实地探访深圳“棚改样本”：罗湖“二线插花地”棚改项目一年内签约超99%

原标题：实地探访深圳“棚改样本”：罗湖“二线插花地”棚改项目一年内签约超99%

每经记者 董青枝摄影报道 每经编辑 魏文艺

其实棚户区改造在深圳真正兴起，是罗湖“二线插花地”棚改项目的成功启动。该项目2016年12月全面签约，并成为深圳“城市管理治理年”突破口，在全国首创了“政府主导+国企服务+三房建设（安置房、保障房、人才房）”的棚改模式，目前正在建设中。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《每日经济新闻》记者表示，从全国来讲，棚改主要针对的是城市的棚户区、城中村和危旧房。深圳的“二线插花地”存在着建筑质量较差、产权性质混杂、配套设施不足、居住环境恶劣等诸多问题，深圳并没有采取强拆方式而代之棚户区改造模式，很大程度上保障了实际居住者的权益。而针对大面积历史原因导致的违法建筑和危房的整治，“二线插花地改造整治”是个可供借鉴的案例或样本。

2008年，中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，全国棚改启动。而深圳市没有传统意义的国有工矿棚户区、国有垦区危房，主要为城市棚户区。

2015年10月，深圳市住建局发布《棚户区改造政策梳理汇编》，明确棚改范围及深圳市棚改三年规划与任务；2016年6月公布了《深圳市棚户区改造项目界定标准》。

鉴于国家关于棚户区的界定没有统一标准，国内各城市标准也不尽相同，但大体上，城中村、危旧房和城市旧住宅区均属于棚户区的范畴。

根据深圳市的棚户区改造项目界定标准，只要满足简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全中的一条就可以申报棚户区改造，不要求居住区域面积达到一定规模，不要求用地手续完备，也不要求房屋权属清晰等。

而近日深圳住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，意见稿对棚改的适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等问题都作出了规定。其中棚改对象适用范围由以往的使用年限在30年以上扩大到20年以上，且符合“存在住房质量、消防等安全隐患”“使用功能不齐全”“配套设施不完善”其中一个条件的老旧住宅区。

最新的意见稿还提出棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房；并明确棚户区改造项目实施模式，结合深圳市实际情况，推广“政府主导-国企实施-公共住房”的棚户区改造项目实施模式。

关于棚改规划，《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》提出，2014～2017年，广东省完成棚户区改造约16万户，其中深圳市棚户区改造10789户（套），包括华侨农场危旧房598户，其余主要为城市更新、土地整备中涉及的住宅拆迁安置项目。2015年深圳市棚户区改造计划为2789套，实际计划为3082套，其中鹿丹村片区综合改造工程重建项目1240套，茶光地块（西）保障性住房项目896套，鹤州工业区更新单元项目657套，华侨农场危房改造项目289套。

《每日经济新闻》记者查阅深圳市住建局相关资料获悉，2016年深圳棚户区改造项目共13个，2017年计划开工10个项目，包括京基的水贝老村旧改、罗湖“二线插花地”一期、宝城38区新乐花园和39区海乐花园改造项目等。

另外，深圳市住建局已经建立了全市2016年至2020年棚户区改造项目库。“十三五”期间，深圳市计划改善约4.8万户居民居住环境，释放土地配建保障性住房和人才住房5万套、500万平方米，解决土地历史遗留问题用地1.5平方公里，总投资约600亿元。

此外，自2014年起，广州、深圳的棚户区改造项目全面执行绿色建筑标准；在改造方式上，提出就地拆建、异地重建或集中安置、房屋改建三种方式。

最早于2005年在东北率先实施的棚户区改造，在深圳真正兴起则是罗湖“二线插花地”棚改项目的成功启动。

记者从深圳市住建局获悉，深圳市“二线插花地”现状建设用地内，位于地质灾害高易发区约15.6平方公里，现状建设用地内位于地质灾害中易发区约3.2平方公里。其中，罗湖“二线插花地”棚户区改造范围包括木棉岭片区（含木棉岭、木棉花、马山、马岗、港发、长排及临近已批用地）、玉龙片区（含玉龙新村）、布心片区（含布心山庄东、中、西区和港鹏新村）等三个片区，总占地面积约为55万平方米。

