任志强突然看空！意味着什么

来自公号：刘晓博（微信号liuxb929 ）

1月26日，任志强在“第十五届中国地产风云榜”上发表了10分钟的演讲，预言中国楼市有可能在2018年出现“三个下降”，被一批自媒体理解为“看空”。

任志强到底说了些什么？他的观点意味着什么呢？

任志强的核心观点是：

严格说起来2018年是没法预测的。假定按照现有的政策不变，比如说房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变，则楼市将出现：

第一，2018年房地产投资一定是下降；

第二，房地产开发面积会下降；

第三个，房价下降的城市会越来越多。

可以看出来，“任志强看空”只是针对2018年这个“短时段”来说的，而且有限定条件，就是“现有的政策不变”。事实上在此前的演讲中，任志强预言“政策可能会有松动”。

对此，我的看法如下：

1、房价的“短期走势”，基本上是无法预测的。因为短期走势跟政策有密切关系，而政策是多变的，而且政策还往往逆着“主流预期”而动。

在股市上，就常常出现这种情况：假如大多数人都认为：股市上半年将创出新高，下半年将低迷；那么，官方政策一定针对这个预期调控，不让这种现象出现。

2、中国楼市已经全面进入了“市场大分化”、“政策大分化”的时期，每个城市情况都不太一样，“调控权”基本下放到了地方政府，所以预测短期走势是更加困难的。

常常有读者给我留言，让我判断某地房价会不会在2年内大涨50%或者四年内翻倍，说实话，这些都是无法预测的，只能靠猜想。我只能给出一个中长期的走势判断。

3、从中长期看，有人口显著增量的、高级别的城市（及其城市圈），住宅的价格（人民币计价）仍然是趋势性上涨的，这没有任何问题。但具体到某一个年份，尤其是刚刚大涨过之后的某个年份，就很难说。任志强“重新评估2018年”，显然跟近期官方强调“调控不放松”、银监会出手等有关。

4、我认为，2018年一二线城市“隐形放松调控”是必然的，因为“十九大前后”出台的调控措施太严厉了，如果不适当放松，将误伤刚需、改善型需求，并将带来地方财政收入的断崖式下跌。2017年11月，全国一般预算内收入已经出现了1.4%的跌幅，12月则出现了4.3%的跌幅。只是由于2017年前三季度财政收入增长快，全年增长仍然超过了7%，暂时掩盖了这种局面。如果2018年楼市真的全面入冬，则地方财政将很难支撑。

5、2018年政府财政收入增长乏力、甚至出现同比下滑，几乎是不可避免的。在这种情况下，只能通过增加赤字、地方债、国债的方式来“稳增长”，同时适当搞活股市。另外，国家希望通过“新一轮开放”来刺激外资流入。但这些仍然不够，让房子、土地维持一定的成交量就成为“必须的选项”。

6、我不认为任志强这次演讲在“唱空”，他假设了一组特定条件、然后基于这些条件，推演了短期房价的走势。短期走势其实意义不大，他在演讲中指出的日益严重的“人地错配”现象更重要，这为未来东部经济发达地区房价大涨埋下了伏笔，也为未来西部房价长期不涨埋下了伏笔。

7、2017年可以看做中国进入“二线城市时代”的第一年。所谓“二线城市时代”，其背景是国家意识到仅仅靠北上广深等少数中心城市，不足以拉动中国的发展，反而带来严重的城市病，所以提出了新的“中心城市战略”，不断增设“国家中心城市”。

成都、武汉、重庆、天津、郑州等二线城市已经入围，未来将有更多城市入选（比如沈阳、南京、杭州、西安等），而这些城市又受命全面降低落户门槛，大力吸引人才，其结果是大多数中小城市人口将不断流失，向上述“国家中心城市”城市集中。未来中国将出现10多个2000万人口量级的特大城市，这将加剧“人地错配”和强二线城市房价的上涨。