东北某四线城市房子320平卖15万？真相来了
凤凰网财经启阳路4号文丨杨芳
4月14日，有微博网友发文称“东北某四线城市房价已经跌到令人难以置信的程度了。”文中的配图显示，黑龙江鹤岗市的房子降至“白菜价”，鹤岗坤德花园一320平的复式高层只要15万。
凤凰网财经启阳路4号调查发现，这套被认为白菜价的复式高层房可能存在多个购房陷阱。该楼盘的一名中介人员，其表示该套房已经成交，挂在网上是为了噱头，吸引客流。该楼盘为公寓楼，今年开发商急需用钱所以进行大幅降价，从此前的每套40万左右至降至17万至20万左右。不过，网友爆料的“白菜价房”正对电梯，且第二层的复式层没有窗户，房子格局不好，价格才便宜。
此外，负责坤德花园项目的开发商多次被列为失信人。今年1月，开发商的法定代表人收到了当地法院开出的限制消费令，禁止乘坐飞机和旅游等。此外，该项目多个房产被开发商抵押借款。
上海创远律师事务所许峰对启阳路4号表示，购买此类开发商开发的房子有风险，相关土地和资本可能被财产查封保全，有可能买了房过不了户，购房者应该高度谨慎。
中介回应“320平米房子卖15万”
网友微博截图
近日有微博网友发文称东北某四线城市房价已经跌到令人难以置信的程度了，并配图称，黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕，3月鹤岗的均价是1240元／m²，其中九州兴建小区周围300元／m²，320平的复式高层只要15万。启阳路4号发现，网友爆料的楼盘为坤德花园项目，位于黑龙江省鹤岗市工农区昌南路。
安居客APP上显示的坤德花园楼盘信息
启阳路4号以“坤德花园”为名称在安居客官网进行搜索，发现确有一个面积为320平米的复式高层售价15.5万，房源发布日期为2019年3月24日，楼盘物业性质为公寓。启阳路4号发现，在售的同小区其它房源面积150平米，售价17万左右。
一位售卖“坤德花园”的中介李龙（化名）表示，这个楼盘是公寓楼，一梯15户左右，由于住户比较密集，本地人买的相对较少。该楼盘一般价格为140平米的房子19万左右，越顶层越便宜，越底层价格越贵。
李龙称，网友爆料的320平米卖15.5万的这套房子已经成交，之所以还没撤下来，只是为了吸引客流和噱头。为何这套房子如此便宜？该名中介称，因为是顶层，同时正对电梯，第二层的复式没有窗户，房子户型结构不是很好。
而代理销售“坤德花园320平米房子卖15.5万”的中介人员对启阳路4号称，房子还在销售，下午就可以成交过户，两户可打通面积300平米。不过，其不愿透露更多细节，回应称如果想买房到鹤岗实地看房再说细节，现在不方便多说。在答复启阳路4号有关房源信息之前，该名中介人员还试探问启阳路4号这套房具体地理位置，确认地址无误后，其简单聊了两句便匆匆挂了电话。
另一名姓杨的中介则表示，坤德花园不可能有320万卖15.5万的房子，自己卖的顶层的房子最低17万，而且目前已经全部卖完了。“由于开发商急着要钱，我们中介公司从开发商手中购买了这些房产，过户和开发商过户，交钱交给我们公司。不过，他强调，房子不能按揭，只能全款。
“‘坤德花园’整个楼盘去年均价为每套40万左右，面积为140至150平米。但今年开发商急着用钱，所以，大幅降价卖房。黑龙江鹤岗市二手房均价在1500左右，同比去年有几百块的降幅，降幅不是很大。”
安居客网站上显示的坤德花园楼盘售卖价格走势
根据安居客官网显示，坤德花园均价为每平米1644元，环比上月下跌16.50%。除了网友曝出的“白菜价房”，其余房价均在17至22万之间，基本为毛坯房。
安居客官网的鹤岗二手房均价走势
黑龙江鹤岗市4月挂牌均价为每平米1546元，同比上月上涨8.70%，各区来看，向阳区价格最低，均价为每平米614元，均价最高为工农区，即网友爆料楼盘所在区，均价为每平米1881元。不过，从安居客提供的鹤岗二手房价走势来看，3月和4月房价相比2月挂牌房价“腰斩”。
段雨桐认为，“同一城市不同楼盘情况差异很大，房价差异大也是合理的情况。价格低的离谱房源不排除是地产商为了炒作而制造的噱头。”
开发商多次被列为失信人
除了房子本身存在诸多质疑外，坤德花园项目背后的开发商也是疑点重重。启阳路4号从多个渠道验证，该项目开发商为黑龙江坤德房地产开发有限公司，以下简称坤德地产。
一名中介人员告诉启阳路4号，该楼盘开发商为坤德地产，由于开发商急需用钱，便委托其公司售卖该楼盘大概有几十套。另一家中介人员也证实，开发商姓姜，其公司已经从开发商手中购得几十套房子，目前在安居客上挂牌出售。
天眼查显示的坤德房产被列为执行人信息
启阳路4号发现，黑龙江坤德房地产开发有限公司主营业务为房地产开发经营。公司法定代表人为姜凤山，100%持股该公司，姜凤山旗下并无其它公司。公司成立日期为2010年，注册资本为2000万人民币。
企查查官网显示，该家公司已被鹤岗市工农区人民法院、鹤岗市中级人民法院、双鸭山市尖山区人民法院等法院列为失信执行人13次，其中7起执行日期为2019年。此外，公司卷入超百起诉讼案件，包括借款合同纠纷、民间借贷纠纷、房屋买卖纠纷等。启阳路4号发现，多个借款纠纷案件中，坤德花园项目都卷入其中。诉讼案件提到坤德地产以其坤德花园项目多套房产进行了抵押借款，坤德地产还拖欠坤德花园城建方工程款，并将坤德地产旗下的双鸭山市时代新城部分房屋抵偿给承建方。2019年1月30日，姜凤山收到鹤岗市兴安区人民法院的限制消费令。依据文书内容，姜凤山不能乘坐飞机、旅游和度假等。
