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预售制迎变局 立刻取消50%房企将死亡?股市先跌为敬


来源: 启阳路4号

广东吹皱“楼花”     

凤凰网财经启阳路4号出品文|彭彬

上世纪50年代,霍英东在香港首创“楼花模式”,日后被深圳移植,随即在内地开花结果,成就了无数“宇宙级”房企。

不过,这一成就无数房企的“楼花模式”将迎来变局。近日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称《通知》)引发广泛关注。《通知》表示,广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报住建部。

受该消息影响,A股房地产板块9月25日开盘走低,新城控股、招商蛇口等盘中跌逾7%,银行、保险等金融板块亦走弱,拖累沪指低开低走。

中原地产首席分析师张大伟向启阳路4号(ID:qiyanglu4hao)表示,房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。虽然全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。张大伟认为,当下如果取消预售制,起码50%的房地产企业将倒闭。

商品房预售制度已近实施25年

1953年6月,霍英东和妻子吕燕妮合股465万元,注册成立了“霍兴业堂置业有限公司”,地址在湾仔告士打道。随后又成立了一家立信置业公司,专门从事建造与买卖楼宇。

当时,香港是现房现款,霍英东收购利铭泽位于铜锣湾的使馆大厦时,用一个大袋子装了280万元现金,扛到交易的写字楼,让对方惊讶地合不拢嘴。

交易成功后,也让霍英东陷入沉思,如何改变交易制度,怎么才能让小公务员、教师、女工、家庭主妇,甚至像自梳女这样的升斗小民,都买得起房子。

霍英东经过认真研究,发现普通人买不起楼,主要受制于“一手交钱,一手交屋”的售楼方式,不管以整幢楼还是分层出售,买家都必须一次付清楼价。

针对这种情况,霍英东创造出了“买楼花”模式。所谓楼花借鉴了植物“开花结果”的模式,买家掏钱买的时候,楼宇还只是一朵“花”,等到钱交齐了,“花”也结成“果实”了。

霍英东将该模式应用于自己的项目,采取第一期先交总楼价50%的订金,第二期落妥二楼楼面交10%,然后按进度交第三期、第四期……最后一期的余款10%,于领到钥匙时清缴,结果大获成功。

上世纪80年代,深圳引入香港的“楼花”模式,即日后的商品房预售模式。

1994年,《房地产管理法》颁布,商品房预售制度实施已近25年。

广东或率先调整

9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称《通知》)。《通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,现下发给各副会长单位征求意见,并将于9月25日上报住房城乡建设部。该材料提出一个重要建议——逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

据《通知》称,日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》,要求对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。由此,广东省住房城乡建设厅拟订了相关材料并提出了逐步取消商品房预售制度的建议。

广东省住房城乡建设厅拟订的材料建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售,并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

材料还称,通过逐步提高商品房预售许可条件,引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于把土地、资金等稀缺资源,向优质房企配置倾斜;有利于提高房地产开发企业的抗风险能力,降低购房人的购房风险,维护购房人的合法权益。

房地产股市值蒸发超千亿

受该消息影响,截至9月24日收盘,2017年销售额排名第一的碧桂园下跌5.57%,排名第三的中国恒大下跌3.55%,排名第四的融创中国下跌4.02%,排名第七的中国海外发展下跌3.25%,排名第八的龙湖集团下跌3.49%。地产行业龙头悉数下跌,整个地产板块总市值则一天蒸发超过600亿港币。

此外, A股房地产板块9月25日开盘走低,新城控股、招商蛇口等盘中跌逾7%,银行、保险等金融板块亦走弱,拖累沪指低开低走。截至收盘,全新好跌停,新城控股、中南建设、保利地产均跌超过6%,其中新城控股跌6.25%,中南建设跌6.14%,保利地产跌6.01%。此外,招商蛇口跌5.89%,万科A跌4.5%,金地集团跌4.1%,华夏幸福跌3.83%。市值蒸发超过600亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从过去历史看,预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。但在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价

易居研究院智库中心研究总监严跃进向启阳路4号(ID:qiyanglu4hao)表示,预售制度可以理解为中国住房投资和分配中的一个创新,其典型的一个附属品就是售楼处的诞生。实际上在国外售楼处的销售概念并不强。

严跃进认为,广东此次对商品房预售政策调整的建议,体现了当前住房供给侧结构性改革的导向,即认为现房销售模式将更加成熟,而预售或者说期房制度会更加不适合。类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际,属于较大的创新,和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新,其对于全国10万家规模之多的开发企业来说,显然有较为明显的影响。

而通过改进预售制度,本质上其实也说明了一点,即通过取消此类制度,有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下,房企销售应该有更强的更严格的财务约束。因为过去对于类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕才能销售,所以从这个角度看,对于此类房屋建造的资金考核压力就很大,资金弱的房企无法进行开发投资。

立刻取消或致50%房企死亡

张大伟认为,取消预售制度,将加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。从短期来看可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业。对小企业来说是灭顶之灾。

此外,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。

张大伟认为,当下如果取消预售制,起码50%的房地产企业将倒闭。

严跃进分析认为,广东此次建议,预计获得审批的可能性很大。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策,比如深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。类似政策推进,未来或和全装修、精装修的概念结合。换而言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是房住不炒的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。

而从企业的运作情况看,势必需要高周转。否则慢悠悠的开发模式,资金压力会很大,因为没有预售的概念后,企业资金回笼的周期将来场。

不过,在现房销售模式下,或也会减少各类行政审批。部分政策是预售制度下的,若是现房交付,其实房子质量和具体情况是购房者可以看到的,不存在各类违约猫腻一说,这样若是产品质量到位,那么此类房子依然可以很快销售。

从企业资金实力角度看,大城市房企相对资金实力强,所以从推行的角度看,其实全国一二线城市可以考虑优先试点。预计全国包括一线和二线40个左右的城市,未来落实此类政策有很大的可能性。

而新销售方式,会使“讨价还价”的模式形成,房屋一手交钱、一手交货”的,定价机制更加透明,此时市场将出现“一分钱一分货”的定价模式。政策本身并不带来房价的上涨或下跌,但是更容易给不同产品进行定价。“比如说房屋质量不好,购房者不像过去预售那样,认购比较被动,现在对于一些定价偏高的项目,可以拒绝认购,这样价格也容易下跌。而好的项目,可能在意向认购的挑选中,也会逐渐提高价格,但还是吻合基本的定价规律的。”严跃进表示。

张大伟建议,预售制度不应一刀切取消,但应该逐渐加大规范范围。

注:本文是启阳路4号(ID:qiyanglu4hao)原创。未经授权,禁止转载。为方便交流,交流、转载,请加小编微信:fhwcaijing,爆料财经线索,交流行业干货,联系邮箱:pengbin@ifeng.com~

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[责任编辑:徐彩月 PF101]

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