中美贸易战：中资房企的美国布局何去何从

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来源：国际金融报

3月23日凌晨刚过，时针的摆动悄然移过12点的方向，东半球即将进入一天中最黑暗的时刻。

一场贸易战，已经在中美之间爆发。

根据华盛顿传来的消息，美国总统特朗普当地时间3月22日签署总统备忘录，依据“301调查”结果，将对从中国进口的商品大规模征收关税，并限制中国企业对美投资并购。白宫预计，新的关税可能影响到约1300个自中国进口的商品。特朗普在白宫签字前对媒体说，涉及征税的中国商品规模可达600亿美元。

中国当然不会任美国欺压。

3月23日，商务部发布了针对美国进口钢铁和铝产品232措施的中止减让产品清单并征求公众意见，拟对自美进口部分产品加征关税，以平衡因美国对进口钢铁和铝产品加征关税给中方利益造成的损失。

受中美贸易战影响，全球股市大幅下跌。A股三大股指今日大幅低开，沪指跌破3200点，钢铁、船舶跌幅居前，地产行业亦不能幸免。

股价示意图

著名经济学家宋清辉在接受《国际金融报》记者采访时表示，随着中美贸易战的不断升级，未来有愈演愈烈之势，给未来一段时间内中国经济政策带来较大不确定性。短期内，势必会对中国房地产行业产生一些负面的影响，中长期则需要看国家政策的变化。

境外投资

同日，SOHO中国董事长潘石屹在接待Asia Society成员一行直言美国发动贸易战是历史的倒退。

对于7年前便远渡大洋彼岸的潘石屹而言，这个市场他并不陌生。

2011年，潘石屹前后一共投资了5亿到7亿美元用于纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目。一年后，其妻张欣再携6亿美元收购了曼哈顿公园大道广场49%的股权。

2013年，张欣和巴西财团以7亿美元（约合43亿人民币）将美国通用汽车大厦40%的股权收入囊中。这次交易让张欣成为当时单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

纵观中国地产行业，境外投资不在少数。

碧桂园深耕马来西亚；绿地战场最大，投资项目跨越四大洲；央企保利则另辟蹊径从略显冷门的非洲开始入手，而美国、澳大利亚则依然是中国房企资本最青睐的海外投资目的地。

中国房企海外投资分布图

此种现象在宋清辉看来，是源于国家“走出去”战略步伐的加速推进，以及美国市场投资商机的涌现，中国房企赴美布局已成为有实力的企业转型升级的“必修课”。

宋清辉指出，然而中国房企赴美布局，短期内实现盈利的机会并不太乐观。因为中国房企在海外布局的过程中，仍旧面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等一系列难点。

“双万”布局

除了SOHO外，万科、万达、绿地等均在美国有所布局。

2017年10月24日，万科创始人、原万科董事会主席王石对媒体表示，万科自2012年开始在美国投资，至今已经5年，大约投资了50亿美元（约330亿人民币）到房地产上，项目遍及旧金山、纽约、西雅图和洛杉矶，主要集中在纽约。“我们并不是跟着项目投资20%或30%，我们的第一个项目投资达到75%，对方占25%。”王石说。

此外，王石表示，到目前（2017年10月24日）为止，万科在美国的这些项目中没有派一个人，大部分的管理人员，如总经理、会计师、项目经理全是当地招聘，主要是本地人为主。

然而，《国际金融报》记者翻阅万科A历年财报发现，公司并未对海外业务及项目作进一步披露和说明，故未可知万科是否对海外地产业务和项目实现集团并表处理。

据《国际金融报》记者不完全统计，万科在美国房地产市场已与本土开发商至少合作开发了8个房地产项目，中2个项目位于美国的旧金山。

“东53街100号”为万科位于美国纽约的首个住宅项目，由万科与美国地产开发商RFR和Hines共同开发，并且与信达共同投资的住宅公寓，由福斯特（Foster）建筑事务所设计。

2015年针对“东53街100号”的一篇报道显示，该项目平均价格预计会达到26万元/平方米左右。

此外，公开资料显示，万科在纽约还有万科曼哈顿列克星敦610号项目，在旧金山还有富升街201号项目等。

万科在美国大肆起舞的时候，万达也没有闲着。

2017年初，万达集团董事长王健林的豪言犹在耳畔，彼时万达尚未遭遇“滑铁卢”。

王健林直言“从2012年到2017年，万达已经在全球十多个国家投资，投资额超过150亿美元，其中在美国一个国家就投了100亿美元，所以我在美国是很受欢迎的。”

