香港地产历史回顾：20多年前董建华的八万五公屋计划

文章来源：转载微信公众号“两个人五条狗”（ID：yesbuter-dog）

作者：余二小

20多年前，董建华说：我要改变香港的房屋政策，改变这种现象，不能再让这种不人道的现象在香港存在下去，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”？20多年后，香港又开始了20年前就应该做、却半途而废了的事情。

董建华的父亲是董浩云，是香港“东方航运集团”的主席，董浩云去世后，董建华承袭他父亲的职位，当了“东方航运集团”的主席，与香港船王包玉刚无论从名气和实力都不相伯仲。但按香港和海外多年的习惯称呼，香港船王仍是指包玉刚（97年已逝世），而非像大陆的网上和一些媒体把董称为香港的船王。“东方航运集团”拥有三千多亿的资产，董是最大的股东，个人资产四百多亿港元。

应该说，他是一个典型的资本家和大富翁。家住在香港岛南边，美丽的海滩深水湾畔的香岛路四号。他当了香港的特区首长后，按理可以以香港总督的身份住进历届香港总督都居住的位于香港政治和金融中心的中环区的港督府，香港的最后一任总督彭定康全家已于97年6月30日晚12点以前离开香港启程回英国。但董建华决定仍住在自己的家里，把总督府改名为礼宾府，用于接待来香港的政要，平时对市民开放。

过去港英时期，香港总督府每年的清明时期，即春暖花开之时，要开放三天，供香港市民进去观赏里面盛开的鲜花，尤其是杜鹃花，里面的杜鹃花在那时节开得最漂亮。市民们可以在总督府任何角落观赏，休息和留影，还可能会无意中碰见总督的家人乃至总督。互相都不会表现出惊讶。

董建华的家居，即香岛路四号是一幢独立的别墅，附近都没有邻居，要隔两百多米远才有另外的别墅。董家的别墅也没有高墙电网与外界相隔，有几路去浅水湾和舂砍角，赤柱的巴士就从他家的别墅旁经过。97前和97后，我多次坐车去浅水湾的沙滩游泳，都要路过他家门口，也没有见卫兵把守和特别警察的保卫，仍然是过去那样，一个悠闲宁静的富翁家庭。

临近97时，按照香港特别行政区的基本法规定，由四百个各界人士组成的香港特区首长选举委员会选举香港特首，董建华是三个参选者之一。是唯一的一个商人。在竞选前的为争取香港市民支持的选举活动中，董建华重点是访贫问苦，走访了香港的“笼屋”居民。

何谓“笼屋”？

香港弹丸之地，在九七前已达680多万人口（现在已超过700多万），真的是寸土秤金。九七前连续多年的楼价高涨，所谓的经济起飞，最普通的私人商品房，每平方米的楼价已高达四万港元，即五十平方米的小型单位，已高达两百多万。虽然香港的工资水平相对而言比大陆高很多，比如：无技术的蓝领阶层，无技术的工厂工人，餐厅服务行业的从业人员，月收入八千到一万，一般白领，银行职员，办公室文员，月收入也一万到一万五。技术工人，比如，工厂里的技工，建筑工地的技工（泥水技工，木工，油漆工，钢筋工，混凝土工等）月工资是二万五左右。香港不是当官级别的公务员的工资也才一万五左右，大学毕业生和刚考上警察的起薪点是八千。这就是香港的低收入阶层。大陆的人以为这样的工资已经算高收入了，实际上，因为香港是一个高消费的地区，每月开支下来，也所剩无几。比如，每天的最基本生活：早餐：25元，中餐40元（香港人的早上餐基本上都是在餐厅吃的），交通车费每天30元左右，男人（还有些女士）每天抽一包烟，35元（香港的香烟很贵，因为政府收的烟草税高达百分之三百，有点强制性禁烟的意思），还有晚餐，三口之家在家里弄来吃，也要一百元左右。还有，正常性的必需开支：水费，电费，煤气费，手机费，每月也要二千五左右。虽然香港是全民免费的医疗制度，即，香港居民，生病，不管多严重，哪怕是几十万，自己不用掏一分钱，儿童是九年免费教育，但孩子的早中餐，校服，书本费也还得自己花钱。所以，低收入的家庭，要置业，即买上一套五十到八十平方米的最普通的私人居所，花二百到三百万，的确是很困难的。大部分低收入的家庭，除非祖上有多余的住房留给自己，否则只有租房住。

