土地纠纷叠加价格倒挂 宁波富达计提坏账14亿

大型龙头房企畅享业绩增长的时刻，却有区域中小房企深陷泥淖。宁波富达(600724)1月18日晚间公告，公司预计2017年年度将亏损8.39亿元左右，扣除非经常性损益后亏损8.56亿元，公司2016年盈利1.27亿元。

宁波富达以住宅开发和商业地产经营管理为主业，公司大股东为宁波城建，国资背景。2017年前三季度宁波富达营业收入23.86亿元，业绩大幅下滑，但仍盈利1.28亿元。公司同时在三季报中披露，预计将对公司涉及诉讼的桃源路地块计提3.5亿元减值准备，使得公司由盈利转为亏损。

但本次计提存货跌价准备数额之高仍令人惊讶。根据公告，经减值测试，需计提存货跌价准备“宁海桃源路项目”3.5亿元、“江湾城项目”10.1亿元、“维拉项目”0.4亿元，合计计提存货跌价准备14亿元左右，影响2017年归属于上市公司股东的净利润13.10亿元左右。同时，公司旗下与万科合作开发的“依云郡”项目因经营情况好于预期，转回存货跌价准备产生投资收益3.40亿元左右。

在当前的房地产调控形势下，宁波富达可能遇到了“面粉高于面包价”的尴尬难题。有熟悉房地产的人士告诉证券时报·e公司记者，如果某个项目拿地价格高，目前预计售价低于成本价，需要计提存货减值准备。

在三大提存货跌价准备的项目中，宁海桃源路项目陷入合同纠纷已达8年之久。此前的公告显示，宁波富达下属宁房公司于2010年12月17日通过公开拍卖程序竞得该地块，到2016年3月，宁房公司向法院提交行政起诉状，请求判决宁海县国土资源局解除出让合同，返还土地出让款项和赔偿宁海宁房因土地出让事项而支付的契税、城镇土地使用税等。

但去年9月，法院一审判决驳回了宁海宁房的诉讼请求。经中介机构对近期宁海宁房桃源路地块周边的土地价格了解，该地块目前的土地评估价值为7.89亿元，考虑到该地块的账面金额11.40亿元，2017年公司对之继续计提减值准备3.51亿元。而宁波富达2010年的拿地价为12.6亿元。对于一审判决结果，宁波富达表示将提出上诉。

维拉项目的0.4亿元存货跌价损失出现的原因，在此前公司回复投资者提问时有迹可循。宁波富达回复称，维拉一期主要是因软土地基，软弱下卧层地基的缓慢固结沉降而导致市政道路工程沉降，目前6#(馥园)已经完成市政整治修理，5#(碧园)、7#(溪园)地块的整修施工已经开始实施市政整修的监理、施工单位招标工作。

而本次计提金额高达10亿元的江湾城项目，并无太多公开资料可循。网络资料显示，江湾城项目位于宁波市海曙区核心地段，是当地打造的城市地标，但整体去化较慢。

至于“依云郡”项目，近期也有故事。2018年1月17日晚间公司披露，参股子公司宁波市鄞州城投置业涉及诉讼，12位商品房业主向法院起诉，称被告交付的海悦府一期房屋地下室面积被计算入住宅面积列入商品房总面积当中，明显违背了双方合同的约定，属于欺诈行为。同时原告发现商品房地下室存在严重漏水问题，影响正常使用，该次诉讼标的合计2558.19万元。