随后，万达集团一路卖卖卖，目前在海外地产项目仅余美国两个项目。

据知情人士对媒体透露，万达为在芝加哥的一个酒店、办公楼和公寓综合项目，以及在加州比佛利山庄的一个开发项目寻找买家。“万达尚未就出售这些项目做出最后决定，仍有可能选择保留它们。万达此前估计在这些项目的投资成本总计21亿美元。”知情人士中一人如是对媒体说。

《国际金融报》记者对于向万达方面求证，其相关负责人表示不予置评。

不同于“两万”，绿地集团在美国的房地产类投资主要位于洛杉矶。

2013年7月，绿地集团与美国加州教师退休基金签署合作协议，收购该基金所持有的美国洛杉矶中心区大都会项目，项目总投资达10亿美元，绿地集团获得洛杉矶市中心大都会地块，占地面积2.56万平方米，规划建筑面积15.32万平方米，建造一个四星级酒店和三栋高级公寓，分两期进行，预计将在2018年完工。

两年半后，这个绿地在美国的首个地产项目一期住宅楼终于实现了结构封顶。

绿地2017年半年报显示，其洛杉矶大都会一期及二期住宅共有24.25%的面积完成预售。而整个原计划投资10亿美元的洛杉矶大都会项目（包含酒店和两期住宅），目前总投资额已达125.82亿元。

此外，2014年1月下旬，绿地还与洲际酒店集团签约合作建造洛杉矶绿地英迪格酒店。2014年2月中旬，总投资10亿美元的“洛杉矶绿地中心”正式开工建设。

除强势布局洛杉矶外，绿地在纽约布鲁克林及加州旧金山也有投资。

2013年10月2日，绿地集团以70%的持股比例与Forest City Ratner Companies（森林城公司）成立合资公司，共同收购开发后者持有的布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计超过50亿美元。

首个可售中高档住宅项目定名为“范德比尔特街550号”，截至2017年6月30日，“范德比尔特街550号”近半数已完成预售。

2013年12月，绿地集团（美国）和美国森林城瑞特纳公司合作成立“绿地森林城合资有限公司”，开发“纽约太平洋公园项目卡尔顿街535号（B14 号公租楼）”。截至2017年6月30日，该项目在报告期内的出租面积为9531平方米，租金收入为61.92万元。

2016年8月18日，绿地美国公司与平安信托、雅居乐集团和宝丰资本联合收购位于加州旧金山的牡蛎湾地产项目。该项目占地42英亩（约合17万平方米），绿地美国公司为第一大股东，计划投资10亿美元将其打造成集办公、科研和休闲一体的生物科技产业园。

何去何从

除此之外，美国的版图上也不乏泛海、上海建工、金地、海航等的足迹。

中泛控股作为泛海集团旗下重要的海外发展平台，布局的一大重点就在美国。目前中泛控股在美国共有5个房地产开发项目，分别位于洛杉矶、纽约和夏威夷，截至2017年6月30日止，已投入资金15.16亿美元。

由于上述项目目前正处于初期阶段，大多尚未开始运营，中泛控股2017年上半年房地产开发板块带来的收入仅200万港元，主要来自于夏威夷科琳娜一号地项目的短期租金收入，息税前亏损950万港元。

相较于这些明星企业，上海建工的知名度虽不高，但其进入时间却提前了20多年。

1988年改革开放后的第一个十年，上海建工在纽约成立了全资子公司上海建工美洲公司，业务涵盖总承包、建筑管理、房地产开发和房地产基金管理，目前在美国房地产项目投资已超过30亿美元。

上海建工美洲公司目前分别在纽约曼哈顿和洛杉矶市中心有两个豪华公寓在售，位于纽约法拉盛核心区域的一个商业综合体，此外洛杉矶市还有两个经营中的豪华度假酒店。

其中，位于纽约曼哈顿核心地段的豪华公寓Manhattan View，特享最多达20年的房产税减免，是曼哈顿房产市场上为数不多的减税政策楼盘。其2016年年报显示，上海建工在美国5个共有在建项目，合约总金额达21.73亿元。

这场中美贸易大战或许让市场嗅出了一丝不确定的气息。

那么，对于已布局或计划布局美国的房企来说，未来之路应如何走？

宋清辉坦言，此类企业应注意了解目前国家的一些政策底线。在国家把房地产被列为敏感行业的背景下，房地产企业需主动适应“新常态”，逐步减少甚至暂停海外投资活动，待进一步对境外投资的标的进行严格考察，以遏制盲目决策等问题。