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抢房大战再现,深圳楼市逆转?想多了


来源: 国民经略

文|凯风

 

离2019年只有30多天,深圳楼市突然热闹了起来。

 

就在这两天,深圳西部的几大网红楼盘集中上市。


11月28日,万科星城开启网上选房,半小时卖出1900套,销售金额突破70亿元,且打破深圳有史以来的单盘销售记录。


无独有偶,就在两天之前,同一区域的华强城也引来众多认筹,当天售出1000套左右,去化率超过八成。

 

一时间,许多人惊呼,深圳楼市逆转回暖。


真相到底是什么?

 

01

“热闹”背后,真相是什么

 

这是一场在深圳西部的刚需厮杀战。

 

有热闹,但没狂热。

 

说有热闹,是因为认筹人数的确超出预期。说没有狂热,是因为两大网红盘的售价都远远低于预期。

 

华强城作为地铁盘,一直都备受关注,此番售价为4.6万元,远远不及之前的吹风价5万元。


万科星城的售价为4.39万,而且还有累计13万的优惠,加上5楼以上全部一口价,促销回笼资金的意图昭然若揭,而周边的二手房均价超过4.6万元。


即便提供如此之大的优惠,万科星城3337套的推盘,仅仅卖出了1900套左右,去化率不足6成,这个成绩算是差强人意。

 

值得一提的是,这两大网红神盘,处于深圳宝安沙井片区,这一片区目前概念泛滥,海洋新城、大空港规划、新会展中心、前海自贸区扩容、广深科技走廊……无论概念能否落地,都会对市场产生一定刺激作用。


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所以,这两大网红盘的热销,是区位优势和价格优势的正常体现。便宜从来都是硬道理,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

 

深圳新房市场的热闹,说明的无非还是这个老道理。

 

02

深圳二手房:量价齐跌进行时

 

一线城市的市场究竟如何,还是要看二手房。

 

这是因为,北上广深等城市早已进入存量房时代,二手房交易量远远超过一手房。相比于一手房价格受到诸多限制,二手房随行就市,更接近真实的市场预期和楼市行情


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根据中原地产的监控数据,深圳二手房量价齐跌趋势已经确立。


从成交量上看,二手房成交已经腰斩。8月份深圳二手房成交量高达7200套,到了11月月底,当月成交量仅为3303套,相比8月份已经腰斩。

 

这一数字,创下除春节之外20个月以来的新低。


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从价格上看,深圳楼市正处于高位盘整状态。


据中原地产数据,排除4月份因市场成交热度调整的波动,从9月开始,深圳二手房均价开始走跌,从9月的52867元下降到11月的52143元,跌了1.5%左右,处于高位盘整状态。

 

价格虽然跌得不多,但深圳多数楼盘报价正在持续松动。

 

根据中原报价指数,就在最近一周,在调整报价的楼盘中,有六成调低了报价。


央视也关注到深圳楼市的降温,以“深圳二手房量价走低,房产中介生存难”为题进行了专题报道。

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显然,成交量大幅下滑,价格随之从高位盘整不断向下,报价持续松动,这说明深圳楼市仍在调整轨道,离回暖还有很长距离。

 

03

深圳城市基本面

 

深圳楼市,在全国具有风向标意义。

 

2015年,当大多数城市仍为高库存所累时,深圳房价就已率先反弹,并且在2016年就创造出翻倍行情。与深圳一百公里之外的广州,则是到了2017年,才实现翻倍行情。

 

作为一线城市,深圳经济竞争力强劲。自从2016年GDP超过广州以来,与广州之间的GDP差距就在不断扩大,经济第三城地位日益巩固。


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尤其是当经济面临下行态势,工业增速下滑,出口增速下滑,一二线城市普遍面临调整的阵痛,以互联网产业和高新科技产业为主的深圳,仍能保持高速增长。

 

值得一提的是,深圳的人口增速在全国一直保持前列。2017年,深圳人口流入超过60万人,在全国排名第一,城市吸引力毋庸讳言。

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与北上广相比,深圳更加独特的一点是,城市面积相对较小,土地资源严重不足,人口与土地资源的紧张态势有增无减。


与广州相比,深圳与广州人口总量相当,但深圳城市面积仅有广州的1/3,每年的土地供应量不到的一半,此消彼长之下,供求必然严重失衡。

 

所以,从经济、人口和土地基本面来看,深圳房价虽然高居不下,但抗跌性相对较强。

 

04

深圳之忧:楼市杠杆率冠绝全国

 

深圳基本面良好,但在楼市上却存在极大的隐忧。

 

这一隐忧,就是居民债务过高,杠杆居高不下,成为未来房价的最大制约。

 

如果以贷款余额/存款余额来衡量楼市杠杆率,不难发现,深圳楼市杠杆率高达167%,冠绝全国。

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与之相比,同为一线城市的上海的杠杆率仅为78%,北京只有58%。

 

在全国各大城市里,唯一能与深圳相抗衡的也仅有厦门一地。2018年6月,厦门的居民杠杆率高达178%。

 

今年下半年,厦门房价率先由涨转跌,市场之冷,创下二线城市之最。迄今为止,厦门房价从最高点已经跌了15%-20%。

 

同理,深圳居民已经没有太大加杠杆的空间了。

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