新大正业务单一撤场率逐年攀升 募投项目“凑数”疑圈钱

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《金证研》沪深资本组 无涯/研究员 唐里 映蔚 洪力/编审

2018年10月，重庆新大正物业集团股份有限公司（以下简称“新大正”）获中国物业管理协会“2018中国物业服务百强企业”称号，排名第17名，是否名副其实？

起源于西南地区的新大正，业务模式单一区域集中，撤场率逐年攀升，多处预算数据存“蹊跷”，而部分募投项目或“凑数”涉嫌“圈钱”。

业务模式单一区域集中撤场率逐年攀升

1998年12月10日，重庆大正物业管理有限公司（以下简称“大正有限”）正式成立，目前旗下拥有28家分公司，10家控股子公司，5家参股公司。

2016年8月25日，大正有限由有限责任公司整体变更设立为股份有限公司，并正式更名为重庆新大正物业集团股份有限公司，半年之后顺利挂牌新三板。

然而，在新大正的15家子公司和参股公司中，有13家位于重庆，其区域集中性“可见一斑”。

2018年，新大正主营业务收入按区域分类，主要来自于重庆、贵州、四川、陕西、广西等14个地区，其中渝黔川三地收入比重占了总收入的95.18%，而重庆就占了82.52%。

在激烈的市场竞争环境中，“安居一隅”并不可取。据中国物业管理协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》，2017年，全国物业服务企业数量达11.8万家，复合增长率3.97%，可谓“僧多粥少”。

值得一提的是，新大正物业管理服务毛利按区域分类，2016-2018年，四川地区的毛利分别为327.24万元、171.68万元、165.3万元，毛利均逐年下降。

而截至2018年底，14个地区中有4个地区毛利为负，分别为湖南、湖北、江西、北京地区，四地的毛利分别为-2.13万元、-13.65万元、-25.05万元、-23.76万元。

2015-2018年，新大正的营业收入分别为5.25亿元、6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元，2015-2018年分别同比增长18.48%、23.49%、15.41%。

2015-2018年，新大正的净利润分别为4,673.48万元、5,716.52万元、7,133.78万元、8,854.32万元，2015-2018年分别同比增长22.32%、24.79%和24.12%。

而行业整体盈利走势良好，总体呈上升趋势。据中商情报网发布的《2018中国物业服务百强企业研究分析报告》，2017年，百强企业营业收入均值达7.42亿元，同比上年增长18.2%，净利润均值为5,733.65万元，同比上年增长25.22%。

作为一家物业管理公司，新大正的主营业务分别为物业服务、餐饮服务。2016-2018年，新大正物业服务收入所占比重分别为97.99%、98.47%、98.85%。

按业务类型，新大正物业服务分为物业管理服务和物业增值服务，2016-2018年，增值服务收入占总体物业服务收入的比重分别为9.51%、8.75%、8.06%，呈下滑趋势。

而占了物业服务收入大头的物业管理服务，其毛利率却逐年下滑。

2016-2018年，物业管理服务的毛利率分别为20.95%、19 %、18.97%，同期物业增值服务毛利率分别为46.76%、47.86%、48.36%。

招股书显示，物业管理服务收入来源于综合物业项目和专项物业项目，后者是保洁与安保业务，而前者占比颇高，其按照物业管理类型可分为公共、学校、住宅、商业以及园区物业，前三类是综合物业的重点项目。在2018年，公共、学校、住宅物业汇总的收入占比为86.18%，其中学校物业占比为28.34%。

在业务上，新大正主要采取直销的销售模式，凭借招投标来获取客户，能否成功中标签约具有不确定性，这是影响其未来可持续盈利能力的因素之一。

值得注意的是，新大正的项目新签率在逐年下降，撤场率却逐年攀升。

2016-2018年，新大正的项目新签率分别为26.67%、25.61%、21.09%，同期撤场率分别为4.7%、8.8%和13.64%。与此同时，新大正有超过三分之二的合同即将在2020年底前到期。

或许因为业绩增长的压力和日益激烈的市场竞争，新大正争分夺秒地冲击资本市场，欲获取发展资金。然而，其拟募集资金计划中，部分预算数据有“蹊跷”，募投项目或存在诸多问题。

预算数据存“蹊跷” 募投项目“凑数”疑“圈钱”

据招股书披露，新大正本次IPO拟募资金4.99亿元，用于企业信息化建设项目、物业业务拓展项目、人力资源及企业文化建设项目、市政环卫业务拓展项目、停车场改造及投资建设项目以及偿还银行贷款，共6个项目。

其中，募资金额位列前三位的分别为市政环卫业务拓展项目、停车场改造及投资建设项目、企业信息化建设项目，募资额分别为1.24亿元、1.22亿元、1.03亿元。

企业信息化建设项目，拟构建一套更加完善的物业管理智能化系统，其建设主要包括了三个子项目。

第一个子项目为企业管理信息化项目，拟投入2,147.7万元；第二个子项目为基础物业管理智能化项目，拟投入2,544.25万元；第三个子项目为基于建筑信息模型（Building Information Modeling，以下简称“BIM”）的设施设备管理（facility Management，以下简称“FM”）运营建设项目，拟投入5,579.09万元。

