预期优惠政策难续 刚性需求接棒追涨

2009年11月14日 16:32中国经营报 】 【打印共有评论0

龙飞

价涨4%量跌10% 十月成交量仍维持高位

购房者结构分化明显 一手房远离“居住”属性成为储藏财富工具

虽然距离2009年结束尚有一个多月,但10月销售数据一出,基本可以提前作房地产市场的年终总结。10月份,全国房价同比涨幅接近4%,环比上涨0.7%,涨幅与9月相同。而10月的全国楼市成交量也一如众人所料,环比下降。但不到10%的降幅却比市场预期的好过很多。

2009年全国各大城市的房价都录得大幅上涨,与此同时成交量却依然可以维持在高位。如广州房价相比2006年,已经上涨超过50%,但成交量却可以达到甚至超过3年前。

谁在追涨?开发商惜售

“我们现在还处于登记阶段,正式开盘时会通知您。”在售楼小姐职业笑容前,记者看到的是开发商的惜售战略。这是广州珠江新城的一栋在建住宅,房子的外立面已经呈现,按工期推算再过一个月房子就会进入现房阶段。然而开发商却将登记阶段维持了四个多月,迟迟不愿公开发售。

“看看市场情况再决定开售时间”,这是广州开发商11月的普遍观点。按广州官方网站公布的数据看,11月楼市的供应量并不算少,已领到预售证的楼盘包括各种洋房、别墅、公寓等产品,全市加起来的总量超过1500套。然而一些原本准备在10月底、11初开售的楼盘却明显推迟了开盘时间。

“2009年其实已经结束,我们要开始为年末的高峰期做铺垫。”凯旋新世界的销售负责人明确向记者表示。

业内人士告诉记者,这是由于2009年大部分开发商都提前完成了年度任务。另一方面,按照房地产行业的销售定律,10月从来都是标志性月份。在宏观情况不会有太大变化的前提下,如果10月销售冷淡,意味着市场会持续走冷,这时开发商大多会在购房者反应过来前抢着出货。如果10月销售喜人,通常年底前市场还会有一波行情,在持续走高的预期下,开发商反而会将开盘时间尽量推后。

如今开发商正在推迟开盘,难道一不小心,市场又变成了卖方市场?

刚性需求再临?

从数据上看,2009年绝对是开发商的黄金档期。

以广州的销售情况为例:2006年,全市卖了924.6万平方米的房子,2007年则是801.6万平方米,2008年只有553万平方米。但2009年前三个季度成交量已达771.7万平方米。阳光家缘数据监测显示,2009年10月广州市区一手住宅成交面积为79.32万平方米。如此一来,2009年前10个月的销售量已经超过2007年全年,而且只要剩下的两个月平均销售在40万平方米左右,2009年的销量就可以超过2006年。

再看房价,与三年前相比,广州的房价每平方米单价上升3000元,涨幅超过50%。如果成交量还能够超越当年,开发商绝对要开香槟。如果再把观测时间拉长些,可以看到2006年的成交量是继2004年967万平方米的第二高历史纪录。

“我们认为,这段时间买房子的人大部分是刚性需求的买家,而不是投资行为为主。”一位开发商的市场研究部负责人向记者表示。早在10月中旬,已经有开发商向记者表示,市场的刚性需求非常高。这是他们在进行了一整套研究实验后得出的结论。(详细内容请参考本报10月26日B15版《忧心明年3月过坎 地产商踟躇新开工》)

如果说一手市场供应方的强势会使数据有失真的嫌疑,我们不妨参考一下供需双方实力接近的二手市场。据中介机构满堂红的成交数据显示,10月份,广州二手楼成交均价又创新高,为9404元/平方米,环比上升4.5%。成交量方面,市场在经历了国庆黄金周的冷遇之后,在10月中下旬再次全面爆发,成交宗数最终超过9月份大约10%。

满堂红的研究报告表示,由于黄金周期间的一手房价格只涨不跌,居高不下的一手楼价令不少置业者向二手楼市转移,而坚挺的楼价和即将到期的各项购房优惠政策也坚定了观望已久的置业者在此时入市的信心,10月份的二手楼市最终先冷后热,成交上涨。

“这通常意味着市场对房屋的需求量还处于上升阶段。”香港美联物业研究部负责人易玲向记者表示,按香港的楼市发展历程看:一手楼价坚挺因而促使买家转移买入二手楼,这种现象通常会发生在楼市上升期,而且也证明了市场的刚性购房需求比较强烈。

万科总裁郁亮也持相同的观点。郁亮认为,随着政策的微调,楼市中的供求关系已发生变化,供应量增加,房价上涨趋缓,将呈健康态势。这种健康表现为,在现有的房价水平上有活跃的成交,而且人们买房子主要是用来居住的,而不是用来投资的。

在如此高企的房价下,真的是自住型买家占了主要份额?

房子充当储钱罐

“我的大部分房子都已经卖出去了,现在房价太高了,目前还没有新的投资计划。”发言者是广深的知名地产投资客陆虎,他早在2005年已经开始投资房产,高峰期的案例是曾联系各路资金,动用过亿元炒卖一栋房子,最后大赚50%离场。在他看来,现在的一手楼市已经很难与“自住”挂上钩。

他为记者算了一笔账:现在广州市区房价每平方米已经达到1.5万~1.8万元,“以市场上主要供应的100平方米的房子为例,平均套价就达到170万元。”交完三成首期后,贷款20年的月还款额已经达到7300元。“如果按通常的贷款标准,还款额不能超过家庭收入1/3算,这个家庭月收入要在2.1万元以上。”陆虎表示,他们自己曾作过测算,广州能达到这个标准的家庭不会超过5%。所以他认为,这时候的一手楼市主要是有钱人的储钱罐,与“居住属性相差甚远”。现在陆虎的房地产投资已经转向二线城市,比如各地的省会城市。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,现阶段楼市畅旺主要是优惠政策结束预期的冲击。从10月下旬开始,由于担心优惠政策年底终止,部分自住需求型人士放弃观望入市,预计11月还会受此因素影响。也有销售代理表示,现在买楼的客户很多都会问中介能否在12月31日之前完成过户,为的就是搭上优惠政策的“末班车”。客户紧迫的购房心理,加快了其决策过程。

满堂红高级研究主任肖文晓认为,现在置业群体已出现分化的局面。目前楼市,资金不济的刚性需求无力入市,对风险保持警惕的投资性需求则审慎入市,入市最为积极是那些有闲钱却无处投资的购房人。对于后者,他们买房不是为了自住,也不全是为了投资,更多的是把房子当成了储藏财富的工具,在某种意义上房子替代了银行的功能。在此过程中,中国经济对房地产的高依赖度以及近年来房价的坚挺给了他们极大的信心,但是客观上也存在对楼市风险缺乏防范意识的隐忧。

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作者: 龙飞   编辑: wangdan
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