万科(02202)的节操去哪儿了？

原标题：万科(02202)的节操去哪儿了？

公司 万科(02202)的节操去哪儿了？2018年10月12日 23:15:47

本文来自“环球老虎财经”微信公众号，作者郑娜。

继打折“甩卖”、给房主退款等传闻之后，万科又迎来新麻烦。

10月12日，据都市快报报道，目前尚处于建设中的西安万科高新华府发生了塌方事件。西安万科官方微信迅速予以澄清，表示相关报道不属实，塌陷的系其他企业工地施工现场，高新华府小区因此被波及。

除了塌方的消息，公众号“地产人言”还在今日爆料称，引爆地产行业的“活下去”标语拍摄者被万科找到并开除了。

据称，万科本无意对外泄露“活下去”的口号，这只是郁亮向内部传达的目标，意在以“收敛”“聚焦”的战略，夺回行业老大的地位。

不过，在口号曝光之后，万科可以说是“聚焦”了房地产，但其不停“买买买”的举措，似乎与“收敛”关系不大，其出手华夏幸福一事，反而更像是在地产寒冬期推动并购，积极进行扩张。

如此来看，将“活下去”的口号放出来，“震慑”中小地产公司，顺势将其收入囊中，在巩固行业地位的同时，还能拿到大量土地资源，岂不美哉?

口口声声说着“活下去”“去地产化”

在“活下去”之前，万科让整个行业为之震动的口号是“去地产化”。

6月29日，万科董事会主席郁亮在谈及万科未来的业务结构时直言，“十年之后，万科还是地产公司吗?我觉得不应该是了，如果还是我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年，大家想到万科的是美好生活，而不是几栋房子。”

同时，郁亮表示：现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

事实上，今年以来，万科在广州、上海、厦门、成都、重庆等各地的多家城市公司完成更名，将名称中的“房地产”去掉。9月中旬，深圳万科也从“深圳万科房地产有限公司”正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。

“抛弃房地产”、撕掉“开放商”标签，郁亮看起来是认真的。

改名后不久，郁亮在万科的秋季例会上明确表示，行业的转折点已经实实在在到来了，“活下去”被作为万科未来三年事业计划的基本要求。

伴随着那张红底白字“活下去”的照片，万科的口号火速引爆行业。

紧接着，万科将已经开盘近一年却尚有逾半数未卖出的厦门万科白鹭郡精装别墅，原价约500万，以不足300万的价格再推出。于是，这些特价房迅速被抢购一空。

在不少中小房企还在“半价”出售的惊慌中未恢复过来时，万科为此前的买贵的业主退款约100万、涉资1亿的消息再度传出。

虽然此后万科辟谣退款并不属实，仅是因项目购房合同中的温泉入户实际操作难以实现，产品发生变更，为前期业主提供解决方案。但解决方案有二，一则万科补偿前期业主20万元，二则选择解约。

返现或解约以安抚前期业主的方式，确实为万科在行业树立了口碑，但也着实插了中小开发商一刀：万科账上千亿现金，中小企业在降价潮中拿什么安抚老业主?

毕竟，舆论的力量有多强大无需多言，何况是身为行业大佬的万科，其言论对地产业整体风向的影响自是不容小觑。

买买买停不下来

当各家中小企业都被吓到胆破之时，万科的举动反而是大举“囤货”。

今年万科一直处于低调而积极地拿地行动中。

数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额约500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

事实上，今年前两个季度，万科拿地权益金额分别达到409.1亿元、475.23亿元。三个季度拿地金额在所有房企中位于第二。

万科积极的拿地行动，伴随着华夏幸福的公告显露出来。

10月9日晚，华夏幸福发布公告称，万科拟以收购华夏幸福旗下5家项目公司部分股权的方式，双方合作开发华夏幸福的10宗土地项目。据悉，土地项目为环京区域的33.93万平方米住宅用地，暂定交易价款约为32.34亿元。

名义上是合作开发，事实上，转让完成后，万科在4家项目公司中持有80%股权，在1家项目公司中持有65%股权。同时，公告显示，万科方面负责目标项目的运作和经营管理。这也就意味着，万科掌握了上述地块的住宅项目开发的主导权。

同时，据澎湃新闻统计显示，此次的收购款与土地价格的比例基本在0.83-0.89，除去拍地后的部分财务费用，万科实际上是平价拿到了这些地块。

而在此之前，深高速发布公告称，拟为深圳市深国际联合置地有限公司引入万科作为战略投资者，万科以29亿元增资联合置地，并获得后者30%的权益。公告显示，联合置地的主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营，而该地块位置优越，拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

事实上，9月21日，万科低价接盘了海航在北京核心区的资产海南航空大厦。

至此，万科一边唱衰，一边低价抄底的意图昭然若揭。

如今的状况，让人回想到2014年时，郁亮彼时曾高喊房地产进入“白银时代”。而2014年万科的的现金便高达627亿，彼时的万科大约也是希望能来一波“采购”的。

截至2018年中期，万科手中的现金达到约1600亿，过冬大约是不用愁了，目前来看，吞下行业小鱼仿佛也不在话下。

巴菲特曾说，“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。那么，万科的这波操作看起来更像是，先把别人吓到恐惧，然后疯狂“贪婪”……

重回高周转?

这样的拿地速度和规模，让人不禁想到，万科是不是要重回高周转的路线。早在10年前，万科也是“高周转”模式的推崇者。

彼时，王石曾提出“5986”的高周转模式，即“拿地后5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅”。

不过，2010年后，万科意识到，高周转容易导致施工安全、工程质量、以及财务安全等问题。于是，王石在当年的某个论坛上曾出言警告：“如果万科一意以利润为导向，那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机，最终被消费者所抛弃。”

于是，万科在理想主义者王石的领导下，逐渐放弃了高周转模式。而如今，回款压力摆在了现实主义者郁亮面前。

事实上，郁亮在9月份提出“活下去”时，就曾专门强调了万科6300 亿的回款目标，并表示这是所有业务的起点、基础和保障，“如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去”。

公开资料显示，截止目前，万科只完成了6300亿回款的一半。2018年剩余的时间内完成剩下任务的压力着实不小。

于是，上文中提到的西安万科高新华府事件却让人不禁想到，如今拿地如此积极的万科，是否要进入高周转模式中了呢?毕竟，高周转是加速回款、提高利润率和资金周转率的利器。

在澄清消息中，西安万科提到实际情况系西沣路一其他企业工地施工现场出现基坑局部塌陷，波及西安高新华府小区与该工地相连道路出现局部沉降。

据媒体报道称，塌方的具体位置位于万科高新华府5号楼北面，紧邻工地基坑，深度约10米左右，塌陷区域距离小区单元门不到2米远，现场目测塌方路段长约100米左右。业主的心情大概不会太好受。

在该事件发生之前，还曾有业主爆料称，万科高新华府偷工减料，违规建设，“将门厅活生生的给搞没了”。2015年，曾有媒体曝光该小区出现“买前市政供暖买后变成小区烧锅炉”的情况。