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中国房地产市场的转折点


来源:凤凰财知道

最近两天房地产界最大的新闻,当属国土资源部部长姜大明的表态。媒体的标题是:政府将不再垄断住房供地。这样的话语在房地产界无异于原子弹。一开始我以为是标题党,核实结果是,姜部长确实是说了这个话:中国将研究

最近两天房地产界最大的新闻,当属国土资源部部长姜大明的表态。媒体的标题是:政府将不再垄断住房供地。这样的话语在房地产界无异于原子弹。一开始我以为是标题党,核实结果是,姜部长确实是说了这个话:中国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。政府将不再是居住用地唯一提供者。

我的反应是:招拍挂制度要废掉吗?我自己都觉得匪夷所思,可是再读一些材料,这条新闻只能从这角度来解读。“制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”,这组词组虽然很长,却不容易曲解,因为它真实地存在过。招拍挂在中国存在的时间不长,理解它的出台过程,有助于理解姜大明的表态含意。

2002年4月,国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,规定商业用地(包括商品房用地)必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。这也是今天中国城市商业用地的唯一来源,俗称“招拍挂”制度。

为什么出台这项规定呢?此前的开发商是如何获得土地呢?

他们通常都采用协议和划拨取得土地使用权。根据法律规定,拥有土地使用权的主体,包括政府部门,国企、事业单位,他们可以协议转让土地使用权,获取土地出让金。而土地划拨则是由政府主导,原则上是无偿交付。不过,受让土地一方(开发商),他们需要缴纳补偿和安置费,这其实也是土地出让金的一种。

由于历史原因,现实需要,很多政府部门、国企、事业单位甚至私营企业的名下,都拥有土地。土地在他们手上,很多是沉睡状态,或处于价值低谷。这些部门往往坐拥土地,缺乏现金,有出手卖地的意愿。开发商竞争性觅地,是在发现土地价值,能让这些部门得到好处。

无论协议还是划拨,实际都是土地使用权有偿转让,当时已经形成市场价格。这种土地转让制度最大的好处是什么?主体是多元竞争的。开发商可以从甲买地,也可以向乙买。土地使用权者面向众多竞争者,也可以从容议价,获得真实土地价值。

对买房者而言,土地供给市场化最大的好处是:随着房价起落,土地供给是有弹性的,房价呈上涨之势,开发商就会觅地建房,而地价被推高,又会促使市场供地者竞相供地,反过来抑制房价上涨。供求规律就这样发挥作用,和任何市场的价格规律一样。只要土地市场敞开,房价就不会太离谱。

协议划拨受人诟病的地方是不透明。领导干部和开发商勾结,通过行贿受贿作低地价,个人从中牟利。贪腐受贿确实存在,它们是提高还是降低土地成本呢?显然是后者,否则不会有“国有资产流失”的质疑。这也是后来政府出手制止的重要原因。

2002年4月,为了规范土地转让市场,国土资源部出台招拍挂政策,经营性土地一律公开竞价出让。新政出台后一年多,旧的土地转让秩序仍在继续。2004年3月,国土资源部、监察部联合下发通知:2004年8月31日之前,不得再以历史遗留问题协议出让经营性国有土地,招拍挂制度必须一刀切执行。发展商必须及时缴纳土地出让金,如果两年内不开发,政府可以收回土地。

这就是2004年的“8·31大限”,房地产界最值得纪住的一天。

中国城市其实不缺土地,无论城市内国有土地,还是周边集体土地,原本都有机会进入市场。政府垄断供地之后,国有土地进入市场,需要政府的统一规划,划块排队,集中拍卖。集体土地需要政府先行征收,才能进入一级市场。

自此以后,开发商拿地都要经过政府之手,它所带来的恶果影响深远。最直接的后果是,土地供应受限,价格一路猛涨,城市房价迎来暴涨十年。2002年招拍挂试点推出的时候,杭州地价迅速就从2000元左右推高到5000元。

政府是土地价格上涨的最大受益者。为实现收益最大化,政府推出土地时,会有意识控制价位。房价大涨,政府加大土地供应,获取高额土地出让金,同时还确保不过量供地,以免打压房价。这个节奏的控制很巧妙,往往先推出供地计划,再根据实际情况拍卖。许多城市土地供应完成情况,远远达不到计划。

政府越是控制供地,就会有一连串反应。通常而言,政府是通过已拍卖土地的开发状况,决定下一批次拍卖节奏。土地有限的情形下,开发商就倾向于囤地,坐等房价升值;而开发商的囤地行为,通常又会引起政府调查,延缓供地节奏。这种情况在大城市尤其明显。

造成中国城市房价上涨的原因很多,很多人都归结为通货膨胀。这是对的,可是不要忘了,通胀货币需要流向。大城市房产成为抗通胀品,土地供应有限居功至伟。

谈论大城市高房价,招拍挂制度是绕不过的话题。这次国土资源部长姜大明提出,“研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”(这个长句值得一读),也许是招拍挂制度将打开个小口子,允许“非房地产企业”盘活“自有土地”,自己开发住宅。

表面看来当然不是坏事。不过更大的可能性是,这些住宅不会成为商品房,而是保障性住房,或者干脆是公租房。招拍挂制度不容易打破,“租售并举、多渠道供应”才是今天房地产的主旋律。我们谈论政策变化时,一定不要忘记政策大前提。

[责任编辑:谭红朝 PF009]

责任编辑:谭红朝 PF009

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