长租公寓面临短期困境 卓越产品和运营才是破题要义

长租公寓面临短期困境 卓越产品和运营才是破题要义

2019年05月20日 21:00:01
来源:每日经济新闻

近日,华夏幸福在2018年度业绩说明会中宣布,将对长租公寓业务进行探索。至此,又一家传统房企将涉足长租公寓领域。

在长租公寓领域里,龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓等地产开发商推出的公寓品牌已先行一步,占据规模优势;自如、蛋壳、魔方、乐乎为代表的品牌公寓,借助资本力量也另成一派。

它们瞄准的是愈发庞大的租房市场。资料显示,2018年,我国人口13.9亿,租房人群接近2亿,全国租赁房源访问量同比增加26%,预计到2025年,租赁市场规模将首次超过3万亿元,租赁人口增至2.52亿人。

前景虽然无限光明,但当下正值长租公寓的初期阶段,盈利难、出租率低等问题,已成为行业必须要突破的困境所在。

前景与困境

早在2015年,国务院就颁布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,其中提及“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”,此后顶层设计对长租公寓的利好不断出现。

 “在国家租购并举和培育发展住房租赁市场政策的春风下,住房租赁市场取得了非常快速的发展。其中,长租公寓企业发挥了积极作用,为市场、消费者提供了多样化、多层次的租赁产品。”北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处副处长胡清福表示。

在政策和市场的双重推动下,长租公寓前景广阔,率先布局的企业大多获得高速发展。而随着规模的快速扩张,行业间的竞争也变得剧烈起来。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示:“长租公寓的大洗牌还在进行之中,2019年可能会比2018年表现更为明显,‘大鱼吃小鱼’现象会越来越多,在资本力量的推动下,并购现象会愈演愈烈,头部长租公寓规模越来越大。”

同时,长租公寓行业面临的短期困境也暴露出来。

首先是盈利问题。纵然长租公寓租金要稍高于市场价格,有机构调查发现,仍有近9成被访者认为长租公寓可能会“租金太贵”。另一方面,很多长租公寓企业却表示短期内实现盈利较难。

能不能熬过爬坡期迎来盈利,成为公寓品牌活下去的关键。2018年底,据不完全统计,共有超10家长租公寓先后出现问题,寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓等资金链断裂,将长租公寓行业较长的盈利周期展现在世人面前。

“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距,但因为租赁的税费等流通成本较高,目前资金回本的时间还较长,预计在5年左右。”一位万科泊寓工作人员向媒体这样表示。

其次,是资本匹配。长租公寓是民生行业,注定没有高额和快速的资金回报。乐乎公寓CEO罗意说:“资本要求快速高额的盈利,这和长租公寓的行业特征是不相符的,是典型的短贷长投。”

整个长租公寓行业需要长期且成本低廉的资金来支持长期的发展。比如,龙湖CEO邵明晓就说,龙湖的资金成本只有4.55%,这个生意对他们就特别合适。

最后,还有短期出租率问题。对于长租公寓品牌来说,新门店开业后的出租率是一个不断增长的曲线,要经历爬坡期。同时,整个行业都处于初期阶段,产品和运营能力尚在打磨过程,也会让很多公寓品牌短期出租率不那么好看。

探索中前行

北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示:“长租公寓作为新兴行业,发展大趋势没有变。现阶段确实遇到了一些问题,发展中行业的问题要用发展的眼光看待、解决。”

旭辉领寓建立了明确的退出机制,通过 REITs 或基金模式实现退出,实现租金和物业增值收入。蛋壳公寓则把“收房—量房—装修—配置—出租—服务”的过程由蛋壳大脑BI(大数据商业智能)系统支撑,及时获得反馈,并据此不断修正,这种反馈及修正在租房的每一个环节

龙湖冠寓则通过CityHub模式提升空间溢价率。 面向80至00后的年轻人群,这种模式让租住空间跳脱出单一居住功能,倡导“去孤岛化”租住生态,配套公共活动区域,配置娱乐、阅读、影音、健身、办公、商业等各种功能,不仅供住户使用,甚至辐射到周边到两公里的泛租住人群,为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。

同时,龙湖冠寓采取标准化服务,针对“预约、签订、入住”等,提出“满意级、惊喜级、感动级”三级标准化服务产品,从门店运营、安防、保洁、社群营造、暖心关怀、增值配套等全围度为租客提供服务。

在行业的发展过程中,阵痛难以避免,但要从阵痛中找到破解之法。一些长租公寓品牌坚持扩张规模同时,为追求短期的出租率或盈利数据,而失去有品质的产品和服务,实是舍本逐末。

而不盲目追求单一数据指标,增强运营管理实力,提升市场租户的满意度、打造更有成效的管理后台和品牌,构建品牌优势是公寓运营商扩大市场份额的关键,也是解决行业短期面临困境的真正要义。