龙湖、泛海等房企出“杀招”，大股东增持缓解股价低迷

原标题：龙湖、泛海等房企出“杀招”，大股东增持缓解股价低迷

限购加之“钱紧”，2018年，房企遭遇了前所未有的围追堵截。在各种利空消息的不断释放下，上半年，上市房企的股价集体出现波动。为了缓解资本市场的低迷态势，多家房企的大股东祭出了“杀招”，频繁对自家股票进行增持。

据蓝鲸房产不完全统计，仅6月份沪深上市房企中就有9家大中房企进行了增持。而在整个上半年，包括泛海控股（000046.sz）、龙湖地产（00960.hk，下称龙湖）均在频繁增持，其中，今年4月份以来，龙湖地产董事长吴亚军掌控的家族信托已累计进行了5次增持。

业内人士分析认为，房企此举动因有三：一是看好企业发展，增加投资者信心；二是提升股价，稳定公司市值，三是出于融资的需求。不过，考虑到影响股价的因素有多种，倘若房地产整体从紧的趋势不改变，大股东的增持恐怕只是杯水车薪，影响力有限。

龙湖、泛海等房企频繁增持所为何？

今年以来，在中央明确表态调控不放松的背景下，全国楼市调控政策持续升级，1-5月份全国各地出台房地产调控政策达150多次。6月以来，包括国开行总行收回棚改项目审批权限，调整棚改货币化安置比例的传闻被证实，以及发改委严控内地房企境外发债等多条利空消息传来，导致投资者对地产股投资信心减弱，多个地产股持续出现下跌颓势。

在此局面下，房企大股东或管理层增持自家股票的现象频繁发生。

6月28日晚间，龙湖地产发布公告称，公司一名主要股东 Charm Talent International Limited 于2018年6月25日至27日期间于公开市场增持合共5106000股普通股公司股份，平均价格约为每股21.5443港元。

据了解，Charm Talent 全部已发行股本由银海资产全资拥有，而银海全部已发行股本则由汇丰国际以吴氏家族信托的受托人身份全资拥有。吴氏家族信托是于2008年6月由吴亚军作为设立人及汇丰国际受托人作为受托人设立的一项全权信托。吴氏家族信托的受益人包括吴女士的若干家族成员。

增持完成后，吴氏家族共持有26亿股份，占公司总股本的43.87%。蓝鲸房产据港交所资料统计，这已是龙湖地产年内第5次增持公司股票。此前，吴亚军曾先后于4月3日至4月4日、4月17日至4月20日、5月23日至5月28日、5月29日至5月30日共计增持1395万股份。

吴亚军大手笔增持龙湖股票的举动仅是一个缩影，今年来，多家房企都对自家公司的股票进行了增持。5月21日，合景泰富（01813.hk）发布公告称，公司主席孔健岷于本月18日及21日增持合景泰富共90万股。5月3日，旭辉集团（00884.hk）发布公告称，公司大股东林中及其一致人增持70万股，涉资约425.55万港元。

在上半年的“增持潮”中，6月是一个最为密集的时期。据蓝鲸房产不完全统计，刚刚过去的6月，沪深上市房企中就有9家进行了增持股票的行为。是月，泛海控股累计增持了11次，是所有上市房企中增持最猛烈的一家。从泛海控股基本面来看，受到公司4月中旬重组计划失败影响，5月份多机构对其地产债进行抛售，引起其股价短时间快速下跌。由此，泛海控股6月份以来频繁发布公告，由公司部分董事、监事、高级管理人员通过多种方式增持1-2亿公司股份。

而6月20日这一天，曲江文旅（600706.sh）、泛海控股、禹洲地产（01628.hk）、融信中国（03301.hk）、长实地产（01113.hk）等多家公司集中发布了增持公告。这与6月19日的股市行情密切相关。6月19日收盘后，国内股市和港股双双呈现下跌趋势，国内地产板块和港股内房股也多呈下跌趋势。是日，上证综指收盘报2907.82点，跌幅3.78%，成交额2412.04亿元；深证成指收盘报9414.76点，跌幅5.31%，成交额2324.95亿元。地产板块除华业资本、空港股份、新湖中宝、绿地控股之外，基本全线飘绿。

事实上，今年以来，大部分房企股价表现疲软，不少呈现下降趋势，其中曲江文旅从年初到6月19日的股票跌幅达到了42.8%，泛海控股从1月6日至6月21日的跌幅为21%，禹州地产从5月初至6月21日的跌幅为13%。2月以来地产板块调整明显，截至6月29日，申万房地产板块市盈率下跌至11.03，地产板块/沪深300的相对估值已经低于2014年的最低水平。此外，在6月25日市场传出棚改政策调整消息后，地产板块连续下跌，截至日前已蒸发市值逾3000亿元。