香港私人楼寓的租金又相当昂贵，比如：一个十平方米的单间月租是三千，五十平方米的小套间月租是六千左右。可想而知，那些只有几千元收入的单身人士，是租不起套间的，租单间都困难。一万五左右低收入的小家庭，租一个小套间花掉了收入的三分之一以上，生活也非常困难，甚至于入不敷出。

大家会问，香港不是有很好的福利制度吗？有。就说住房的福利吧，三口之家，如果月总收入不超过14400元，而又无私人楼寓的话，就有权利要求香港政府给他安排公房，也称“廉租屋”。这是政府修来专门安排低下收入的居民住的，五十平方米的公屋，每月租金才六百元。单身人士如果收入不超过7800元，也可以申请，四口之家不超过18800元，等等。

但是，申请公房的权利是：你必须是香港永久居民。即取得香港居民的身份后，在香港连续居住满七年，就可自动成为香港永久居民。当取得香港永久居民的身份后，你或你的家庭符合上述低收入的条件，你就有权利要求香港政府安排你入住廉租屋，因为你付不起那昂贵的租金，更没有能力买一个套间。这虽然是香港法律赋予你的权利，但是，香港政府也有它的困难，即每年只修建两万个套间的公屋，申请的人太多了，得有个先来后到的规矩，确实香港没有任何人敢开后门，香港房屋署的官员和职员没有任何人会徇私舞弊。提出申请后，最低得排队等上七年，有时要等上十二三年。这就是说，香港的新移民，如果是低收入的话，你要捱过十五六年的昂贵租金的日子，香港本土的低收入居民，也得捱十年左右的昂贵租金。

那么，那些只有六七千，七八千收入的单身人士，以及失业后领取失业救济金（香港不叫失业救济金，称为“综合援助金”，简称“综援”）的人士，还没等到公房，连那三千元的单间也租不起了，怎么办？于是，“笼屋”就应运而生了。

香港有多余楼寓出租的房东，将单间改造，放三个四个双层铁架床，用铁网将床围好，租给十个左右的单身人士住，每人收取四百到五百元的租金。真的是象关鸽子的笼一样，每人只有那两平方米不到的空间。在香港几个繁华市区，例如，九龙的油麻地，旺角，深水步，官塘，香港岛的铜锣湾，北角，铡鱼涌，筲箕湾十分普遍。要不是董建华亲临这些笼屋，去了解这些笼屋居民的生活，去与他们谈话，与他们握手，聆听他们的心声和对香港政府的要求。新闻记者跟在后面，电视直播出来，报纸报导出来，我到香港多年，由于还有一技之长，收入也不错，的确还不了解香港还有这样的一群人，生活在极端困难的条件之下。当时是香港的六月，我家虽然在郊区，而且是在一个小山上，又是最高一层楼，二十二楼，从四月开始，我就要开空调了，一直到十一月底，否则回到家里，无法呆下，晚上更是热得无法入睡。可是那些笼屋里，一个十平方米的单间里，睡上十来个人，没有空调，而且是在市区人口稠密之地，那不知会热到多少度，里面空气污染，人体散发出的味道更会让一般人无法呆下去。可是，董建华这样的大富翁，个人拥有四百亿资产，居住在风景优美的海滩边的豪华别墅里的人，坐在里面和那些笼屋居民亲切交谈。他说了，我要改变香港的房屋政策，改变这种现象，不能再让这种不人道的现象在香港存在下去，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”？

董建华是不是作秀？是不是为了能当上第一任的特区首长而象那些政客们为了骗取公民信任而说的一些漂亮的言辞？是不是给低下层收入的民众开出的一张空头支票？

不是！董建华言而有信！他上台后，他宣布的第一个政策就是香港有名的“八万五”房屋政策。他以特区首长的身份下达了行政命令：每年香港政府的房屋署必须修建八万五千个公屋套间（九七前是每年二万个套间），要让那些低收入的居民申请公屋的轮候期限不能超过三年！要尽快地把这些笼屋居民安排住进公屋！拆掉笼屋，这是香港的耻辱！限制卖土地给私人发展商，大量的土地用来修建公屋。过去，香港每年兴建的政府公屋和私人楼寓和比例是1：4，现在要倒过来，变成 4：1。新建的公屋的质量要向私人住宅的质量，屋内空间的大少看齐。过去的陈旧的，狭小的，布局极不合理的，象典型的难民营似的公屋要彻底改造，逐步地一个个推倒重修，让香港的低下收入的居民也能体面和有尊严地生活在一个舒适的环境里。

