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未来30年,华夏幸福引领的产业新城将会异军突起


来源:地产大哥

未来30年,华夏幸福引领的产业新城将会异军突起在我们提出“中国城市群”红利后,又陆续提出“明日之明星城市”、“内城变性”等观点。

未来30年,华夏幸福引领的产业新城将会异军突起

在我们提出“中国城市群”红利后,又陆续提出“明日之明星城市”、“内城变性”等观点。今天,我们继续城市化之旅,先从一个冬天谈起。

马车、轮船、火车推动的城市进化史

公元四世纪一个寒冷的冬天,一群罗马士兵在塞纳河考察了很多天,走了很多路。对面的高卢人很不友好,他们要寻找一个小岛,不仅能躲避严寒,确保高卢人攻击时,保护自己的安全,还要确保有畅通的水道运送粮食,补充给养。在历史的长河中,这是一个不起眼的瞬间,却是巴黎诞生的源点。

这也是城市诞生最初的选扯原则——交通和交通工具决定一座城池的命运。1000多年来,这条原则影响着城市的进化,围绕着交通网络,运船、马车、火车、汽车、地铁、高速影响城市的走向,演绎出一部轮子上的人类史。

1662年,一辆由马匹拉着的巴士横穿巴黎,只需要付5个铜板,这是人类社会第一条公交巴士专线。这辆巴士缺少足够的客流,而且没有一条固定的运营线路。所以,即便只收5个铜板,作为公共汽车之父,帕斯卡经营依旧惨淡。今天,一家普通的超市就可以开通一条专线巴士。但在17世纪,整个巴黎城都支撑不了一辆巴士的车轮。这是彼时巴黎城的浮世绘:没有铺装的道路,没有运营公交专线需要的客流。

19世纪初,美国百老汇大街的路面凹凸不平,一到下雨天,低洼处就成了小河。有人看到了商机,就在路面上铺设了铁轨。时间长了,零散的铁轨连成了网络,城市的路网开始真正形成。

虽然早期的巴士动力来自马匹,出行速度却提升了至少一倍。真正意义上的公交车,直到上个世纪20年代,才出现在巴黎、纽约和伦敦。这也意味着人和人之间开始跨越距离进行交流和交易,城市的生产效率开始几何级增长。畅达的交通,成为城市的基本特征之一,持续影响着城市的布局和发展。车轮上的城市革命还在继续。

19世纪,蒸汽动力让城市又一次发生了革命。作为全球最大的城市,伦敦对更加快速的交通有着巨大的需求。1863年,它率先建成了地下铁路系统。尽管车厢里还有蒸汽机散出来的油烟味,2.5万人还是挤入了车厢。蒸汽火车不仅把人流载向城市的某个角落,更让人走向郊区,走得更远。蒸汽火车远去的背影,深刻改变了城市生活和城市面貌。我们今天熟悉的沥青公路,则是更晚出现。

1908年,纽约才开始了它的林荫公路系统建设。在这条公路上,驾驶员的速度可以达到40公里/小时。稍晚时候,也就是1920年代,美国开始全国性的路网建设。《愤怒的葡萄》中的流浪汉们就是沿着一条“母亲公路”前往加利福尼亚。66号公路更是被写成文章或歌曲广为人知。

不同的城市,选择了不同的交通方式。纽约的地铁直到1904年才建成,它选择了高架桥,而非隧道;此时蒸汽火车在曼哈顿上空已经运行了30 多年。

1947年,布朗大学的一位经济学家,经过测算得出一个结论:每一条新修建的穿越中心城区的公路会导致城区的人口减少18%左右。”

底特律的兴衰图谱

车轮和路网重塑了世界,城市开始崛起,郊区化发展迅速,产业分布正在发生变化,甚至是重新组合。

底特律就是一个典型的城市案例。

在法语里,底特律是“海峡”的意思。它最初就是一个水运商业中心,一位法国人修建的堡垒。从这里可以俯瞰由伊利湖通向西部五大湖的河流的最窄处。正是由于它的狭窄,法国人才能够用枪炮控制这条河流的交通。底特律并不是个案。1900年,美国最大的20 座城市全部处在主要的水运航道上。

