都说租金上涨，到底谁在撒谎

原标题:都说租金上涨，到底谁在撒谎

其实我也是看了各种推送才知道，不同地方的租金都有明显的上涨，然后我询问了北京的一些朋友，确实告知我身边的房子大概都有涨20%左右的租金

然后呢，有个人突然跳出来像明星一样开了一个发布会，把这些的原因都归结到集中式公寓的身上，以资本助推为幌子，明示租金市场的上涨是因为资本的垄断助推的租金的上涨

后来集中式公寓的里的自如蛋壳也受到不少的压力，在被政府约谈之后也承诺拿出足够多的房源以及承诺不涨租金的承诺

我觉得这是一个特别有趣的现象，想和大家聊聊我的想法

01

其实首先咱们得有一个清晰的认知哦，这一次把房租上涨推到集中式公寓的品牌身上和大概十年前把房价上涨推给开发商和炒房客身上一样的无知

虽然各种摆事实分析论据看上去都很精准且切入要害，但是本质上是对这个行业的不熟悉导致的

我相信现在大家都不会认为是开发商推高了房价，这样的论断我相信3年后大家也不会认为租金是自如蛋壳他们助推的一样

第二，先不聊集中式公寓对租金市场的影响，他们本质上也在抢夺市场上租赁的房源，那么这些房源过去是在谁身上呢

第一房东委托中介对外出租，第二是二房东整体改造后再对外单间出租，所以过去租赁市场的房源垄断者本质上是在不少中介身上

这也是为什么那么多小中介在买卖这块下滑的这么明显的前提下居然不死，就是靠着这个相对高频的租赁服务活下来了

所以集中式公寓不论有没有推高租金，首先他抢走了小中介的蛋糕，所以对于那么我爱我家的前高管，很明显是利益关联方啊，自己的饭碗被别人抢走了，所以对于他说的话，我们应该需要多打一个问号吧，也不能全信吧，特别是各种上纲上线诛心言论，说多了不是蠢就是坏

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好，回到一个关键问题，租金确实在涨，到底是谁在助推

过去中国房地产的租金一直是偏低的，我不知道大家是不是认同这个观点，可能很多玻璃心的人会认为有什么低，哪里低，凭什么高

但是我换一个说法可能绝大部分人都会认同，中国房地产的租售比一直是偏低的，远高于国际常规水准，一般发达国家的租售比可以达到4%，好一点的可以实现7%，但是中国的租售比呢，只有1%-2%之间徘徊

这一点我相信很多人在日常过程中都感受得到

但是比较遗憾的是，这个观点在过去一直被作为一个观点的论据解读：因为租售比不正常，所以中国的房价太高了

那，这又是一种很诛心的言论，看起来很有道理但是却经不起推敲，租售比低为什么一定是房价太高而不是租金太低了呢

其实对于我来说我一直是认为中国商品房市场的租金是不正常的，但是过去我们的现状是可以接受这样的不正常

03

为什么会低，第一作为中国的民族属性，我们都会把买房作为我置业的最终选择，所以对于租房来说永远是过渡的、短暂的、临时的解决方案，有购买力的人根本就不会租房

所以对于租房市场那么久以来一直都是底层需求在支撑，所以需求不足以及需求端的购买力不足导致了租金端的价格一直起不来

而且在供应段，房东本质上也是可以容忍这样的低租金的，各位知道为什么么

因为对于用户来说，房产增值的部分已经远远超过大部分人的预期了，所以对于房东来说根本不在于租金这点小收益。所以大量的房东潜意识的心态就是：反正房价涨了，房子空关着也是空关着，能租多少就租多少吧

所以某种程度上房东也就接受了租金低这个现状

另外在租赁市场大量的用户都是短期租赁，房东也是短期出租，互相之间没有长期运营的理念，所以这也是整个租赁市场混乱不健康的根本

所以很多人都在说房价高房价高，但是有没有想过，正是因为房价高，所以才让很多买不起房的人可以租的起便宜房子，虽然没有安全感，但是最起码基本生存问题解决了

04

好，那为什么在最近一段时间租金开始上去了，其实这里有表象深层两个维度的共同投射导致的

先说表现的

自如也好，蛋壳也好，这段时间在市场上收房源确实挺猛的，这也确实有资本的介入，所以拿房源可以有更大的勇气

但是拿下的房源有2个维度的问题去解决，第一给房东的租金不算特别便宜，是市场的均价或者略高的价格，为什么，因为这些集中式公寓做的是长线生意，一拿那的就是5年，所以给出的价格你不能简单的理解为当下的价格，而是当下价格和五年后价格之后平均下来的均价

