地产板块轻装上阵 泛海控股突围聚焦武汉CBD

证券时报 王小伟

1月21日，泛海控股公告披露，将把北京、上海存量地产项目出售给融创地产。记者从公司获悉，届时，武汉CBD成为泛海控股国内地产板块唯一的平台型资产。

基于此，业内认为，这笔数百亿体量的交易，显示了泛海控股地产板块轻装上阵的谋划，也隐含了泛海摒弃传统地产开发模式，并借武汉CBD项目“改头换面”的意图。

根据公开信息披露，此次交易泛海控股将从融创地产获得148.87亿元（其中现金125.53亿元）的交易对价；融创地产在获得土地的同时，也将承接标的公司逾300亿元的存量债务。由此笔交易带来的资产变化，将使泛海控股的资产负债率大幅降低至行业平均水平以下。

大幅降负债、去杠杆的泛海控股，未来房产板块将腾出更多的资源聚焦武汉CBD项目。事实上，早在2014年前后，泛海控股就提出摒弃房产行业“拿地盖楼”的传统模式，并加强不动产运营，加强金融和地产板块的有机联结，这也是泛海战略转型的重要着力点之一。

在这一过程中，体量庞大业态丰富，同时又得到地方政府鼎力支持的武汉CBD项目，显然是泛海地产板块谋变最合适的平台。但在其后几年，泛海控股在金融、战略投资、战略投资板块动作频频，加之整个宏观政策的转向，使得泛海控股在武汉CBD项目上多少有些难以聚焦。

而在转让北京、上海地产项目后，武汉CBD成为泛海控股国内地产板块唯一的平台型资产。泛海控股在近期公告中表示，公司将聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉CBD项目，并可依托武汉CBD更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

溯源武汉CBD的发展历程可以发现，泛海十余年前对该项目的期待就不同于一般地产项目。武汉CBD项目位于汉口核心城区，上世纪90年代当地政府就制定了搬迁王家墩机场，建设辐射华中地区的博览、金融中心的规划目标。泛海以企业之力接手这一特大城市CBD项目后，曾聘请普华永道完成了对武汉CBD项目财务可行性研究、战略商业计划等一系列规划，用现在的话说，泛海在武汉CBD项目中扮演着城市运营商的角色。

城市运营商，某种意义上也是轻资产运营的一种方式。纵观目前国内外比较成功的城市运营商，运营方式大体上包括夯实城市基础设施、聚拢产业、推动价值提升三个阶段。武汉CBD经过多年的开发运营，目前大致处于第一阶段向第二阶段过渡的状态。

公开数据显示，目前已有超过1500家企业入驻武汉CBD，这些企业以金融服务、文化创意、休闲娱乐、商贸会展等现代服务业为主。近年来，包括招商银行、平安银行、邮储银行分支机构的入驻；喜来登、费尔蒙、君悦等六大世界高端品牌酒店的入驻，也使得武汉CBD显现出区域性金融中心的雏形。而马云在2018年初的到访，更为武汉CBD加上了“智慧城市”前景的期待。

与单纯的城市运营商不同的是，泛海控股在金融和战略投资上已经具备扎实的基础，相信这也是泛海留下武汉CBD这块“试验田”的重要原因。纵观泛海目前的产业布局，武汉CBD今后很可能将成为公司未来业务的重要载体。未来，泛海地产板块也可依托于武汉中央商务区的良好基础和优势，站在城市运营商的角度，实现公司房地产业务模式的转型升级。

此外，在武汉大平台上，泛海控股的金融、战投板块，具体包括证券、信托、保险和股权投资业务，或许也将有机会在武汉CBD寻求更大发展空间，从而使这家综合性上市公司各业务板块互相促进，共同做优做强。