多地按揭利率出现松动放款加速 促刚需地产股受益

凤凰网财经讯 第三季度，特别是年底，银行往往收紧银根，但是今年同期，北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了松动，还有一些城市例如上海、深圳，虽然按揭利率没有出现明显松动，但放款速度加快。

统计局发布2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况：2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%，增速回落0.1个百分点。1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

融360监测数据显示：全国首套房贷平均利率持续上涨22个月。2018年10月全国首套房贷款平均利率达到5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上升0.18个百分点；同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74个百分点。10月份，全国首套房贷款平均利率持续上涨，涨幅明显收窄。在市场转冷下，预计到2018年年底前，首套房贷利率将会见顶，然后趋于平稳。据诸葛找房数据统计，截止至10月份，首套房贷利率下调银行数量达到19家，预计后期将会有更多的银行下调首套房贷利率。

东吴证券研究所表示，目前调控效果逐渐显现，购房者观望情绪增厚，导致按揭贷款需求减少，按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额，预计会有更多银行进行利率下调，按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。

【个股研报】

金隅集团

有望实现全年入账收入目标。在2018年首九个月，金隅股份的房地产业务收入为人民币129亿元。这可能引发市场关注公司是否能实现全年入账不少于人民币214亿元的指引。管理层表示，公司仍有望实现这一目标。根据过去几年的收入入账情况，同意三季度通常是淡季，而公司过去曾在某些年份的四季度入账颇巨额的收入。公司维持该业务全年毛利率为31％的指引（对比2018年首九个月为35％），这反映部分利润较低的项目将在四季度入账。[银河国际]

光大嘉宝

地产结算提速，如期兑现年初计划：公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度，且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目，毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长，叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加，同时公司今年发行了三期债务融资工具，财务费用利息支出增长。展望全年，认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标，持续释放业绩。

房地产开发板块方面，今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿，同比减少3.99%。地产基金板块方面，截止报告期末，公司在管基金规模达到486.9亿，比年初减少5.1亿。预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长，未来认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间，这将对公司的融资环境带来改善。[中信建投]

上港集团

公司公布18年一季度报，报告期内公司实现营业收入86.44亿元，同比增长8.15%；归母净利润16.51亿元，同比增长44.62%；扣非归母净利润15.51亿元，同比增长49.89%；最终实现基本每股收益0.071元，同比增长44.42%；加权平均ROE为2.35%，同比增加0.49个百分点，业绩基本符合预期。

房地产项目稳步推进，自由贸易港建设最先受益。公司采取多元化经营策略，目前仍持有三个大型地产项目，随着项目的逐步推进，保守估计会继续释放200亿左右的利润。同时，中央提出建设自由贸易港，将驱动上海国际航运中心的建设，为公司深化改革和加快转型提供了方向。公司作为自由贸易港龙头，最先受益于政策利好。对标新加坡和香港，公司集装箱国际中转率有望大幅提高，推动港口主业及物流业务发展，强化贸易金融等服务功能。[申万宏源]

天保基建

公司公布2017年半年报：上半年，公司实现营业收入为53，931.95万元，比上年同期减少22.1%；实现利润总额为23，919.09万元，比上年同期增长59.7%；实现归属于母公司股东的净利润17，371.16万元，比上年同期增长55.7%，公司业绩表现符合预期。

公司房地产土地储备充足，传统主业稳健向好；完成收购中天航空、成功介入航空产业，预计打开公司未来业绩成长空间。当前公司累计待开发土地面积17.06万平方米、累计待开发建筑面积36.72万平方米，充足的土地储备为公司房地产开发业务进一步持续发展提供了保障，预期未来公司房地产业务收入及净利润总体量巨大。公司通过收购中天航空公司60%的股权，成功介入航空制造产业，考虑到亚洲和中国购机需求旺盛、A320全球产能缺口显著，以及中国的人力成本优势，未来天津空客生产基地有望同时实现自身产量提升和承接欧洲产能转移，预计航空业务将为公司提供新的盈利增长点。

顺发恒业

公司开发的项目主要集中于浙江（杭州、桐庐）、安徽（淮南）、江苏（南通）三省，土地储备主要集中在安徽淮南，总计容建筑面积51.3万平米，是未来业绩的保障。2017年由于没有新增土地，并且公司于去年进行了一系列融资动作，公司财务状况明显改善，2017年3季度公司净负债率为-80%，达到近年来的历史新低。同时短债压力为0%，较2015 年底下降87 个百分点。

金融街

公司发布2018年半年报，报告期内公司实现营业收入66.29亿元，较上年同期减少33.65%；实现归母净利润8.65亿元，较上年同期减少18.51%；每股收益0.29元，同比减少19.44%。

季节性结算不均衡营收和利润下降：2018年上半年，公司实现营业收入66.29亿元，同比减少33.65%；归母净利润8.65亿元，同比减少18.51%，主要原因系受行业调整和季节性结算不均衡影响，房产开发业务营收同比下降39.0%。但公司房地产业务仍处于扩张状态，上半年实现销售签约92.2亿元，同比增长11.5%，其中商务地产项目实现签约销售金额8.1亿元，销售面积约2.7万平米；住宅地产项目实现签约销售金额84.1亿元，销售面积约34.6万平米。[东兴证券]

市北高新

业绩显着回升，盈利能力保持稳定。2017H1 公司实现营业收入4.4 亿元，同比下降22.6%，实现归母净利润6873.6 万元，同比下降6.7%。公司一季度受春节影响及结算进度的影响出现亏损，二季度项目租售节奏恢复，同时去年销售的项目逐步进入结算周期，业绩迅速恢复。公司2017 年上半年毛利率为37.2%，同比下滑了5 个百分点，主要是由于公司租赁业务收入占比提升，而租赁业务的毛利率较低；净利率为15.8%，同比略有回升。

租赁收入占比提升迅速，预收账款创历史新高。2017H1 公司实现房产销售收入2.9 亿元，同比下滑33%，实现房产租赁收入1.2 亿元，同比增加11%，租赁收入占比已上升至接近3 成，产业载体运营模式继续向以租赁为主转变。此外，公司2017H1 预收账款达到11.6 亿元，创历史新高，为未来1~2 年的业绩释放留足了空间。

加大产业投资力度，“地产+投资”双轮驱动格局隐现。公司2017 年上半年加大产业投资力度，参与认购华东建筑集团的定增项目，同时参股设立的火山石股权投资基金已开始对外投资。公司2017H1 投资收益为0.46 亿元，占利润总额比已达40%，“地产+投资”双轮驱动的格局已隐约可见。[东方证券]