苏宁环球南京佛手湖项目烂尾疑云 无证施工违规建造 30亿元收购停工达三年

在南京老山国家森林公园风景区珍七路的一处欧式庄园门前，两座威严的白色石狮布满尘埃，已无往日的光泽。

两年前，上市公司苏宁环球股份有限公司(000718.SZ，以下简称“苏宁环球”)以“南京房地产价格大幅上扬，市场异常火爆，地价一路上涨”的缘由，高增值率从控股股东江苏苏宁环球集团有限公司(以下简称“苏宁环球集团”)手中收购这一占地面积相当于61个标准足球场的项目——苏宁环球佛手湖森林庄园(以下简称“苏宁佛手湖项目”)。

若不出意外的话，项目于2018年竣工建成186栋欧式独栋别墅，并完成部分区域的销售。

12月3日，《中国经营报》记者实地调查了解到，苏宁佛手湖项目在2015年就已经停工，实际仅建成11栋别墅及相关配套设施。一名在该项目工作10余年的人士透露，停工之后就没有再复工，目前未对外完成任何房源的销售。苏宁佛手湖项目的土地用途为城镇混合住宅用地，由于各方原因没有完成用地性质变更，目前还未申办建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

针对项目开发情况和土地性质问题，记者致电致函苏宁环球品牌文化管理中心，相关负责人表示，苏宁佛手湖项目相关审批手续的行政管辖权在浦口区、高新区、江北新区之间多次发生变更，现又回归至浦口区管辖，导致项目推进缓慢。基于此，苏宁佛手湖项目的营销计划无法实现，未来复工情况同样要看政府部门的审批进展情况。目前，江北新区已完成老山景区的控规公示，公司正在积极协调推进此项工作。

01 186栋欧式独栋别墅项目烂尾

2003年，苏宁环球集团曾满怀浪漫主义向江苏境内最大的国家级森林公园要地，在老山东北部、佛手湖畔建造一座涵盖“法国新华丽艺术、英式乔治复兴、意大利文艺复兴”建筑风格的豪宅项目。而如今，这一美好的愿望连同别墅群，基本还停留在初级阶段。根据项目此前规划，原定于2018年建成竣工186栋欧式独栋别墅。

在老山森林公园的珍珠街上询问苏宁佛手湖项目所在地，一位超市店主想了许久，直到看到石狮的照片，他才记起来，说：“这个庄园建好十几栋别墅就关了门，平时不准外人进去。”

沿着珍珠街西行至珍七路口，除了珍珠泉风景区售票处有几名游客，马路上很少有行人来往。路口竖立着一块指向“苏宁环球佛手湖森林庄园”的指示牌，表面严重锈蚀，字迹轻微有些褪色。

不只是指示牌陈旧，项目所属的南京佛手湖环球度假村投资有限公司(以下简称“环球度假村公司”)似乎更为破败。12月3日，本报记者步行15分钟上山看到，珍七路1号一栋1层的平房，前坪杂草丛生，瓷砖和白色墙体因为风化而脱落在地上，损坏的玻璃大门写着“苏宁环球集团”大字。透过大门可以看到，大厅里的设施被搬空。

作为苏宁佛手湖项目的开发单位，环球度假村公司的营销中心停摆。一位留守在营销中心的工作人员介绍，由于施工手续不全，苏宁佛手湖项目一期工程还没建完就停了工，已建成的均为精装修别墅。据《中国房地产报》引述该营销中心留守人员的说法，项目现场仅留守3名人员轮班看护。

公开资料显示，环球度假村公司主要负责开发建设苏宁佛手湖项目，公司由苏宁环球集团和江苏苏宁环球套房饭店有限公司共同出资成立，原注册资本为3000万元，后由苏宁环球集团全资控股。2016年6月29日，上市公司苏宁环球宣布收购其100%股权，同年8月5日，正式将其收购为全资子公司。

据苏宁环球集团官网介绍，苏宁佛手湖项目总占地面积约43.8万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率0.30，绿地率70%。以高端别墅住宅为主，引入游艇会所及相关配套设施，建筑涵盖“法国新华丽艺术、英式乔治复兴、意大利文艺复兴”三大风格，景观融入欧洲古典风情主题设计理念，一期为法式高端别墅住宅。

记者在该项目的入口看到，白色的欧式石拱大门陈旧得呈现灰暗色，进出的黑色铁门紧闭，其中一扇门被损坏。铁门里面，六七栋奢华的欧式别墅隐匿在山林绿树之中。前坪的喷泉景观闲置着，见有人前来，栖息在坪地里的麻雀突然一哄而散。门内一名工作人员表示，项目暂不对外销售，大门上锁不允许任何人员进出。

项目为何出现施工手续不全的问题，后期将会何时复工?苏宁环球相关负责人介绍，自公司接手苏宁佛手湖项目后，于2010年通过规划总平面图审定，2012年领取了国有土地使用权证，2015年取得使用林地审核同意书，未来复工情况同样要看政府部门的审批进展情况。

12月4日，浦口区规划分局以及建工局相关人士在查询辖区所有备案项目之后表示，苏宁佛手湖项目至今未提出办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证的申请，属于无证项目，后期可联系城管部门进行拆除。而浦口区国土分局土地利用科沈姓科长则表示，城镇混合住宅用地即为住宅用地，审批的是建住宅，非别墅开发。

明珠泉旅游区管委会宣传科负责人则证实，苏宁佛手湖项目是因为工程不规范和土地手续不全而停工，目前还在整改期，具体要整改之后才可能复工。

02 大股东甩掉“烫手山芋”?

