广州“取消楼市限价”，真相是什么？

文|凯风

广州外围区域“取消限价”，一石激起千层浪。

10月19日晚，广州市住建委回应称：

近期住建部门“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。”同时，对新建商品住房会继续严格开展价格指导，坚决执行调控不动摇。

这段回应充满中国式的话语艺术，但对公文话语有所了解的人都明白，这在某种程度上是对调整限价的确认。

广州放宽限价，恰恰是在新房打折、二手房降价、土地流拍乃至购房者维权涌现的时间关口，难免令人浮想联翩。

调整限价，是否意味着限价取消，甚至楼市调控的巨大转向？广州为何在这个关口突然调整限价，对于楼市究竟会带来怎样的影响？

01

取消限价是误读

先说第一个结论，取消限价是一厢情愿的误读。

事实上，广州外围区域不是取消限价，而是放宽限价门槛。这不是文字游戏，两者不能简单混为一谈。

放宽限价门槛，意思是开发商可以按照市场真实价格进行备案，从而使网签价与市场价接轨，从此解决乱象丛生的“双合同”问题。

过去广州限价执行相对较严，从而导致网签价与市场价之间存在巨大悬殊。广州新房市场网签均价仅有2万多元，而随行就市的二手房均价已经超过3.5万元，两者之间存在40%左右的价差。

原本350万的房子，首付只需要100万左右；但在2万的限价之下，购房者需要付出60万（200万*30%）的首付加上150万的装修费，首付一次性抬高到200万，购房负担严重增加。

所以，如果网签价与市场价接轨，那么双合同问题就不复存在，刚需首付也能回归正常。

然而，这并不意味房价就能随行就市，开发商就有了涨跌的决定权。事实上，开发商以什么价格对外销售，仍需要进行备案，且价格不得随意上浮或下调。

限价这只有形之手仍然高举，既要控制房价上涨，也要防范房价大跌，这正是广州说“坚决执行调控不动摇”的底气所在。

02

刺激楼市？

就在上周末，广州多个楼盘爆发业主维权，“退房潮”从二三线城市向一线城市蔓延。

恰恰在这个时间关口，广州放松限价，难免给人以调控放松刺激楼市的想法。

的确，放宽限价，有稳楼市的考量，但作用十分有限。

一方面，放宽限价，降低首付门槛，双合同变成单合同，刚需购房负担得到一定程度减轻。

同时，整个楼盘的网签速度得以加快，这对开发商资金回流也会形成相应支撑。

另一方面，放宽限价，所能改变的只是统计上的房价，让统计数据回归真实。

它并不足以改变实际成交价，也不足以改变供求关系，更不足以扭转整个市场的预期。

按照地产专家张大伟的说法，此举意在“取消“掩耳盗铃式”的备案价格，让真实价格由表外回归表内”。

03

防范维权潮

放宽限价，遏制双合同，更大的目的在于防范维权潮。

双合同从来都是把双刃剑。

在楼市上行期，它是各方默认的潜规则。

一套350万的房子，200万是网签价，150万是装修合同，这样的配置显然不符合常情，但不会有人对此提出异议。所有人都明白，所谓“装修合同”，只是掩盖限价价差的门面。

一旦进入楼市下行期，双合同就会成为维权的靶子。

即便业主因降价而维权，但由于降价维权并不占据任何法律优势和道德优势，业主对外宣示的理由大概率会是“装修问题”，而双合同正是再顺手不过的借口：有哪个楼盘能做到150万的装修质量？

显然，双合同正在沦为楼市维权潮的催化剂。

所以，放宽限价，遏制双合同，也是为可能出现的维权潮打补丁。

04

房价维稳

房价维稳，这是这一轮楼市调控的底线所在。

一方面，“坚决遏制房价上涨”。

房价进一步上涨的风险，远远大过其所能带来的经济刺激效用。在贸易争端、美联储加息缩表、六个钱包被耗尽的当下，遏制房价上涨，意在防范楼市泡沫放大的风险。

另一方面，又要防范房价大跌。

房地产牵一发而动全身，房价大跌，影响的不只是有房一族和开发商，由于土地和房产作为抵押品的存在，也会将银行拖下水，进而影响到整个经济体。所以，指望房价大跌甚至崩盘，可能都只是一厢情愿。

所以，最终的结果就是八个字：

楼市冰封，房价维稳。

理解这八个字，就会明白所有政策的逻辑所在。