政治局会议房地产新提法 业内认为市场将进入“横盘时代”
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政治局会议房地产新提法 业内认为市场将进入“横盘时代”

2019年08月03日 09:49:44
来源:中国经营报

冯颖祎

据新华社报道,中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,审议《中国共产党问责条例》和《关于十九届中央第三轮巡视情况的综合报告》。

会议要求,要紧紧围绕“巩固、增强、提升、畅通”八字方针,深化供给侧结构性改革,提升产业基础能力和产业链水平。

对于房地产部分,会议再次提及“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,并强调落实房地产长效管理机制,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

警惕房地产过于活跃

新时代证券副总裁兼首席经济学家潘向东在接受《中国经营报》记者采访时表示,会议提到“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这一提法彻底断绝房地产调控政策再度大幅放松的可能性,是“淡化刺激”的最大体现。

潘向东认为,之所以不再将房地产作为短期刺激经济的手段,可能有以下原因:其一,以前能通过房地产刺激经济的前提是居民存在加杠杆空间,但过去几年房价飙升,居民杠杆率攀升到历史高位,官方也首次通过量化方式表明了杠杆率上升抑制居民消费;其二,虽然房价涨幅放缓,但房价绝对值依然很高,多个城市房价已经涨到历史新高,再大幅刺激房地产只会让泡沫越来越大,不利于长久发展;其三,房地产市场占用了大量资源,同时也提高了企业生产、居民生活成本,不利于经济的高质量发展。“就2019年而言,实现经济增长目标是可以做到的,集中精力保证经济高质量发展更为关键。”

对于上述政策方向,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政部财政科学研究所原所长贾康对《中国经营报》记者表示,现在中央鼓励投资的意向比较明显,但房地产投资和一般的投资还是有区别。“做扩张的话房地产是最容易的,从短期来看是有刺激经济的必要,但不会把房地产作为选择的重点。”

贾康表示,从一般的经济联系来说,流动性合理充裕、有一定的刺激力度,房地产是很容易上升的。政策的意图应该是警惕房地产一马当先,短期内过于活跃。

贾康认为,如果光是出台政策调控,将是治标不治本。而基础性制度的建设是中长期的影响,见效不一定很快,但是非做不可,这样房地产市场才能提高健康程度,才有长效机制之说。

贾康表示,推进基础性制度建设,这需要从四方面发力:一是土地制度改革;二是住房制度要双轨统筹;三是投融资制度改革;四是房地产税立法。

稳定经济的压舱石

潘向东认为,不作为短期刺激经济的手段,不代表房地产不重要。房地产具有巨大的乘数效应,涉及到多个产业链,只是要避免短期政策大起大落造成房价非理性上涨,而更多用长效管理机制来促进房地产市场健康长久发展。未来房企集中度可能进一步提升,在核心城市布局的优质房企更具有经营优势。

一位排名前十的上市房企高管对记者表示,国家不会再因可能的经济下行而再次刺激房地产,同时,中央也没有强调抑制楼市泡沫和坚决遏制房价上涨,也不存在对房地产行业的打压,这意味着房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定经济的压舱石,房地产将在不突破上限、不穿透下限的区间内小幅波动,进入横盘时代。

上述房企高管表示,横盘时代的房地产意味着市场蛋糕不会变得更大,但也不会太小。但蛋糕的切分取决于不同房企的发展意愿、战略与能力。大房企依然希望继续扩张,但可选择的城市数量在减少;小房企依赖的信托通道已断,将大批陷入被收购的境地;中型房企进退两难,转型更难。

在房地产行业变局之下,不少企业已经开始尝试多元化发展。

日前,华泰汽车与富力集团正式达成战略合作,富力集团参股华泰汽车,共同发展新能源汽车产业。这已经是继恒大、宝能等近十家企业之后,又一家进入汽车行业的房地产商。

“新能源汽车作为新兴领域,许多技术还处在长期研发和探索之中。在这种情况下是否能够异军突起很难说。”上述房企高管表示,主要是因为房地产是赚快钱的思维,要做研发等精细化工作,很多企业是没有耐心的。

上述房企高管认为,在赚快钱时代,很少有企业研究发展战略和行业趋势。房地产行业的属性没有真正变为制造业的标准时,大家的心还是浮躁的。所以他不看好房企进入这些新兴行业。

其表示,房企回归主航道、基本盘宣告了违背商业基本规律之多元化探索的失败,没有足够的市场规模、可见的盈利模式、长期艰难负重的隐忍创新,转型之路是不可能走得更远的。当前,坚守主业、不当先烈仍是房企最稳健的发展之路。

构建长效机制

记者了解到,“房住不炒”自2016年底提出以来,已经成为房地产长效机制构建的主基调,历年来在中央会议上多次被提及。关于房地产的具体表述也有所变化。

2016年12月14日至16日,中央经济工作会议召开。会议明确指出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,要合理运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和房地产市场的长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止房价的大起大落等。

2017年10月18日~24日,中国共产党第十九次全国人民代表大会召开。会中,习近平总书记强调:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的保障制度,让全体人民住有所居。

2017年12月18日至20日召开的中央经济工作会议提到,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

2018年7月31日,中共中央政治局召开会议。会议中提到,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2018年12月19日~21日,中央经济工作会议在北京举行。会议中提到,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年1月21日,省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班在中央党校开班。习近平总书记在开班式上发表重要讲话中提到,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

2019年4月19日,中共中央政治局召开会议。其中提出,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。