苏宁佛手湖项目因倚靠1825亩的佛手湖而得名，在并购之前，苏宁环球发出公告介绍，该项目取得土地证、立项文件及使用林地审核同意书，地块的土地用途为城镇混合住宅用地，尚未取得建筑工程规划许可证及建筑工程施工许可证(正在办理中)。

苏宁环球集团方面则作出承诺，项目开发完毕前，若有可能将相关未开发土地的用地性质由商业、旅游、综合变更为住宅用地，公司将促使其尽快办理相关用地性质变更手续。然而，这一承诺并未兑现。

根据苏宁环球2016年发布的公告，环球度假村公司的存货主要为佛手湖度假村项目，建设包括白金五星级超豪华酒店、高档度假别墅、康复医疗中心及相关配套设施。建成后将成为具有旅游度假、会务休闲和康复疗养等多种服务项目为一体的旅游度假村，规划186 栋面积约500~1000平方米的欧式独栋别墅。

根据苏宁环球计划部门制定的集团运营计划，项目A区预计于2017年竣工，总投入4.8亿元;B区预计于2018年竣工，总投入9.1亿元;C区预计于2018年竣工，总投入10.1亿元;相应的销售计划为，A区在2018年开始销售，一年期销售完毕;B、C区在2019年开始销售，该年销售目标为总盘去化60%，第二年销售完毕。

值得注意的是，工程及销售进度未达预期，环球度假村公司在被收购时的业绩也不容乐观。数据显示，2013~2015年及2016年前4月，公司总资产分别为5.80亿元、6.42亿元、6.84亿元、6.91亿元，总负债为4.56亿元、5.20亿元、5.64亿元、5.71亿元，净利润分别为-181.48万元、-231.42万元、-120.55万元、-17.24万元，主营业务收入为0。

而根据苏宁环球方面出具的资产评估数据，环球度假村公司的资产总额为300748.49万元，负债总额为57058.79万元，净资产价值为243689.70万元，评估增值231642.77万元，增值率达到1922.84%。突出的高增值率问题，随即受到深交所的关注。

苏宁环球方面在回复关注函时解释，环球度假村公司于2003年9月取得项目用地，取得单价仅为575.57元/平方米，2003~2016年，南京房地产价格大幅上扬，特别是2015年来受国家政策影响，开发商资本大量涌入二线城市，南京首当其冲，房地产市场异常火爆，地价一路上涨;同时2015年6月27日，国家正式批复同意设立南京江北国家级新区，江北地价应声而起。

对此，《中国房地产报》的报道质疑，苏宁环球集团将一个“烂摊子”甩给苏宁环球，看似左手转右手，但涉摊薄苏宁环球股东红利之嫌。前资深投行人士、上海师范大学副教授黄建中也表达同样的观点。

据《新华日报》报道，2016年3月8日，《南京老山景区总体规划(2015~2030)》正式公布，把“保护”放在首位，打造城市“氧吧”，禁止一切形式的房地产开发。根据规划，老山核心保护区将进行严格控制，外围保护区结合旅游功能定位，以生态、健康、养生为特色进行适度协调开发。总体规划明确要求，老山森林公园将与珍珠泉、佛手湖等景区“串点成线”。

“这相当于大股东把一块烫手山芋扔给了上市公司。”黄建中指出，由于政策的限制，苏宁佛手湖项目地块或将无法正常开发建设，不能实现销售业绩收入，开发企业无法回笼项目资金，成为了“无用之地”，“其行为涉嫌坑害上市公司股东利益。”

中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为，如果项目本身无法按计划执行，上市公司股东首先要追溯的是上市公司收购该项目时，签订的相关协议是如何约定项目风险由哪方承担责任。目前，项目由于为未批先建，存在较大风险，如果该风险由上市公司股东承担，显然会对当时收购时的定价产生质疑。如上位规划已经明确要求该地块用途与原计划不同，则相关方需要重新评估确认价值和产品定位。

对此，苏宁环球方面解释称，苏宁佛手湖项目的规划用地许可证为“一类住宅”，而国土局颁发的土地证书为“城镇混合住宅用地”，两者属于同一类型，对公司开发该项目不存在障碍。为避免与上市公司之间存在的同业竞争，集团公司于2014年发出承诺，最晚不迟于2016年6月30日完成将佛手湖股权置入上市公司。通过评估，佛手湖公司资产总额为30亿元，评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方或其他当事人无任何利害关系。因此，上市公司收购佛手湖公司的审议审批程序合法合规，交易价格公允合理，不存在损害上市公司利益的情形。