开发商陷入纠纷，房子还能否正常过户？多位坤德花园中介人员称，该楼盘在2014年左右开始售卖，房产证迟迟未下来是由于楼盘实际建筑面积和房产局自然面积不太符合，“该项目6月至7月就能拿到房本，房子在房管局有备案，五证齐全。”
企查查网站显示
企查查显示，坤德地产2013年从当地国土局处通过挂牌出让购得“坤德花园”项目地块，面积为1.34公顷，成交价格为1601万元，土地用途为其它普通商品住房用地，土地使用年限为其它商服用地40年和其它普通商品住房用地70年。
严跃进介绍，从土地性质和使用年限来看，开发商可以进行住房开发和商住房开发。不过，开发商购得地块后，需要当地规划许可证和施工证等都具备才可以开发。严跃进提醒，一般购房时，购房者要看开发商资质，确保五证齐全。
商品房的五证主要包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》。根据公开信息，启阳路4号并未查到“坤德花园”项目的开发许可证和施工证等具体信息。启阳路4号就此致电负责该项目鹤岗市国土资源局相关负责人，不过，电话并未接通。
律师许峰提醒道，购买此类开发商开发的房子有一定风险，相关土地和资产可能被法院进行财产查封保全，有可能买了房过不了户，购房者应该高度谨慎。
鹤岗房子怎么了？
严跃进提到，一般地级市房子均价基本在每平米3000平米以上，很少真的出现一套房只需要10万元总价的现象。鹤岗房子均价远远低于这个价格，为何？
一位鹤岗市当地居民对启阳路4号说道：“鹤岗房子确实非常便宜，地段比较偏又是顶层的房子，一两万就能买一套。鹤岗市区的房子大概为每平米两三千块钱。东北的房子面积一般都比较大，讲究南北通透，当地人买房讨厌顶层、讨厌冷山，这种位置的一般都很便宜。”
上述居民还透露，临近鹤岗市的佳木斯市，房价低为每平米两千多，地段好的能达到每平米五六千。鹤岗之所以便宜，主要还是人口净流失，这是东三省的整体问题，同时，鹤岗本身也不算发展特别好的城市，比起其他几个比较出名的县市，经济上要差一些，自然房价会低一些。
为何东北鹤岗房价会相对低迷？段雨桐对启阳路4号表示，黑龙江近几年的经济形势不太乐观，人口也是一直在流出，房地产市场较为冷淡。鹤岗这种比较小的城市房地产市场更是不容乐观。许多开发商可能会采取超低价营销的方式来吸引买房人。但是这种方式并不是房产健康发展的长久之计。鹤岗的城市吸引力不够，本身的经济发展提不上来的话，房地产市场短期内不会很乐观。
官方资料显示，鹤岗市位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻。鹤岗市常住人口101万，其中市区人口61.7万。“新一线城市研究所”发布的《2018中国最新1-5线城市排名出炉》，鹤岗市位于5线城市行列。
截至目前，鹤岗市并未公布该地区去年GDP以及居民收入数据。仅在1月初，鹤岗市市长王秋实做政府工作报告时提及，初步统计，2018年鹤岗市地区生产总值同比增长5%；城镇常住居民人均可支配收入增长6.5%，农村常住居民人均可支配收入增长7%。
鹤岗市发布的《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年，鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元；城镇常住居民人均可支配收入21370元，农村常住居民人均可支配收入13967元。而同年，国家统计局数据称，全国城镇居民人均可支配收入36396元，农村居民人均可支配收入13432元。全年全国居民人均可支配收入中位数22408元。
另据黑龙江省国民经济和社会发展统计公报显示，据人口抽样调查推算，2018年，黑龙江省人口自然增长率为－0.69%，年末常住总人口为3773.1万人，比上年减少15.6万人。
“东北房子本来就不值钱，人越来越少。”一位东北老乡说道。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对启阳路4号分析道，对于鹤岗等城市的房价，需要客观看待，“东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显。类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河等，其逻辑都差不多，即过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭整顿等，往往这个时候城市产业发展也受到影响，很多人口也逐渐外流。类似外流主要是两种。一种是到沈阳、大连、北京等周边大城市定居。另一种是资金外流，主要是购房资金主要流入到了三亚等滨海城市。所以在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。”
