银城国际“带伤”IPO：屡触违规红线被罚 资本负债率高达453%

杨玲玲 石英婧

继弘阳地产后，又一家来自南京本土的房企启动香港上市。9月12日，银城国际控股有限公司（下称“银城国际”）向港交所提交招股说明书，正式踏上港股IPO冲刺之路。

根据招股说明书，银城国际的房地产开发业务始于南京，并将业务扩张至长三角地区的无锡、苏州、马鞍山、镇江、杭州及徐州等6个城市。记者注意到，截至6月30日，银城国际的资本负债率高达453.2%。另外，银城国际披露了在取得相关许可证/批准前动工、竣工延误以及未能作出足额的社会保障保险及住房公积金供款3项不合规事件。

针对企业赴港上市以及发展布局等问题，银城国际相关负责人在提供给《中国经营报》记者的答复材料中提到：“公司于上半年的资本负债率虽然达453%，但若计及持续交付后的变现收入，相信资本负债率可持续显著下降；期内负债上升主因是增加土地储备及开发物业投资，这无疑为未来增长提供保障。另不可不提的是，业内销售主力是下半年的金九银十，而公司手上的南京栖霞区项目将年内竣工交付，有利于全年业绩实现显著增长。”

资本负债比率达453.2%

去年以来，不少房企出于发展需求，纷纷通过登陆港股资本市场开拓融资渠道。

根据银城国际招股书，截至2015年~2017年末以及2018年6月30日，银城国际的毛利分别为6.45亿元、8.71亿元、7.84亿元以及0.58亿元。毛利率分别为30.8%、34.8%、16.8%以及53.5%。“由于2017年度交付两个开发项目导致毛利率相对较低。”银城国际方面表示。

数据显示，截至2015年~2017年末以及2018年6月30日，银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%，资本负债比率同期为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈现逐年递增趋势。

“房企A股IPO难度偏大，不少企业走港股‘曲线救国’。对于银城国际而言，负债率偏高企业压力较大，一旦现金流遇到问题将面临违约风险。”上海中原市场分析师卢文曦置评称。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“相比其他行业，房地产业的资金密集型概念，往往会推高此类负债数据。同时，对于此类企业来说，超过85%的负债水平，往往就属于相对偏高的情况。所以类似企业需要警惕此类风险，这从侧面说明企业资金回笼方面或有困难。”

另外记者注意到，2015年末、2016年末、2017年末以及2018年6月30日，银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元以及88.87亿元。

“房地产开发属于资本密集型行业，在可预见的未来，我们预计项目开发会继续产生较高水平的资本开支。在业绩记录期间，我们主要通过房产预售及销售所得、金融机构借款为我们的房地产项目提供资金，未来获得外部融资的能力和融资成本受无法控制的不确定因素影响。”银城国际在招股书中表示。

对于下一步的融资渠道拓展计划，银城国际相关负责人回复记者称：“随着我们业务的扩展，我们将使用不同的融资渠道，包括发行股份和债券以及向银行及信托公司等金融机构借款。”

5年冲刺500亿压力凸显

根据公开资料，银城国际1993年成立于南京。外界认为，经过早期的快速扩张，近年来银城国际已逐渐在规模竞争中掉队。克而瑞研究中心统计数据显示，2017年银城国际的流量销售金额49.0亿元，在全国房企中排名194位。在南京房企销售排行榜中，银城国际未能进入榜单前20名。

招股书披露，截至2018年6月30日，银城国际于7个城市的28个物业项目总建筑面积约3286990平方米，包括已竣工项目的可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积约250002平方米，开发中物业的总建筑面积约1418649平方米，以及持作未来开发物业的总建筑面积约1618339平方米。