19世纪,是水运商业的时代。在1816年,通过陆路将货物运输48公里的成本,相当于将同样的货物运到大西洋彼岸。大西洋才是美国18世纪的高速公路,它也是城市与城市竞争的生命线。凭借交通和位置天赋,底特律贸易和生意非常发达,吸引了众多外来人口,它也因此成为美国城市的领跑者。

19世纪末,底特律有一位年轻人改行了——他不喜欢造船,改去研究汽车。他叫福特,就是福特汽车的创始人。他的改行,在后来若干年里,改变了底特律这座城市的命运。1893年,他被爱迪生招至麾下,成为底特律工厂的总工程师。他喜欢汽车,并将汽车视为一生的奋斗目标。爱迪生告诉他:“年轻人,那是你的事业!”

和纽约的汽车生产厂家相比,底特律当时并不占有优势。但是,底特律的每一个街道角落里似乎都有一位崭露头角的汽车天才——福特、兰塞姆•奥兹、道奇兄弟、大卫•邓巴•别克和菲舍尔兄弟……很多年后,有学者说,19世纪末的底特律看上去很像20世纪六七十年代的硅谷。一群天才,和生机勃勃的小企业雨后春笋般出现,这里是创新者的温床,它们从事着一个新兴的朝阳行业。

后来的故事,大家都知道了:2008年,底特律的人口规模只有77.7万,还不到从前的一半,而且人口仍在持续减少;1/3 的底特律市民处于贫困状态。底特律中等家庭的年收入为33,000 美元,大约相当于美国平均水平的一半。2009年,底特律的失业率高达25%,比美国其他任何一座大城市至少高出9个百分点,同时高出全国平均水平2.5倍。

底特律昔日的繁华公寓上,窗户已经被钉上了木板,门口的小路上长满了青草,更多的公寓空无一人,一片废墟场景。底特律上空的亡灵正在为这座曾经的美国第四大城市所面临的困境唏嘘不已。

底特律的衰落并不是个案。在1950年的美国十大城市中,有8座城市的人口此后至少下降了1/6。在欧洲,利物浦、格拉斯哥、鹿特丹、不来梅和维尔纽斯等城市的规模也远不如从前。

从航运时代的翘楚到工业时代的王者,学者们研究发现:20世纪的底特律繁荣给各个工厂带来了数十万文化素质不高的工人,只有11%的成年人拥有大学文凭,这些工厂成了独立于这座城市和整个世界的堡垒,底特律模式却导致了城市的衰落。

什么是底特律模式? 学者们总结认为:福特明白如何合理地设计生产线,充分利用文化水平较低的美国人的才能;但从长远来看,技能水平较低的底特律人给底特律造成了经济上的损害;城市的优势在于竞争和交流,规模巨大、自我封闭的工厂是与此相违背的。

说到底,人才优势越来越成为城市的核心竞争力——底特律现在的经济衰退恰恰是它过去优势不断消失的反映。

中国样板:华夏幸福与固安故事

16年前,底特律模式也在困惑中国固安一位负责工业园区的官员(以下简称Y先生)。这一年,他心情很不好。

德国奔驰要在北京周边选址建厂,固安和北京接壤,有交通优势和更优惠的政策。Y先生连日来一直奔波努力,希望争取到奔驰落户自己辖区。从物理条件看,一切似乎都在朝固安的天平倾斜。德国奔驰考察后,决定在固安和亦庄之间进行选择——这两处相距不远,都有完善的路网系统保障。

最后时刻,德国奔驰却选择了北京亦庄。

德方的理由出乎Y先生的意料:“固安严重缺乏良好的城市配套设施,担心高级管理人才和技术人才生活不下去而跳槽走人。”