新城控股（601155.sh）高级副总裁欧阳捷对蓝鲸房产指出：“目前资本市场有点杯弓蛇影，忽略市场基本面，交流信息情绪化，操盘策略羊群化，不断出现自我踩踏。大股东对行业大势了如指掌，对企业前景精心规划，对公司能力充满信心，当市场恐慌盲从导致公司股价波动下降、市值明显低于内部预期，回购现象也属正常，有助于稳定市场情绪，提升资本市场信心。”

以增持缓解股价低迷态势 成效恐有限

中信建投地产首席分析师陈慎对蓝鲸房产分析说：“就目前情况来看，房企大股东和高管增持股份主要还是因为股价下跌，希望借此稳住市值。”

截至目前，中国千亿市值房企数量已经超过美国和日本。根据最新数据，截至2017年底，中国千亿市值房企共有18家，内地千亿市值房企有万科（000002.sz）、碧桂园（02007.hk）、中国恒大（03333.hk）、融创中国（01918.hk）、华夏幸福（600340.sh）和龙湖地产等11家；香港千亿市值房企有长和（00001.hk）、新鸿基地产（00086.hk）等7家。美国千亿市值房企数量为14家，日本为4家。

但中国房企的市盈率却显著偏低。蓝鲸房产据最新数据整理，目前，美国千亿市值房企方面，滚动市盈率最低的是芬塔公司，为16.404倍；市盈率最高的是SBA通信，为194.874倍。其中，多数股票市盈率较高。而拥有千亿市值的万科A，滚动市盈率仅为8.91倍。此外，根据巨潮资讯网数据，截至6月29日，沪深130家上市房企的滚动市盈率加权平均仅为10.13倍。

与此同时，当前大多数上市房企的估值都比较低，尤其是在港上市地产公司总体估值在较低区间。目前内地房地产股票PE倍数普遍在7-10倍，相较其他行业较低。而内地房企估值在7-8倍左右，在国际范围内处于倒数第一。

对此，业内分析认为，中国房企市盈率普遍较低与其负债率较高有关。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对蓝鲸房产表示，资本市场对一家房企股价的评估是受多种因素影响的。在他看来，最重要的是三个方面，一是对房企商业模式的认可程度；二是商业模式的潜在风险；三是负债率。

由此可见，企业要想改变资本市场对公司的“评价”，还需从这三个方面入手，仅靠大股东增持，其成效恐怕有限。

提升股价谋求资本市场融资

除了展示对公司的信心，维护企业市值之外，有业内专家指出，不排除房企增持可能出于对资本市场融资。

欧阳捷表示：“目前，资本市场融资普遍受限，有些房企只有股权质押的融资渠道。但股价下跌会影响股权质押融资额度，通过大股东回购给予市场信心，有助于股价恢复、有利于股权融资定价。”

事实上，今年以来，在去杠杆的背景下，国内融资渠道不断收紧，融资成本不断高企，与此同时，发改委又于6月27日对企业境外融资的用途做了限制。

在此情况下，房企对股权质押有着前所未有的“依赖”。Wind数据显示，截至3月13日，股票质押比例超过50%的房企有17家，如银亿股份(000981.sz)的股权质押比例达到了79%，万通地产（600246.sh）有65.9%，泛海控股有61.33%，泰禾集团（000732.sz）有57.93%，中洲控股（000042.sz）有57.31%。

黄立冲指出，股权质押融资是房地产企业常见的融资手段，它可以缓解短期流动资金压力。不过股权质押往往要求股价下跌幅度不能超过金融机构设定的预警线和平仓线。当股价连续下跌接近预警线时，金融机构会要求大股东补仓；而当达到平仓线，大股东又无法补仓和还钱时，金融机构有权将所质押的股票在二级市场上抛售。因此，如果某只股票一段时间内股价较为低靡，大股东会通过增持股份给市场一些积极的信息来支撑股价。

黄立冲认为，股价低迷肯定会影响公司的融资能力，一般来说，在市场公允价值内，股价越高融资能力越强。

考虑到影响股价因素较多，大股东增持对股价的影响很难判断。伴随着一系列利空消息的出台，地产股会迎来怎样的表现，大股东又是否会继续增持缓解股价低迷态势？蓝鲸房产将持续关注。