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郁亮的第一份成绩单:看万科业绩发布会最全16大重点


来源:凤凰网财经

凤凰网财经3月27日讯,万科集团今日召开业绩发布会,这是52岁的郁亮自2017年从王石手中接管万科后公布的第一张成绩单。出席业绩发布会的有董事会主席郁亮、总裁祝九胜、副总裁孙嘉、副总裁张旭、董事会秘书

凤凰网财经327日讯,万科集团今日召开业绩发布会,这是52岁的郁亮自2017年从王石手中接管万科后公布的第一张成绩单。出席业绩发布会的有董事会主席郁亮、总裁祝九胜、副总裁孙嘉、副总裁张旭、董事会秘书朱旭。万科集团2017年全年实现营业收入2429.0亿元,实现净利润280.5亿元,同比增长33.4%。万科管理层对这份成绩单是否满意,万科接下来会有何布局?凤凰网财经全程报道。

1.郁亮谈企业战略:做全职主席不到2个月 体会就是做好8个字

我觉得我做主席做了9个月,做全职主席不到2个月,我现在的体会就是做好8个字,“把握方向、布局未来”,把握方向最主要就是把握时代的前进方向跟行业的发展方向,布局未来主要就是要做好战略布局建设好机制和人才,那么没有成功的企业只有时代的企业。

如果用一句话来概括整个战略升级,那就是说以人民的美好生活为己任,以城乡建设与生活服务商为定位,沿着健康、可持续的道路领先领跑,为更广泛的利益相关方创造更长远的真实价格,成为无愧伟大新时代的好企业,这就是我们对我们整个战略升级的一个总体描述,这里面有三个关键词,提醒一下,一个是城乡建设与生活服务商,第二是健康可持续,第三个是领先领跑。

2.郁亮谈房地产行业趋势:这三句话一定要记住

我们在这个行业来说有三句话需要记住的,第一句话是关于行业定位的,房子是用来住的不是用来炒的,第二句话是关于住房制度,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,第三句话是关于行业需要实现目标,让全体人民住有所居。

具体来看我们的行业会有什么趋势呢,为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣,其根本原因就一个,是中国出现了历史上前所未有的一次城市化,带来了前所未有的住房的短缺和旺盛的需求。

而这个短缺在过去主要是靠商品房来完成的,到今天我们认为住房全面短缺时代已经结束了,每户家庭拥有的房子数字从发达国家来看套户比超过1.1,也就是一个家庭有1.1套房子以后增长就变的很慢,而我们国家城镇地区的套户比刚刚超过1%,距离1.1的充裕水平只有一点差距,当然我这么说并不是说我们已经开始了住房过剩的时代,是说住房短缺时代全面短缺时代已经结束了,所以现在的一个主要矛盾已经不再是短缺,而是不平衡和不充分的问题。

3.郁亮谈房价:再蒙眼买房 怎么赚的怎么还回去

其实我很少谈房价问题,今天谈谈,我们可以非常明确的说,我们认为中国房价单边快速上涨时代已经结束了,如果房地产企业还是有地就买不看价格,那之前怎么赚的钱之后就怎么还回去,我们需要把自己看成是制造业、服务业,靠双手劳动去赚钱,不要靠不动产价格上涨去赚钱。

4.祝九胜谈金融监管:让整个行业真正的回归到它的住宅属性 

无论金融监管加强还是去杠杆也好,政策出台都是非常及时的,作为我们来说也是非常的欢迎和支持,拥抱这种政策,政策肯定会有影响,我们更多的关注到中长期效应,它对整个行业的发展一定是中长期的健康发展是积极意义更多。从具体应对来说,其实过往万科一直在经营方面都是坚持相对稳健,反而是监管、去杠杆的大背景下,对于有品牌有信用,能够持续的长期稳健经营的企业来说,还是相对利好的机会,我们还会坚持我们一贯的风格,谨慎的应对变化,让整个行业让房子真正的回归到它的住宅属性。