德国奔驰的意见,是不是不具有代表性?在后来的招商过程中,Y先生越来越感悟到,德国奔驰意见具有很强的普遍性。

底特律在工业时代曾经有完善发达的基础设施,工业化时代的结束,消弥了它的制造优势。中国固安恰恰相反,因为基础设施不完善,遭到德国奔驰的婉拒。

但是,它带来一个积极的信号:能和北京亦庄PK到最后一局,一定有它的比较优势。

比较优势在哪里? 交通方式的进步越来越削弱把工厂设置在人口密集的城市地区的好处。有一项目显示:在纽约工作的工人收入要比不在大都会区工作的工人高出了30%;这些高出的工资被较高的生活成本所抵消;公司必须承受留在纽约所带来的更高的人力和土地成本,否则就要搬家。

最初,德国奔驰把选扯目标锁定在远离北京市中心的亦庄和固安,也是同样的考虑。但是,考虑到管理团队的生活诉求,最终还是选择了更近距离的北京亦庄。

固安和亦庄对德国奔驰的争夺战,也改变以往的认识——在信息高速公路时代,城市的人口密集度不再是它的核心竞争力,产业人口密集度才是城市的真正竞争力。

彼时,固安有一家本土企业华夏幸福,刚刚成立不到4年。听到这个故事后,这家企业萌生了一个最简单的想法:如果配套设施搞好了,德国奔驰的顾虑不就打消了嘛!

看似简单的想法,却是一个高起点的规划立意,仅仅在规划图纸上,这家彼时还小的公司,就花费了6000万设计费。此后10余载,华夏幸福在这片土地上搞配套深耕,引发全球关注。

城市化的发展之路并不是平坦的,它经过了铺装。睿智的经济学家研究并试图破译这一中国现象——在城市路网和车轮通过的城市中间地带,产业的流动越向城市群的价值洼处,并且呈现出普遍规律。他们将之称为中国固安现象和“产业新城模式”。

就在固安“产业新城模式”生机勃勃之时,传统的产业城市,正面临全球性的衰退。上个世纪世界级的城市,比如纽约、伦敦、巴黎、北京,越来越成为消费中心。他们还在陷入“对绿色和混凝土,哪个更多一点热爱”的争论中。

从世界范围看,类似固安产业新城也并非孤例。在纽约和芝加哥都市圈,最近20年的发展主要得益于涌入这两座城市都市圈成千上万的产业移民和新兴产业。争夺新兴产业和产业移民就成为“产业新城模式”的抓手。

产业新城模式也在同步改变人们的生活方式。在汽车生活方式中,速度和空间是它最大的优势。现在出现改变。美国的学者研究发现,在纽约和芝加哥都市圈的人,乘坐公共交通工具上下班的平均时间是48 分钟,自己驾驶汽车上下班的平均时间是24 分钟。

我们还没有拿到中国方面的数据。而且,在诸多对华夏幸福“产业新城模式”的解读中,在世界范围内的城市演化图谱中,我们认为还不够精准。我们以后会阐述自己的观点。

但是,华夏幸福带来中国城市化进程的思考值得关注:

产业生态体系在未来产业发展中的战略地位及竞争力优势;

产业新城在城市群、都市圈发展中的战略意义及竞争力表现;

产业新城的异地复制能力有多强大;

……

一个蚂蚁群体可以去做远远超出单个蚂蚁能力范围的事情一样。1月31日的合作大会,也让城市研究者发现:华夏幸福可以做到的事情也远远超过了单独的个体;产业新城模式提供了合作的可能,尤其是共同创造作为人类最为重要的知识领域。

这种合作,不是通过类似降低房价,形成更低的成本优势达到目的;更不是聚合人口,提供交易的可能这般简单。它的更大意义是,将创造财富的全球性前沿行为,通过产业新城载体获得巨大成就,最终形成传播知识和创造思想的新高地(待续)。

[责任编辑:刁艳艳 PF073]

责任编辑:刁艳艳 PF073

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