当然这可能会引起一些其他房东的不满，简单的认为凭什么他们可以这么贵的价格去拿，那我也要涨价，这样的隐射可能在房源段是个案，但是在舆论端就会产生蝴蝶效应

第二我们需要明白的是，集中式公寓的介入，给到租房市场最大的改变就是他们开始对房源进行统一包装和运营，本质上就是增值了服务，所以确切的来说他们切割的是过去租房市场从未涉及过的中高端市场

我们凭胸而论，任何一个产品都有高中低三档的，不能因为过去没有中高端产品我们就要求后面有了中高端产品也和低端产品卖一个价格吧

大家都是体面人，粗脖子嘶吼不太合适

所以我对于当下租金市场的上涨我更愿意理解为租赁市场产品线的补足

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当然，从长线维度来说，我认为中国房地产未来的租金一定会上涨，理由有几个供大家探讨

我们一直说我们是大国强国了，那么我们的各种数据是不是国际化接轨啊，目前对房价的调控我相信不少人已经看出了趋势，就是价格不涨也不跌了，就稳定了

那对于这个分母稳定之后，根据主旋律的城市发展，租金市场应该上升让租售比达到国际标准才比较合理

另外我们可以看到一个非常明显的趋势就是租售并举啊，什么意思啊，就是要让租赁市场发展健全啊

什么叫发展健全啊，就是让所有人都可以选择，租房和买房都有安全感。所以对于房价这块一定是会稳定住，那么对于租房这一块是不是也要做到高端的中段的不同产品线都要有呢

如果你接受这一点，就要接受租赁市场整体均价上涨的趋势，均价就是这样的，平均所有价格之后得出的价格呈现

而且从另外一个维度来看，当下的房东对于租金的忍受度可能也会降低

文章之前说过，之前是因为房价涨势喜人所以租金无所谓，如今不少物业持有者第一价格没怎么涨，第二变现周期开始变长了，所以直接导致持有成本开始增加，在这样的前提下，房东理所当然做的第一件事就是涨房租

我们永远要知道，房地产行业是房源导向的机构，不论是中介开始集中式公寓的品牌，他们都是中间商，本质上都会这行当起不了很大的作用，关键还是看房东的心态

有一个大数据，在目前租赁市场上呈现4411的格局，也就是说40%是中介，40%是二房东，10%是业主，剩下的10%才是长租公寓的机构

所以这个样本就可以看出，长租公寓还是很小的比例，关键还是房东，也就是房源拥有者自己的心态

06

最后我想说什么呢，其实我对我爱我家这位兄弟的这场闹剧非常的不喜欢，甚至有点厌恶，作为他个人很明显的套路就是通过这场表演塑造自己悲剧英雄的形象，为自己未来创业赚足了眼球，说实话过去中介身上的肮脏事在他身上算是呈现的淋漓尽致了

当然，这件事如果对别人没什么影响，或者对行业没什么影响倒也算了，毕竟一个愿打一个愿挨，人家也没做什么违法的事情我们评论都谈不上

但是这件事做的最差的一个示范就是将一个错误的观点通过类似宫斗的方式在互联网上发酵和传播，当然你发酵传播也就算了，自如也好蛋壳也好这些品牌受损也就算了，我最担心的是，大家看到这样的消息之后，特别是房东和二房东看到这样消息之后，莫名其妙的调高了自己手头房租的价格

言下之意是：“哝，你看新闻，不是我要调价格，是大家都这样所以我们才这样。”

我一直强调的一个观点就是，租赁市场需要细分，高中低三个档次的产品都需要补足这样的行业才能更加健全的发展

但是如今舆论趋势的导向，让大量的低端产品也顺着舆论调高了价格

说实话，租赁市场的高端产品背后的客户其实对价格是有容忍度的，但是底层百姓的支付能力真的有限啊，这阵风起来之后，我感觉很难刹的住车了

哎哎哎，真心不知道说啥好了

最后说一个我的期望吧，真心希望2017年那些国企的或者带政府背景拿下的租赁用地可以快点上市，来冲击下二房东出租的房源市场，不论是让他们难以生存还是倒闭他们转型升级，起码可以保证租赁市场的底层需求可以比较稳定

还是那句话，对于房子这个敏感话题，谈论对错都没有意义，我们在机制上特别需要关注的是，对于底层需求，不论是买房还是租房，一定要让普通老百姓有选择

特别是租房市场，因为这一块民众没有退路

以上为正文，来自卢俊，还有更多对于租赁市场的观点，我做成了音频放在了每天的楼市天天说环节里，内容是免费的，大家可以随便听，为什么要做成音频，是因为一些不能写的我都说出来了，点击下方图片就可以收听了

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