5.张旭谈租赁住宅:2018年将增加10万间租赁住宅

对于租赁市场所有的战略的目,就是为所有新进入城市或者买不起房的人,为他们年轻人提供相关的租赁和服务,目标是希望我们能够在这个市场上能够提供为年轻人提供更多的服务,战略目标落地方面我们有许多的方案,大家知道“泊寓”是我们的一个方案,但事实上泊寓里面我们有重资产和轻资产,我们到今天为止已经有29个城市,有10万间96个项目已经在运营了,在2018年希望新增10万间,这是一个方面,第二个方面大家看到,刚才郁总也介绍了,许多的城中村,事实上城中村也在城市当中承担了许多城市配套和服务重要作用,所以我们今天也看到我们在有些城市,特别在深圳这个城市,有一个叫做“万村计划”,我们愿意到村里面去能够通过我们的能力,特别是运营能力,能够把城中村重新的去改造,重新的去做更多的配套和治理,这样能够提供更安全的舒适的环境,提供给工业使用者。

5.张旭谈物流地产:希望能更好的服务客户和服务老百姓

未来我们怎么定义我们的业务呢,事实上我们看到特别是在中国,物流是连接所有生产和老百姓之间的一个桥梁,所以我们希望我们能搭建一个平台,这个平台包括所有生产的物资,所有的我们消费品,通过我们的平台能够服务好我们的老百姓,我想这是我们的愿景,这是我们做这个业务的一个初衷一个初心。

未来我们怎么做呢,除了仓储之外,事实上我们跟普罗斯之间今天两个平台有更多的是协同效益,我们一部分在这个领域里面会深耕,把运营做的更细,一部分在生态里面投资更多的生态,这样能更好的服务客户和服务老百姓。

第二个方面,我们希望能够通过服务,就不仅仅是仓储,我们应该服务好我们的客户,比如说我们用科技赋能的方法,我们去服务更多的小电商,因为小电商它做仓库还是比较难,我们愿意服务更多的小电商为他们提供更多的服务,这样让他们也能有更好的发展的空间去做我们的物流的行业。

6.张旭谈收购凯德资产包:万科目前已经有一千万平方米的商场面积

我们商业的平台的宗旨是“为家而建”,就是想为所有的家庭提供服务,这是我们商业的宗旨,印力和我们做任何一件事情都希望能够领先领跑数一数二,什么叫领先领跑呢,刚才郁总也介绍了,希望服务更多的客户,能够更多方面服务客户,能够更好的服务客户,基于这种情况,所以去年我们做了几单并购,包括凯德资产包的并购,20shoppingmall的并购,基于我们能够服务更多客户的原则在做,至于未来会不会再发展,有机会一定会做,因为我们所有的宗旨希望能够更好的服务客户和服务更多的客户,到今天为止我们大概有一千万平方米的商场面积,所以我们希望未来能够很好的发展。

7.朱旭谈分红:累计现金分红是455亿元 远超股权融资总额

万科是上市公司中A股上市公司中持续盈利时间最长,也是持续现金分红最长的公司,现金分红是455亿元,远远超过了我们在股权融资的金额,是股权融资金额的2倍多,我们最近几年来我们现金分红一直在持续稳健增长,那么未来万科也会积极按照监管部门关于积极回报股东做好现金分红相关规定,会保持一个现金分红稳定增长,用我们好的业绩稳定增长分红回报我们的股东。

8.郁亮谈股东回报:我自己经历过万科股票3次超过40块钱的机会

万科1988年发股票,30年了,我们见到了中国股票市场的起起落落,我自己经历过万科股票3次超过40块钱的机会,我始终相信,投资人的眼光是最犀利最清楚的,我觉得任何的事情都骗不过你们,所以你们觉得好就是好,你们觉得不好就不好,不管跟我们做的事情来说,我觉得我们做事情会很好,也可能不一定你们认为很好,所以我想上市公司是一个没有任期,是需要长期做下去的,所以我们相信顺应新的时代,做出真实价值贡献,永远是我们管理团队应该坚持的方向。

9.孙嘉谈竣工面积偏低问题:目前增长14.3%

2017年我们的竣工面积确实比年初的时候计划略有欠缺,大概完成年初计划的94%左右,最主要原因是部分项目受到所在城市环保停工的地方政府的政策影响,但是整体上保障在客户的合同约定时间内交付并不存在这个问题,2018年现在对外公布的竣工计划2931万平方米,比2017年实际增长14.3%,再加上我们还有4100多亿的营收未结资源,对于2018年及以后几年业绩持续稳定增长竣工以及结算收入的增长还是很有信心的。

