珠江实业沉浮录：行业掉队 商业地块“沉睡”逾24年

在广州越秀区的一个十字路口，人群和车流不断穿行，边上一块被围蔽起来的工地看起来并不起眼，工人寥寥无几，仅有一辆挖掘机正往货车内装土。

这是广州珠江实业开发股份有限公司（600684.SH，以下简称“珠江实业”）的JY-8地块的工地。1993年上市之时，珠江实业把该商业项目作为开发重点，但受限市场趋冷等因素迟迟未能成行。《中国经营报》记者近日走访了解到，沉寂多年的JY-8地块在2017年正式动工后，至今仍未建起高楼。

作为广州第一批上市公司之一，昔日区域龙头珠江实业已被行业大潮抛在后面，2018年营收规模还不到40亿元，2019年第一季度销售额仅约2亿元。接下来，珠江实业意欲大力开拓项目，不过受访业内人士表示，在行业竞争集中度提高的形势下，小房企在品牌、开发、拿地等方面明显处于劣势。

针对上述情况，记者致函采访珠江实业方面，对方称已收悉采访文件，但截至发稿时未有相关回应。

地少去化难

土地储备缺乏、地块开发进度缓慢等问题一直困扰着珠江实业。

2018年底，珠江实业仅有三宗待开发地块，包括海口市秀英区五源河休闲度假区、珠江天晨项目、JY-8地块，规划计容建筑面积分别为39.4万平方米、7.97万平方米、2.37万平方米。

记者近日实地走访了解到，珠江实业2017年所拿的珠江天晨项目至今仍未动工，而JY-8地块则是在珠江实业上市26年后依然未能入市。

2017年8月，广州海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块开拍，在土地市场鲜少露面的珠江实业通过旗下广州天晨房地产开发有限公司（以下简称“天晨地产”）以12.76亿元的底价竞得，楼面价仅为1.3万元/平方米。该地块为二类居住用地兼容商业金融业用地，总用地面积14542平方米，可建设用地面积为11737平方米。

从现场走访的情况来看，时隔近两年，珠江天晨项目并未建起高楼。地块四周被隔板围起来，平整的土地上停有几辆挖掘机器，周围没有任何工地的建设信息，工地看守人员告诉记者：“这块地现在还没动工，建设文件还没有报批下来。”在广州住建局官网，记者也未能查到该项目相关施工许可证获批信息。

地处广州越秀区的JY-8地块同样也是被隔板围着，但工地看似较为平静，仅有一辆挖掘机正在往货车的车厢内装土。广州住建局官网显示，JY-8地块施工许可证已在2017年8月获批，但至今并未建起高楼。

JY-8地块是广州地铁对外招标开发的项目，据《南方都市报》报道，该地块在1993年出让。早在1993年10月上市之时，珠江实业计划把部分募投资金用于JY-8地块的开发建设，但该地块随后就进入了漫长的停滞时期。珠江实业在2000年财报中提道：“前几年由于房地产市场持续低迷，特别是广州市写字楼严重供过于求，为降低投资风险，1994年以来，公司已暂缓对JY-8地块的投入。目前该项目已完成拆迁及土地平整工作，合作各方正积极寻找出路。”

JY-8地块的建设主体是广州捷星房地产开发有限公司（以下简称“捷星地产”），珠江实业上市当年引入了控股股东珠江实业集团、中星公司合作开发，彼时占股30%。后来为转移风险，珠江实业2000年的占股比例降至10%。天眼查显示，目前珠江实业的占股比例为25.95%，控股股东珠江实业集团占比36.13%。

时过境迁，JY-8地块时隔多年后已发生较大变化。2000年时，该项目总用地面积为10181平方米，可建写字楼6.58万平方米，商业、旅业2.2万平方米。到了2018年，用地面积虽然未变，但计容面积已经大幅减至2.37万平方米。从过往公开报道来看，该项目面积大幅缩水或与市政规划改变存在关联。

2017年之前，珠江实业在过往多年财报中均未提及JY-8地块，该项目忽然沉寂了下来。而在2017年8月，该项目在举行奠基仪式后又开始步入公众面前。在走访中，记者了解到该地块在动工前曾作为临时街市运营，一位在当地工作的市民表示：“此前土地上面有两层的临街商铺，还有菜市场、停车场，大概在四五年前拆掉了，土地打地基是在前年开始的。”

老牌房企没落

珠江实业前身为广州珠江房产公司，早在1985年4月就已成立，是广州成立较早的房地产综合开发企业。1993年10月，珠江实业更是成功登陆A股市场，成为广州第一批上市公司之一。

