胡润富豪榜地产商式微：多人身价大幅缩水炒房时代将结束？

2018-10-19 20:31:03
来源：启阳路4号

凤凰网财经启阳路4号出品文|杨越欣付宇彤

10月18日，胡润研究院在上海发布了《2018胡润房地产企业家榜》，恒大董事局主席许家印蝉联中国地产首富，碧桂园的杨惠妍与万达董事长王健林则位居第二、三。受房地产调控政策等因素影响，三人的财富均较去年有所下降，前10名地产企业家中有6人财富缩水，不少龙头地产企业正在谋求转型。

事实上，中国地产商已是全球表现最优。从全球富豪榜前100名的数据来看，上榜的11家房地产企业家中，除排名第65位的格罗夫纳和第73位的唐纳德·布伦，其余均是中国企业家。

中国是否会与全球同步，未来地产商财富缩水，炒房时代终结？对此，严跃进接受凤凰网财经启阳路4号采访时表示，虽然房地产行业虽然增长速度放慢，但相比于其他产业依然具有很大的优势，仍可以跑赢整个产业经济。

房地产企业式微

从全球富豪榜前100名的数据来看，上榜的11家房地产企业家中，除排名第65位的格罗夫纳和第73位的唐纳德·布伦，其余均是中国企业家。

而对比中美两国上榜的前10位富豪可以发现，在房地产和基础设施领域中国有4位企业家上榜，而美国则一家都没有。并且美国富豪的财富数量，也远高于中国富豪。例如亚马逊的贝索斯，其个人财富是马云的4倍之多。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这十年正是中国大力发展城镇化的阶段。“过去有个评论，即全球最大的两个事件或者说影响力最大的事件包括美国的高科技革命和中国的城镇化建设。所以两个国家的富豪排行榜和其国家的基本面等都是挂钩的，并没有太多的畸形现象，反而是比较吻合的。”严跃进表示。

但纵观过去5年的数据，启阳路4号注意到，房地产行业企业家在财富榜上独占鳌头的局面，已经逐渐式微。胡润表示：“房地产在我们百富榜的前15年里都是上榜人数最多的第一大行业，但呈逐年下降趋势。”

今年胡润研究院的榜单显示，60岁的许家印以财富2150亿元人民币蝉联地产首富，但其地产财富缩水17%。女首富“80后”杨惠妍和万达董事长王健林分别居第2、第3位，财富也都比去年有所下降。

对比去年的榜单数据，2017年50位上榜地产企业家的总财富为15650亿元，平均财富为313亿元，为2008年以来最高水平。今年同样有50位企业家上榜，其总财富则减少为14976亿元，平均财富为299亿元。

其中，前10名地产企业家中有6 人财富缩水，缩水最多的是融创中国的孙宏斌和华夏幸福的王文学。融创中国主要是受乐视退市危机的影响股价下跌，华夏幸福则是因为A股市场整体下滑，以及在转型过程中受到考验而股价下跌。

销售额增长股价跌

十九大报告提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一定位贯穿了今年宏观调控政策的实施。房产税的出台也将促进房地产行业趋于理性发展，调节市场供需情况，从一定程度上遏制炒房行为和房价泡沫。

虽然房地产调控不断加码，迫使地产龙头纷纷寻找地产以外的“新航线”，但房地产企业的财报数据却仍然好看。

胡润表示：“在楼市整体调控的大背景下，房企融资渠道缩紧，三四线城市市场也逐步降温，市场降低了对房企的估值预期，导致股价普遍下跌。”

严跃进认为，房地产企业当前在股票市场的表现，和大盘的整体趋势有关，与房地产本身的发展没有太多关系，“实际上，大房企目前表现还是不错的，所以未来股价仍有可能出现反弹。”此外，严跃进表示，住宅销售市场表现也将会再次强劲，也有助于房地产企业经营业绩的继续成长。

以恒大的许家印为例，从今年的胡润富豪总排行榜上，许家印排名第二，总财富仅次于马云，其2150亿元的地产财富并不包括在投资领域的财富。根据财报，恒大集团今年上半年税后净利润较去年同期增长125%以上。除了利润的爆发式增长外，恒大还迅速还清了1000多亿的永续债，净负债率进一步大幅下降。今年前三季度累计销售额达到4450亿元，已完成年目标的80%。

同样，碧桂园2018年全年的销售额也有望达到8000亿，较去年上涨30%以上，但恒大和碧桂园的市值都比去年降低了一千亿，是阿里、腾讯市值的十分之一，甚至刚刚上市的小米和还未上市的滴滴估值都比它们高。

对此，严跃进表示，排行榜中一个很明显的词，或者说变动情况就是“缩水”。实际上，当前房地产市场的调控以及房地产部分产业盈利空间的收窄，都会对相关企业家的财富或者说相关企业的资产等形成影响。尤其是这两年内对于高杠杆资金的管控力度较大，很多企业的经营扩张受到限制，其财富积累的节奏势必放缓。

“但必须看到，房地产行业依然有较好的表现。从其在财富排行榜的位置依然可以看出，房地产行业相比别的产业依然是有优势的。即房地产行业高速增长的空间虽然减少，但还是可以跑赢整个产业经济，相关财富排行榜中依然会有很多房地产掌门人的身影。”严跃进表示。

财富缩水求转型

随着近年来房地产市场下行压力加大，地产市场的风险逐渐暴露。胡润百富董事长兼首席调研员胡润在报告中也表示：“很多大的地产商都在考虑转型。”

近期，恒大最为引人关注的是其在汽车领域的的布局，包括入股法拉第未来和广汇汽车布局新能源汽车领域。除此之外，恒大集团也向健康领域伸出抓手，除已上市的恒大健康外，恒大还在健康领域布局了九个恒大养生谷，并且计划在下半年新拓展7个，在未来五年将在全国布局30个以上宜居养生胜地，提供世界一流的健康养生服务。

64岁的王健林及其家族以650亿元维持第三，而王健林是否要退出房地产也一直是人们热议的话题。早在2016年的万达年会上，王健林在就万达转型的问题上表示：万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。对此，王健林解释，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，而是在于对房地产调控的“无奈”等诸多利益下的抉择。

王健林曾说，“中国房地产开发的周期性太强，这个周期性可以说全球罕见。我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。其次更重要的是万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？”

万达的轻资产战略到了2017年更为显露。2017年7月10日，万达集团官网发布消息，拟将旗下13个文化旅游城项目的91%股权、76个酒店转让给融创中国。这一交易金额达631.7亿元的转让背后，是万达对租金收入占比提高的目标，以及向真正的商业服务企业转型的决心。