据建质函[2015]159号，BIM技术是在计算机辅助设计（CAD）等技术基础上发展起来的多维模型信息集成技术，是对建筑工程物理特征和功能特性信息的数字化承载和可视化表达。

截至2018年12月11日，全国共有五个省市发布了关于BIM收费的相关政策，用于指导地方的BIM收费标准。

上海的BIM建模收费根据模型深度，可分为四个等级，造价区间为3-15元/平方米。

浙江省的BIM建模收费，根据不同应用等级可分为三级，造价区间为1-18元/平方米。

广东省的BIM建模收费根据不同应用阶段，可分为三个阶段，造价区间为15.75-35元/平方米。

广西省的BIM模型造价为25元/平方米。

湖南省的BIM建模造价约为30元/平方米。

上海、浙江、广东、广西、湖南五省市关于BIM技术的收费标准虽细节不同，但均规定明确，主要以建筑面积为计价基础。

据招股书披露，基于BIM的FM 运营平台建设项目总投资额为3,594万元，但其并未透露具体项目实施面积。

据上述五省关于BIM技术收费标准政策，广东省的BIM技术收费标准为35元/平方米，在五省市中的价格最高，若取其作为计算基础，则该项目的实施面积约为102.69万平方米，大约相当于12.91个国家游泳中心“水立方”。

另外，企业信息化建设项目的三个子项目建设期均为4年，且企业管理信息化项目、基础物业管理智能化项目和基于BIM的FM运营建设项目的投资计划中，都包含了“平台建设费用”，主要是硬件网络平台租赁费用，包括了2台应用服务器和2台数据库服务器，每台租赁费约9万元/年，4年总共为144万元。

然而，据阿里云官网数据，截至2019年4月12日，通用型服务器中租赁价格最高的“通用型(g5) ecs.g5.16xlarge”3年付和5年付报价，分别约为3.3万元/年、2.2万元/年，大数据型服务器中租赁价格最高的“大数据型(d1) ecs.d1.14xlarge”3年付、5年付报价，分别为6.24万元/年、4.16万/年。

两相对比，新大正的企业信息化建设项目所需的服务器租赁价格，未免过高？

无独有偶，停车场改造及投资建设项目或也存在预算数据不合理之处。该项目包括了三个子项目，分别为在管停车场改造升级、在管停车场机械化改建、公共机械停车场新建。

其中的在管停车场机械化改建项目，即通过对四个在管地面停车场改造和建设，完成6层的升降横移式机械车位，从而增加停车位数量。四个停车场含车位分别为731个、467个、118个、53个，投资内容均包含了土建费用、设备费用、围挡（钢化玻璃、LED显示屏等）和消防系统。

但是，同样是进行机械化改建，四个停车场土建费用与设备费用的单位车位费用一致，而围挡和消防系统的单位车位费用却不一致。四个停车场围挡的单价分别为3,175元、2,264元、4,119元、6,427元，消防系统的单价分别为1,594元、1,394元、1,182元、1,566元。

除此之外，立体机械式停车场或“叫好不叫座”。究其原因，主要是操作较复杂，收费较贵、耗时较长、刮擦车辆、对停车技术要求较高等，而机械式停车场本身也存在“对停放车辆有大小限制、投资成本高、周期长、风险大”等问题。

同样存在疑点的，还有拟投资额最高的市政环卫业务拓展项目，似乎有“凑数”之嫌。

据招股书披露，市政环卫业务拓展项目拟投约1.24亿元，包括小型项目7个、中型项目4个、大型项目1个，新大正多次使用了“拓展”、“开拓”、“力争拓展”等表述。而目前新大正在服务的市政环卫项目仅两个，两个项目规模合计200余万元。

据建设部令第43号，环卫作为市政基础设施工程之一，其施工招标投标活动必须依法进行招标。市政环卫项目投资过亿，拟投项目却并未确认中标，过高的不确定性，或将带来投资风险。

不仅如此，市政环卫业务拓展项目的合理性也存疑。

保洁业务属于新大正物业管理服务中，专项物业项目内的业务之一。2016-2018年，保洁业务收入分别为6,808.67万元、8,275.73万元、10,273.18万元，占各年总营收比重分别为10.95%、10.78%、11.60%，基本维持在10%左右。

同期，保洁业务毛利率分别为10.38%、9.08%、8.5%，呈逐年下滑趋势，保洁业务的盈利空间或在缩减。

不仅业绩增速放缓，业务模式单一，新大正的募投项目多处预算数据也存在“蹊跷”，市政环卫拓展业务项目合理性存疑，涉嫌“圈钱”。新大正此番冲击上市能否如愿，或将打上一个问号。