荣盛发展去化困境隐现，被曝“全员卖房，无业绩辞退”！

11月30日，业界知名新媒体《环球老虎财经》对外发布一篇标题为《“河北地王”荣盛发展去化困境隐现，被曝“全员卖房，无业绩辞退”》的深度调研文章，引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的关注。

据《环球老虎财经》撰文：近日有媒体爆料称，河北荣盛房地产开发有限公司（以下简称“河北荣盛”）要求非销售员工参与到公司的房源销售中来，没有业绩的员工将会被纳入淘汰序列。此外，公司会给员工办理集体户口，以规避限购政策。

天眼查显示，河北荣盛是荣盛发展的子公司，经营范围包括房地产开发与经营、房屋租赁。该消息的曝光，昭然若揭了荣盛发展的冲击业绩的迫切之心。

不过，荣盛总部相关负责人也针对上述传言回应称，没有给非营销系统普通员工摊派任务，对突破限购一事则还有待核实。

传言或许不实，但是过去几年，荣盛发展的激进手法确为实。

房企艰难时代，员工也要接盘？

荣盛发展是一家立足于河北的房企，也是河北首家A股主板IPO的房企，有河北地王之称。公开资料显示，荣盛发展的是以环京津翼为主要布局的房企。而今年以来，布局环京的房企情况都不容乐观。

据蓝鲸地产爆料，河北荣盛下发了一条新指令，要求公司非销售员工在年底前自己或推荐他人购买一套荣盛在石家庄的任意一项目房源，在这段时间（即11月、12月）买房，可以享受全款9折，贷款9.5折优惠。如果公司下达的指标完成不了，那么该员工将被纳入淘汰序列。所谓的淘汰序列，就是人事部门根据个人任务完成情况，决定是否继续留用。

强迫员工买房的现象是房企最后不得以而为之的方法。不过对于荣盛发展而言，这一将房企压力转嫁给员工的做法并不陌生。

2017年11月，荣盛发展公布了其合伙人跟投制度，名为“创享计划”。创享计划是通过管理层员工入股项目公司，从而使公司与员工形成利益共同体。该跟投计划在人选上有一定的限制，而有资格的跟投人也分为当然跟投人和资源跟投人。

这原本是奖励管理层员工的积极措施，但据悉，在单个项目上管理层的跟投金额超过100万元，部分项目总经理的跟投金额在1000万元以上，这让部分跟投让人感到压力巨大。

而在今年7月，一则关于荣盛发展调整生产系统三季度作息时间的通知在网上流传，在这则通知中，荣盛发展的生产系统各项目部、精装园林部下班时间调整为最早23点；生产系统各智能部门下班时间调整为最早22点。

这一加班计划的背后，是荣盛提出的“一四五七九”口号，即拿地一个月开工，四个月出展示区，五个月销售，七个月现金流回正，九个月清盘。

这也被外界解读为是荣盛发展的焦虑，那么荣盛发展真的如此焦虑么？答案是，是的。

负债激增，拿地从未停歇

荣盛发展三季报显示，公司负债总额为1816.15亿元，资产负债率为84.89%，在A股133家上市房企中位列第16位；有息资产负债率为34.8%。荣盛发展的资产负债率也处于逐渐走高的状态，2015-2017年，其资产负债率分别为78.6%、82.7%和84.68%。

虽然荣盛发展的负债率一向不低，但在2016年之前，荣盛发展的资产负债率一直低于80%，为何在近两年陡增呢？荣盛发展在披露的10月新增土地储备简报中显示，公司及下属公司通过招拍挂等方式取得安徽淮北、山东聊城、河北霸州等五宗地块的使用权，使用资金超过5亿元。

事实上，这只是荣盛发展近几年拿地状态的一个缩影。中国指数研究院相关数据显示，2017年及2018年1-10月，荣盛发展拿地金额分别为243亿元和150亿元，拿地面积分别为663万平和1134万平。其中拿地金额在全国房地产企业中的排名分别为第41位和第34位。

荣盛发展曾在2018半年报中提到，公司目前土地储备建筑面积为3630.13万平方米，可以满足3年左右的开发需要。

而为了满足拿地的资金周转，荣盛发展一边对持股进行了质押，一边频繁发债。

仅今年下半年，荣盛发展就进行了多次融资。

10月19日，荣盛发展公告一笔20亿元的超短期融资券获准注册发行;9月28日，荣盛发展公告称，拟在境外发行总额不超过5亿美元的公司债券；8月，荣盛发展披露了拟申请发行两单共80亿元的公司债券，另拟向股东荣盛控股和荣盛建设借款70亿元；

此外，公司曾计划以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

老虎财经整理荣盛发展第一大股东荣盛控股质押情况发现；自2016年来，荣盛控股开始频繁进行质押式回购，目前，荣盛控股的质押股份占其所持股份的62.28%。

荣盛发展自身还面临着存货激增，但是存货周转率下滑的局面。数据显示，截止2015-2017年年末，荣盛发展的存货分别为678.14亿、889.24亿和1193.22亿，报告期内存货周转率为0.28、0.27和0.26。

荣盛文旅“拖后腿”

到底是哪个环节出了问题？

都说千亿是房企的一道门槛，为了千亿目标，从2014年开始，荣盛发展就转型文旅项目。按照荣盛康旅的计划，未来将建设200个文旅项目，在其规划的蓝图中，荣盛康旅将会是荣盛发展的重要的业务版块。

据悉荣盛康旅手里目前已经有超过30个文旅项目。但仅目前的30个文旅项目，已经投入了大量资金。根据执惠旅游此前做的统计，从2017年3月底至2018年4月初，荣盛发展拟布局文旅项目高达28个，拟投资概算金额近2000亿元，加上先前还未完全开发的老项目，总投资额将超过3000亿。

但是，荣盛发展2017年年报显示，康旅板块营业收入仅为31.32 亿元。2018年上半年荣盛发展营收193.88亿元，康旅板块实现签约13.74亿元，回款13.69亿元。

今年4月，荣盛发展投资者关系互动平台的说法，目前荣盛康旅的收入包含房地产销售和门票酒店收入，但还是以房地产结算为主。实际上，荣盛康旅的营业收入也是粗暴的靠项目里的房屋销售所得。

事实上，荣盛康旅的运营不顺利在外界来看稀松平常。说白了，就是荣盛发展对运营文旅项目欠缺经验。文旅项目在拿地之后还需要招商和进行资源整合。

此前，有荣盛康旅的员工爆料称，荣盛康旅内部就下了命令，已开发的项目，要尽快清盘房地产项目，而未开发项目则全部叫停，打算能出售就出售。可见文旅项目占用了太多荣盛发展的资金。

而在房地产日渐陷入胶着状态之际，荣盛发展的200个文旅项目的野心也只能靠边了。

（作者：韩理）