都市圈观察丨存量时代不动产投资价值区域在哪里——来自日本的经验与启示

历经泡沫破灭的洗礼，日本不动产市场踏上了缓慢复苏之路，呈现出了市场最本质的成色。本文总结了近年来日本不动产的“三化”特征，希望能够借他山之石，琢己身之玉。

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01

空间都市圈化

地区空置率两极分化，居民持续向都市圈集中。日本空置率最高的10个地区中，有9个地区位于非都市圈区域；而空置率最低的10个地区中，6个地区属于三大都市圈。从近两次统计调查的结果可以看出，空置率高的10个地区有8个地区的空置率在继续升高；相反，空置率低的10个地区只有2个地区的空置率升高，并且这两个地区均位于非都市圈区域。尽管近5年日本全国总人口负增长，三大都市圈对居民的吸引力仍在提升。

资料来源：日本统计局，华夏幸福产业研究院

全国新房开工东京都市圈独占3成，三大都市圈占比过半。日本每年新屋开工户数从高点的160万户以上降至低点79万户（2009年），近几年有小幅回升，但是距90年代的高点已不可企及。虽然总量呈趋势性下降，但是结构性机会凸显——都市圈占比持续在5成以上。三大都市圈中，东京圈是都市圈中的核心都市圈，这一核心都市圈的新开工占比超过30%。

资料来源：日本不动产研究所，华夏幸福产业研究院

02

增值区位核心化

核心区与核心区的核心地段土地增值潜力大。东京都市圈包括一都三县，一都（尤其是东京23区）为东京圈的核心区域。从90年代的土地泡沫破灭至今，东京都地价稳步回升，而三县地价经历长期下跌后刚刚企稳，复苏过程缓慢。与三县这样的非核心区相比，作为核心区的东京都的土地增值潜力更大。从核心区内部来看，作为东京都CBD的银座表现显著优于其所在的中央区，即核心地段的土地升值空间巨大。

资料来源：日本国土交通省，华夏幸福产业研究院

资料来源：日本国土交通省，华夏幸福产业研究院

区位距都心越近或者产业发展越好，土地保值增值能力越强。将东京23区拆解来看，可以看到距都心越近的区域，地价涨幅越大。同样的规律也适用于神奈川县和埼玉县，距都心越近，地价跌幅越小。拆解千叶县时发现，空港（成田）、临海工业区（君津、木更津、市原）的地价跌幅小于部分距都心更近的区域。这表明除了区位距离之外，产业发展是影响土地抗跌性的另一个重要因素。

资料来源：日本国土交通省，华夏幸福产业研究院

资料来源：日本国土交通省，华夏幸福产业研究院

03

市场存量化

全国住房存量增速不断降低，空置率创新高。近半个多世纪以来，日本的住房存量变化可大致分为三个阶段——高速增长（1983年以前），中速增长（1983-2003年），低速增长（2003年至今）。高速增长的动力源自战后住房市场的供不应求，中速增长对应了房地产泡沫起落的二十年，低速增长的起始与日本总人口增长的停滞基本吻合。2018年，日本全国家庭户数5800万户，住房存量6242万套，套户比超过1.07，与之对应的是住房空置率达到了13.6%的新高。

资料来源：日本统计局，华夏幸福产业研究院

新房销量趋势性下行，二手房成交持续增长。与住房存量的变化相对应，新建公寓的销量以2005年为拐点，尔后开始趋势性下行。伴随新房市场的低位徘徊，二手房成交活跃度不断攀升，都市圈不动产市场迈入存量时代。2014年起，东京圈和大阪圈的二手公寓成交量开始超过新建公寓。2018年，东京圈和大阪圈的二手公寓成交量分别是新建公寓成交的1.6倍和1.1倍。

资料来源：日本不动产经济研究所，华夏幸福产业研究院

04

对中国的启示

得都市圈者得未来。与日本相比，尽管中国有更大的人口基数和增长潜力，但是依然难以支撑所有区域市场向好。未来的不动产市场，区域分化必将不断加剧。未来，城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈，得都市圈者得未来。

聚焦优质资产方能穿越周期。除了区域分化，都市圈内部也将加速重构，圈层分异将带来新的机会与挑战。随着全面开花红利时期的远去，只有抓住核心资产的“差异性增值红利”，方能从容穿越周期。

存量时代的到来不可阻挡。除了一线城市和个别强二线城市之外，中国不动产市场整体仍然是增量市场为主导，并且这种主导态势在短期内会延续。拼抢增量市场的蛋糕是当下多数房企的生存之道。从中长期来看，存量化趋势不可逆，存量市场未来必将成为重要赛道和战场。