28个物业项目当中，21个房地产项目由该公司所拥有并开发，4个房地产项目由该公司的合资企业所开发，3个房地产项目由该公司的联营公司所开发。

记者梳理发现，招股书披露的7个合资、联营项目中，银城国际合计的权益为7.9%。其中有部分合作项目权益占比极少，例如南京联营开发项目的比例只有0.3%；苏州联营开发项目占比只有0.1%；而在苏州另一个被列为合营开发的项目中，权益占比也仅为0.1%。

该公司房地产开发业务始于南京，银城国际称业务扩张至无锡、苏州、马鞍山、镇江、杭州及徐州。但除了2005年进驻无锡，另外几个城市的扩展则是在最近两年“突击”完成。2017年拓展至苏州、镇江，今年才进入杭州、马鞍山及徐州等城市。

据招股书披露，2015年银城国际的房产开发销售收入为20.8亿元，2017年增至46.7亿元。今年上半年公司销售收入仅为10.7亿元。“收益于截至2018年6月30日止6个月大幅减少，主要归因于期内并无完成及交付新住宅物业项目。”银城国际表示。

克而瑞研究中心2018年1~6月中国房地产企业销售金额排行榜显示，银城国际流量销售金额仅为54.4亿元，排名第129位。若2018年要完成200亿元的销售额，下半年将面临较大压力。

另外值得一提的是，今年5月，银城地产集团总裁马保华首次对外提出5年战略规划称，目前银城参与项目的总货值达400多亿元，2018年销售约200亿元，4至5年站稳500亿元。

“2019年我们打算进入扬州、常州、合肥等地，形成以南京为总部枢纽，辐射长江中下游经济区、江浙区带、淮海经济区的区域布局。”银城国际相关负责人回复记者称，“我们相信通过坚持审慎的财务管理，密切监控我们的资金状况以及审慎管理土地使用权成本、建筑成本及经营开支，可以保持我们的业绩水平，并取得可持续增长。”

多项不合规屡触处罚红线

另外，在招股书中，银城国际披露了3项不合规事件。这3项事件中，一项为开发项目在取得相关许可证/批准前动工被罚，一项为竣工延误被处罚，还有一项则是未能作出足额的社会保障保险及住房公积金供款。

根据银城国际披露，南京易城、南京佳运城、南京东方颐年、融创置业、无锡亿丰、南京昌拓、苏州银泽等7家附属公司开发的项目，在未取得相关许可证或批准之前，就开始施工。许可证或批准包括：建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、通过施工图检查及完成质量检验程序、消防系统涉及批准。

据了解，该违规事件使得相关附属公司在被监管部门要求责令整改的同时，还受到220万元的处罚。对于不合规原因，银城国际解释为“相关建筑承建商在未经我们批准的情况下开展相关建筑工程，以加快建设进度”。上述事项反映出公司管理弊病及运营能力不足，外界认为也可能与该公司加快周转、将资金用到极致有关。

此外，公司项目还出现了竣工延误的现象。根据披露，南京银广及南京银卓未能于相关土地出让合同所订的日期或之前，分别完成一方山及蓝溪郡若干商业物业的建设，所涉及区域的总建筑面积分别占这两个项目的0.6%及1.2%。对此，银城国际的解释是“投资拓展中心因疏忽，未在限期内申请延长竣工日期”。

根据相关土地出让合同，银城国际可能须就每日支付相当于竣工延误区域所对应的地价0.05%的约定违约金，如延期超过一年，政府可收回相关未竣工区域。“基于涉及该两个项目的区域的建设可于2019年6月前完成，我们可能须支付的约定违约金总额为430万元。”银城国际方面表示。

而对于拖欠员工320万元社保及住房公积金，银城国际表示，主要由于地方机构对中国法律及法规的实施及诠释存在不一致，且该等公司的负责人员缺乏对相关中国法律及法规的了解。

“从此类项目被罚的情况看，其实也说明了一点，即项目运作需要规范，否则确实容易面临很多压力。过于随意容易引起各类纠纷，这也会延缓项目的开发节奏。”严跃进表示。