二线城市房价抬头 抢人大战演变成抢稀缺“接盘侠”

中房报记者许倩丨北京报道

历史总是惊人的相似。一边是全国各地楼市调控继续加码，一边是压不住的抢人抢房热情。在这波看似矛盾的政策博弈中，二线城市楼市又火了起来。

国家统计局昨天(5月14日)发布的最新房地产数据显示，销量上，1-5月份，全国商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。商品房销售额同比增长11.8%，增速提高2.8个百分点。

房价上，5月份，70个大中城市新建商品住宅均价环比上涨0.8%，涨速加快。三类城市的房价增幅中，二线城市增幅最大，平均环比涨幅0.93%，同比涨幅5.35%。

交通银行总行房地产高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示，近来二线城市升温中产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。一个是“楼市打新”。限价令下一二手房价格倒挂，显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围，掀起了一拨楼市“打新”热潮。另一个是“抢人大战”，其结果是将“留住人”直接与房地产市场挂钩，要成为各个城市的人才，第一件事就是要买房。这种变相的限购限贷放松实际拉动了当地楼市成交。

这种局面之下，热点城市房地产市场在被调控了一年多后，颇有一种卷土重来的势头，值得政府层面关注。

抢人大战拖拽二线城市房价领涨

楼市调控一旦撕开了口子，就给了投资者可乘之机。这个口子，就是各地相继开展的“抢人才”大战。

2018年以来，已有超35个城市发布了40多次人才吸引政策。引进人才的门槛在“拼抢”中不断被放宽和降低，其中与楼市调控紧密相关的户籍限制资格也被打开。“求贤若渴”的西安为安排一位女博士马上落户，调集警车接送，10分钟就闪电完成落户，魔幻得让人惊讶。

看一下国家统计局发布的房价数据排名，5月新建商品住宅价格环比涨幅最大的几个二线城市——成都（涨幅2.1%）、青岛（涨幅2%）、三亚（涨幅2.4%）、郑州（涨幅1.6%）、厦门（涨幅1.1%）、武汉（涨幅1.1%）、天津（涨幅0.5%）等，哪个楼市复苏的背后没有“抢人大战”之手的推动？

以天津为例。自5月16日“海河英才”计划发布以来，短短一周时间就吸引了百万人次的关注和咨询，甚至不少人才彻夜排队以获得一张天津户口。

有媒体报道称，天津人才政策公布后的一天时间里，就有多达30多万人申请落户。虽然官方目前还未披露到底有多少人在此期间落户成功，但作为直辖市的天津在此次与二三线城市的“抢人大战”中已拔得头筹。

什么原因导致了这场突如其来的抢人大战？一个很容易理解的因素是房地产。

在天津公布人才政策后，天津楼市的供应量亦迎来飙升。市场数据显示，5月最后一周天津成交量出现新一轮爆发，环比涨幅超过100%，这也令天津5月整体成交量有了明显的提振。

一位天津房地产市场人士监测到，以天津市武清区为例，由于地处城市郊县处，此前每个楼盘每天的销售量在3-4套之间，随着人才新政出炉后，近段时间每天能卖100多套。

对于各地楼市而言，“接盘侠”正在逐渐变成一种稀缺资源。进入6月份，上海、广州、太原、以及整个浙江省也加入了抢人大军，以争夺稀缺的“接盘侠”。

除了抢人大战，另一个值得注意的现象是限价令下一二手房价格倒挂所引发的“抢房打新”之风。

夏丹指出，尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性，但若没有有效的刚需群体倾斜措施，庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会，与限价政策的初衷相悖。

全国楼市都在升温投资者追逐三四线城市

这一轮肇始于2016年“9•30”的调控大潮中，一个奇怪的现象是，全国的楼市几乎都火了起来。70个大中城市中，5月房价环比上涨的城市达到了61个，而4月份为58个。

包括东北市场。

根据国家统计局数据，5月份房价上涨最快的就是丹东，一个地处东北边境的小城，新房均价环比上涨5.3%，同比上涨11.7%；二手房均价环比上涨1.3%。

5月份，沈阳和大连的新房均价均环比上涨1.7%，同比分别上涨10%和11.6%。就连哈尔滨，5月份新房均价也上涨了1.2%，同比上涨11.1%。

一线城市房地产复苏也在蠢蠢欲动。易居研究院报告显示，从实际成交均价看，上海房价当前从4万元以上的水平开始突破，5月份已经为5万多元的水平。从这个角度看，供应结构和成交行情等变量，都可以解释近期三类城市房价上涨的现象。

在经历了几个月的房价盘整下行后，5月份北京房价又转向上涨了，其中新房均价环比上涨0.2%，二手房均价环比上涨0.3%，虽然幅度都不大，但势头值得警惕。

而在一二线城市抢夺人才的同时，三四线城市依然是被开发商和投资客追逐的市场。

国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16%，增速提高2.4个百分点。

以100个大中城市分等级来看，一线城市土地成交面积同比已降至-10.9%，溢价率触及“零点”；二线城市相对平稳；三线城市土地成交增速为33.9%，呈现明显升势，在总成交中的占比增至56%，同时溢价率也有所上涨。

夏丹解释称，限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。同时，获地能力的制约也使部分具有三四线城市开发经验的开发企业布局范围进一步下沉，主打核心城市的大型房企也通过并购等方式开始进驻县镇一级的城市。三四线城市土地市场在总成交中的占比可能还将有进一步的提升。

更多没有被纳入限购限贷范围的三四线城市乃至特色小镇，也是资深炒房客们追逐的对象。他们追随者开发商的脚步，寻找着价值洼地。

与此同时，楼市调控也在加紧打补丁。

仅5月份，就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月，各地调控力度不减，仅6月4日、5日两天，便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

只是，这一轮政策博弈与投资客推动下燃起的这把楼市“虚火”，能被抑制住吗？或者说，怎么打破房价长期循环艾略特式波浪理论的魔咒？

参与过决策的人也在思索。6月月14日，卸任中财办副主任职务的杨伟民在第十届陆家嘴金融论坛上称，中国应加快建立新的住房制度和市场化调控机制。他认为，前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又“乱象丛生”，目前行政性措施已经不能根治这些乱象，房地产已成为最容易引爆风险的定时炸弹。

他认为，应从改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的市场结构、改革房地产税、改革住房公积金制度、改革农村土地制度等六大方面同步加快改革。