万科董事会主席郁亮:房地产的黄金时代快要结束了

万科董事会主席郁亮:房地产的黄金时代快要结束了

2019年06月28日 18:10:03
来源:每日经济新闻

万科的基本判断没改变过,比如房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的。万科对于房地产行业来到白银时代的判断也没改变过。

每经记者吴抒颖

图片来源:每经记者黄婉银摄

从2017年6月担任万科董事局主席,郁亮话事下的万科,第一个完整的财年年报是2018年。万科2018年度股东大会2019年6月28日下午召开,审议2018 年度报告及摘要、利润分配方案等预案,这也是一年一度股东与管理层交流的机会。

万科董事会主席郁亮、万科总裁兼首席执行官祝九胜、万科独立董事刘姝威等出席本次股东大会。《每日经济新闻》记者为您带来现场直击,聆听来自房地产龙头企业的市场论断。

万科郁亮:房地产的黄金时代快要结束了

万科董事会主席郁亮在会上表示,房地产的黄金时代快结束了,但中国房地产市场的机会仍然是存在的,比如说市场份额还可以进一步提高,比如在服务领域里面还有更多的空间,比如客户服务领域、城市服务领域等等。地产行业,我觉得以后是越走越窄的,如果一定要说每个业务都很艰难,就必须要全力以赴去做好它。

祝九胜:下行压力仍未消除头部企业竞争更加激烈

万科总裁祝九胜介绍年报亮点,财务及运营概况:2018年万科销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元。资产总额增长31.2%,净资产增长17.4%。

谈及未来展望与工作重点,万科总裁祝九胜表示,万科判断未来行业存在挑战和不确定性,但发展机遇依然存在。

祝九胜指出当前经济下行压力并未消除,人口形势面临“少子化”;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争将更加激烈。

万科将在2019年巩固开发即售业务的基本盘,预计新开工面积3609万平方米,同时将继续巩固提升物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假等其他项目。

图片来源:每经记者黄婉银摄

对表外公司的资助不存在损害上市股东的利益

股东大会现场有投资者质疑表外的公司进行资助损害股东利益。

对此,总裁祝九胜表示,万科去做财务资助,就是前期尽调过程中,项目操盘过程中对风险已经有一定控制的。 万科对品牌和资质是非常珍惜的,资助项目必须使用万科的物业服务,大概率也是要使用万科品牌的。

祝九胜还表示,对外财务资助是行业普遍现象,不会影响上市公司股东利益。

郁亮再谈“活下去”:做企业的初心是活下去

郁亮表示,我们是“三活”,“活下去、活得好、活得久”。大家只看到前面一个,没看到后面俩,引出很多了故事。

三个字往往引起很多人的情绪,以后我们的季度例会不用三个字,用四个字。三个字有的时候很麻烦,引起很多的想法,又不能说全,活下去是提醒万科如履薄冰。

做企业初心首先是活下去,做企业活不下去跟流星一样就没什么意思,活下去也是对我们自己的警醒。后来我说万科是被危机感驱动的公司而不是为危机驱动的公司。

图片来源:每经记者黄婉银摄

重申房地产白银时代

从市场来看,郁亮指出,万科的基本判断没改变过,比如房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的。

万科对于房地产行业来到白银时代的判断也没改变过,致力于为客户提供好产品、好服务、“城乡建设与生活服务商”和城市发展、客户同步发展的策略也没有改变过。万科是被危机感驱动的公司而不是为危机驱动的公司,很感谢大家对万科的关心,有的时候在行业里浇点冷水让大家清醒下,对自己是有帮助的。

祝九胜表示,对房屋市场的判断,虽然有小小的波动但总上还是平稳的。土地市场在局部是有过热的情况,我们比较谨慎一点,有同行比我们更乐观一点。投资规模的控制,总量控制,一个年度大概有30%的回款进行投资。手上有钱,地合适不合适还有一个适配的情况。太热的我们就不会去跟,合适的会去跟,保证我们有足够的土地储备。

业务布局:长租公寓是基本盘

在谈及万科布局物业时,祝九胜表示,物业是盈利的,回报率也不错,没有单独列是因为占比还没有很高,会兼顾股东要求,把规模、节奏会控制好。万科的业务从看两个维度衡量,是不是客户需要创造价值;做这个业务过程中业务团队经营能力是不是有所提升。

郁亮表示,只是在销售领域领先领跑并不是真正领跑,要在租售领域都领先领跑。长租公寓也是万科的基本盘,开发业务和租赁公寓两个领域都能领先领跑,这样万科才能领跑行业。

祝九胜入入认为,2014年我们非常明确的提出,围绕客户的需求做,跟着城市的发展方向做,城市需要什么样的业态我们必须做出什么样的业态,我们在这方面不断跟国内外的同行学习,也在通过各种方式引进合适的人才,我们也在不断地努力,多关注一下我们的业态,可能比你现在关注得更多。如果你在厦门的话,会看到更多新的尝试,不能拿太多股东资源做太大胆的尝试。

对于内部的产品线和内部的管理来讲,大概就是三个方向:一是基本盘是开发即售;二是持续持有经营,三是纯粹服务和内容的业务,像物业就是服务业务,教育、养老都是属于内容业务,渴望有一天三大块能打通、拉直、客户层面拉平,我们在五百强的榜单里待得更久一点。

图片来源:每经记者黄婉银摄

贸易摩擦背景下我们的任务是把“地”种好

股东提问贸易战的背景下,公司是否会有相应的应对措施?

郁亮表示,万科是一个“农民”,把“地”种好是我们的任务,至于政策怎么变我们都不预测,我们只应对。我们不管天好还是天坏,我们要把地种好、把粮食种出来。

在每个国家,房地产的黄金时代都有房地产公司进入世界五百强的,大的经济体在房地产最黄金的时代一定是有的,只不过这个时代轮到我们国家而已。但是,我们这个黄金时代也要结束了,这个时候我们的白银时代开始了,尽管还是贵金属,它的含金量已经下降。今后依靠纯粹房地产业务在500强待着的是越来越难的,看到不少同行都在拓展业务。

人才培养计划

郁亮表示,过去两个月万科发布了14条人事任命,大多数都是内部调配、跨区域流动。一个组织成熟以后有必要跨区域流动,否则会固守一方,难免产生懈怠的心态。

“大江大海”是活水计划,未来大多数将会从内部产出。“大江大海”主要是针对内部让人才流动起来,同时也能吸引外部的优秀人才加入万科,不是简单的挖人。

对业务对员工有初心教育,修枝剪叶不是砍树,必要的修枝剪叶是为了更好的成长。

祝九胜认为,万科的激励方式和其他公司有所不同,根本的不同是事业合伙人机制,同心者同路,传统文化方面也有一定差异,有更多的人文关怀,对内主要是靠企业文化留住人。两种激励只是不同的方式。

对于年初万科一名董事辞职,玉良表示,离开了一定会考虑增补,我们也希望祝总能进入董事,只是名额不太够而已。