上世纪90年代，珠江实业、广信房产、广州城建曾被业内视为广州房地产市场的“三大寡头”。时至今日，三大广州本土房企发展情况不一。广州城建后来变身为现今的越秀地产，2018年销售规模已达577亿元；而广信房产早早就遭遇破产清算，旗下资产在2017年被万科以551亿元竞得；与越秀地产同为国资背景的珠江实业，则是逐渐被市场边缘化，远远落在相继涌现的房企身后。

“珠江实业近些年的发展相对比较缓慢，具体原因可能与企业自身发展战略、董事长被抓等因素有着一定关联。”广东中原地产项目部总经理黄韬对记者表示，珠江实业近年来的动作开始增多，加快发展步伐的迹象比较明显。

2018年10月，广州市纪委监委披露信息，珠江实业董事长郑暑平涉嫌严重违纪违法，正接受广州市纪委监委纪律审查和监察调查。郑暑平此前在珠江实业担任董事长一职将近十年。

而从近十年的业绩表现来看，珠江实业的营收规模仍未突破50亿元，而且增长波动较大，呈现放缓下滑的迹象。2017年，珠江实业营业收入为42亿元，同比增长3.39%，实现归属于母公司净利润3.6亿元，同比增长7.99%。到了2018年，营业收入同比减少19.70%至34亿元，净利润也同比减少了31.78%。

2019年第一季度，下滑情况未有改善，营收和净利润分别同比下降39.13%和53.55%。另外，珠江实业披露的经营简报显示，2019 年第一季度，房地产项目实现销售面积为1.49万平方米，同比下降29.86%，销售金额仅为1.9亿元，同比下降69.08%。

需要注意的是，珠江实业的房地产开发业务收入在2017年同比增长幅度仅为0.33%，2018年则同比减少了30.84%。

对于2018年房地产业务收入大幅减少，珠江实业坦承，这是公司土地和在建项目储备不足，以及在售项目多集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市所致。

由于扩张步伐缓慢，土地储备不足及市场过于集中是珠江实业多年来存在的问题。截至2018年底，珠江实业仅持有上述三块待开发土地和六个在建房地产项目，其中待开发土地均为合作项目，股权占比较低。房地产业务方面，广州和长沙2018年的营业收入占公司总营收比重为65.9%，这两个城市近年已出台了多个严厉的楼市调控政策。

项目开拓受挫

近年来，珠江实业主要通过“股权+债权”方式收购项目资源，但收效并不明显，项目数量较少之外，项目控制权也难以掌控。如何通过自主开发模式扩张，已是横在珠江实业发展前路的一道门槛。

2017年，珠江实业以“股权+债权”的形式对开平市恒祥房地产开发公司进行投资，其中以增资扩股形式成为开平恒祥公司股东，占其股比40%，又以债权投资的形式向开平恒祥提供借款，年利率为15%。

2018年，珠江实业先后以11.6亿元、4亿元分别投资广东亿华房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称“东湛地产”），获得总建筑面积约13万平方米的商业开发项目以及颐和盛世项目。另外，珠江实业还以5.8亿元的代价获得长沙新地东方明珠(10.510, 0.26, 2.54%)项目。

珠江实业这种方式的扩张存在着诸多变数。因为丽江国际花园项目二期地块所涉的拆迁存在不确定性，为避免承担因拆迁可能引发的风险，珠江实业在2017年挂牌转让了持有的广州创基公司57.3%的股权，该公司资产是其在2015年通过“股权+债权”形式获得。

此外，东湛地产的投资不到半年亦引发矛盾。珠江实业尽管只持有东湛地产30.23%的股权，但通过与其他股东签订《一致行动人协议书》，从而获得该公司控制权。不过，东湛公司实施管控过程中，其他股东并不配合履行相关约定，使得珠江实业无法对东湛地产实施实际控制。2018年上半年后，珠江实业决定不再将东湛地产纳入合并报表范围，令其2018年收入受到较大影响。

当下，珠江实业的经营模式开始从“股权+权债”的并购模式转向自主开发模式。其在2018年财报中明确提到，健全房地产项目拓展机制，接下来将通过自主开发模式，积极获取其他房地产项目。

2019 年第一季度，珠江实业并无新增房地产项目，但其同时透露对外支付了2亿元拍地保证金，或将进行土地竞拍。

相比以往的大中小企业共存发展的局面，目前房企梯队之间的竞争已趋向白热化。国泰君安分析师刘斐凡对记者表示：“现在的房地产行业集中度提高，小房企不断退出，大房企不断增加市场份额。相比大房企，小房企在品牌、开发、拿地、融资、资产运营等几个地产发展商的核心指标上都明显处于劣势。”