10.祝九胜谈净负债率回落问题:正常都是二十几到四十左右之间

万科一直在投融资方面都是稳健经营,我们经营团队对自己的要求是净负债率控制在40%以下,这是长期的经营团队自身的要求和追求。2017净负债率8.8%,这是比较短期的表现,正常都是二十几到四十左右之间,这也跟公司的以现金流为中心,强调回款,为未来做更多的准备和打算相关联,这也为2018年和未来打下了一个很好的基础,也符合公司的一贯的风格。

11.郁亮谈合伙人机制一个女大学生去菜场研究菜市场怎么改变 这就是合伙人精神

万科事业合伙人机制的设计初衷那就是为了让万科员工和投资者建立一个风险和利益命运共同体,解决上市公司里边职业经理人作为代理人跟股东之间委托代理关系,如何让目标利益风险更一致,到现在看起来三年以来我们整个的财务的结果在经历了过去的股权风波之中还能保持稳健的发展,我觉得正好说明了我们事业合伙人机制的强大,他本身他的生命力是非常强大的,而且也本身在不断的迭代更新之中,我们过去的项目的跟投,到合伙人的自愿买股票和合伙到今天已经过渡到组织重建方面,我们希望是一个我们的万科的发展机制。

举例来说,我也很高兴看到我们海外回来的一个留学生,他非常有兴趣参与我们的乡村振兴计划,看到一个女大学生去菜场研究菜市场怎么改变的问题,年轻小伙子去研究停车场停车这个业务怎么发展起来的问题,这就是说我们所提倡的一种事业合伙人的主人翁精神。

12.郁亮谈排名:第一、第二不在我们心中,我们心中只有美好生活

我觉得量价都是旧思维的产物,我们到新时代了,还用量和价解释伟大新时代,是错误的,你比如说万科2012年开始就是城市配套服务商了,只有你们不断提醒我们是第几,我们早就不放在心中,所谓第一、第二不在我们心中,我们心中只有美好生活了现在。

13.祝九胜谈重资产轻资产配置:永远不变的是客户的诉求

其实以前的存量业务也有一些合适的做法,应该是新时代的这种方法,其实永远不变的是客户的诉求,客户更多方面,以更好的服务都要动脑筋,至于说这个资产是轻和重是摆在表内和表外,这是根据上市公司的规范要求,根据这项业务的适配性以及监管的要求,我个人一直认为资产轻重我不太赞同这个说法,表内表外也不是特别赞同,特别新的时代,大家如果价值创造你就让无效的资产变有效,低效资产变高效,至于轻重这可能是过往时代的界定和分类,我们就是学好农民种好地,坚持真实价值创造,坚持可持续的健康的发展。

14.郁亮谈住宅开发目标:我不是数学家 我们当好农民种好地吧

我不是数学家,所以我没办法预测数字,更没法预测别人的数字多少,我对数字的预测不准,所以别人更没法预测了,所以我觉得我们当好农民种好地吧。

15.郁亮谈万科物业发展:标杆是北美的first service 没有上市计划

首先我想说一下咱们万科物业它的宗旨,还是希望能够在这个行业里面能够领先领跑,主要就是在服务好客户方面,当然同样也是服务更多的客户,所以在问到我们的规模会做到多大的时候,一直有一个标杆,在北美有一个first  service,它可以做到8%的市场份额,我们今天到这个指标还早的很,未来还是有很大的空间去发展的。

我们现在已经服务了500万的家庭,有4.8亿平方米的管理面积,所以这个对我们来说还是非常大的一个规模,所以我们会用更多的新时代的新技术新手段来提高我们的运营效率,更好的服务客户。至于什么时候上市,我们没有上市计划,我们今天所有的目标还是把服务做好,和客户的黏性做的更好,我想这是我们今天的战略和思考。

16、祝九胜谈对唯一一家房地产上市公司的投资:基于当时对旧改的战略

确实我们在这个行业里面,每一家人有每一家人的特长,我们做这么一个股权投资的安排,一定是基于未来战略,就在当时是基于未来战略层面考虑,我们在旧改这些方面是需要联系社会上有这种能力的玩家一起来玩,这是我们当时的主要考虑,从目前来说,就有一些效果,效果还没有完全的充分的释放出来。

 

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[责任编辑:武辰 PF088]

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