴巴司法拍卖网络平台竞得北京市密云区鼓楼街道阳光街南侧北京密云建材批发市场国有出让土地使用权及地上物,土地款总价约16.01亿元人民币,面积为26953.43 平方米。

新开发项目较少、在售项目去化速度较慢、储备项目开发进度安排尚未确定注定在这轮规模竞赛中,京能置业要渐渐失利。2013年~2016年的营业收入分别为14.73亿元、18.92亿元、8.30亿元、7.62亿元,呈现不断下降趋势。

“新项目入市少,说明房企在拿地方面缺乏各类主动性,尤其是缺乏对一些高性价比的三四线城市投资的开拓性。”严跃进如此置评。

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[责任编辑:张大海 PF086]

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