《每日经济新闻》记者近日实地探访了深圳罗湖“二线插花地”棚改项目及周边，在布心片区随处可见“斜坡危险，请勿靠近”的提示，棚改项目现场有多名建筑工人以及施工车辆，工地上还有未铲平的土堆或斜坡，周边的围栏上张贴着“城市所需 天健棚改”等字样的海报。

同时，在坑基支护及土石方工程的施工单位门口，还看到中国地质工程集团有限公司2018年3月所贴对对居民的《施工致歉告知》：罗湖“二线插花地”棚户区改造工程布心片区已开始动工……因支护工程施工的特殊性及施工任务的紧迫性，难免在夜间的施工作业中对周边居民休息造成影响……已采取一定的技术手段及实时监测等措施来控制夜间噪音值……

而紧邻棚改项目就是罗湖棚改服务中心，附近还立有罗湖区东湖街道办事处2016年3月8日的通告牌，上面显示：深圳市委市政府决定对“二线插花地”棚户区进行改造，其中，罗湖区“二线插花地”木棉岭片区、玉龙片区、布心片区已列入改造范围，拟进行拆除重建。通告：一、棚户区改造片区存在严重安全隐患，三个片区均处于“A1-3崩塌、滑坡地质灾害高易发区”……二、摸底调查工作……三、严禁违法抢建加建……四、不得违法转让房屋……五、罗湖区政府从未委托、授权或批准任何企业对该三个片区进行市场化的城市更新，请勿听信谣言，防止上当受骗。

除此之外，记者在附近的深圳市围岭公园中看到搭建的罗湖棚改现场指挥部，墙体上是“一流设计 一流管理 一流施工 做成深圳市棚改样板项目”字样的宣传海报。

据了解，与一般的城市更新项目不同，罗湖的棚户区改造是以“政府主导、政府投资、政府规划”为主线，腾挪的土地资源用于建设回迁房、社会资源公共配套与保障性安居工程，不建设任何商品房。根据法定程序，深圳市天健集团已被确定为“罗湖二线插花地”棚户区改造服务承接主体。

天健集团官网信息显示，罗湖棚改项目规划建设总共划分了17个地块：其中木棉岭片区9个、布心片区8个，包含二类居住用地、教育设施、环境卫生设施、公园绿地、供应设施及医疗卫生等六类；玉龙片区因地处生态控制线范围内，不建设安置房，定位为政府备用地。项目规划主要体现生态、魅力、文化、时尚以及宜居宜业的理念，同时采用街区制、海绵城市、智慧社区、综合管廊、绿色建筑、水资源综合利用、再生资源利用、BIM等新兴技术，打造成为现代化“人居环境示范社区”“儿童友好型社区”“绿色生态型社区”。

2017年底，罗湖“二线插花地”棚户区的改造项目开工建设，目前，玉龙、木棉岭、布心棚改进程顺利。

据天健集团披露的信息显示，其承接的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目是深圳市首个棚改示范项目，创造了一系列良好成绩：不到一年时间签约超过99%、三个月搬离9万余人、五个月安全拆除1200多栋房屋等。

而且作为试点和示范性项目，罗湖棚改就建筑废弃物处理体量、作业难度、技术含量等在全国范围内都是绝无仅有的，这将成为今后棚户区改造和市政建设生态发展新的风向标。改造完成后，罗湖“二线插花地”将一次性解决重大安全隐患，一次性补齐民生领域短板，一次性建成现代示范社区。

除了罗湖的棚改项目外，今年1月，天健棚改公司还与宝安人才安居公司共同组建的深圳市宝安安居天健棚改服务有限公司揭牌，而宝安人才安居有限公司2017年有项目6个，正在实施的宝安38区新乐花园、39区海乐花园棚户区改造项目是宝安区首个棚改试点项目。

业内人士普遍认为，罗湖“二线插花地”等棚改项目相对一般的城市更新速度要快些。