那么，那些收入不在这有权利申请公屋的贫困线之下的阶层，比如：三口之家总收入超过了14400元，有两万左右，但是，确实又买不起私人楼寓的又怎么办呢？难道他们就应该捱那很贵的租金？这是不是不公平呢？

董建华宣布了他的“居屋”政策。“居屋”就是“居者有其屋”的简称。规定香港政府的房屋署每年还要修建一定数量的比公屋高级一点，和房开商修建的私人楼房完全看齐的房屋，用低廉的价格卖给这种收入的人士。比如，五十平方米的小套间，私人楼寓的200万，政府卖给你才50万，但政府的这个房子，除了你的收入要符合上述条件，而本人确实又没有私人住宅外，还有一个条件，买来你只能自己和你的家人住，不准倒卖。你要倒卖，政府有权利将其收回。这五十万，很多人都买得起了，不够钱，怎么办？政府借钱给你买，无息贷款给你，你每月作出还款计划就行了。

还有一群较高收入，比如：小家庭总收入在六到十万之间，他们的收入高了，相对来说，他们的消费和应酬也高了，每月也应该有一定的存款了，但是，要买上三百万左右的普通楼寓也有困难，政府对这批人如果一点关怀都没有，也不公平。这批人，在香港被称为“夹心阶层”，就是上不上，下不下的。说富不富，说穷也不算穷了。董建华推出了“夹心阶层首次置业优惠政策”。买个私人套间，在香港和大陆都不必一次付款，可以给银行贷款，这叫按揭。银行收取的利息是很贵的。在香港向银行贷款，如果按二十年分期付款的话，相当于贵了一倍。即，两百万，二十年总共要给银行付出四百万。所以，香港人说，为了买一个套间，相当于要勒紧裤带给银行和地产商打一辈子的工。

董建华的“夹心阶层首次置业优惠政策”，就是说你是夹心阶层人士，而不够资格买政府的“居屋”的话，如果是第一次买房来住，政府可以借钱给你去买私人楼寓。无息贷款，贷款额是六十万。其它不够的，你自己想办法了，你比那些人富了，你自己当然得承担买房子的一部分责任了，不能全部都靠政府了。

大家想一想，在董建华这样的房屋政策下，会出现怎样的情况呢？

八万五建屋计划是董建华在1997年度香港行政长官施政报告提出的一项政策。董建华提出每年私人楼宇单位、居者有其屋单位和夹心阶层住房计划单位每年供应不少于八万五千个，希望十年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由六年半缩短至三年。

这项政策的推出，再加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，普遍私人物业在五年多的时间内贬值七成，很多中产阶级成为负资产，香港经济一片萧条，直到2003年SARS过后才日渐复苏。

自中英联合声明签订后，香港前景明朗化，经济稳步上扬。但另一方面，中英联合声明限制了香港每年卖地数量。在这样的背景下，香港对房地产的需求因经济持续上扬而有增无减，但土地供应则不能增加，造成1990年代的泡沫经济，地产、股市都屡创新高，香港经济一片繁荣，很多人透过炒卖股票和地产而致富，金融业和地产业成为香港经济重要支柱。据统计，香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期，三年零十个月之间上升了68%。

在高峰时期，一般中档私人住宅每平方呎要大约七千至八千港元，如果有海景或是高层单位则价格更高，一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业，即使是租住物业，租金也连年上升。市面开始出现声音，要求政府压抑楼价的升势，但港英政府碍于中英联合声明的土地供应限制条款，未能增加供应。

香港行政会议召集人梁振英指出，八万五建屋计划是彭定康任港督的时期开始研究的，但当时受制于中英联合声明，未能付诸实行。直到主权移交后，卖地不再受限制，梁振英就向董建华建议推行八万五建屋计划。

香港主权移交后，董建华于1997年10月宣读首份施政报告，提出十项工作计划，当中 “安居”一项中，董建华订出三大目标：

每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个

十年内全港七成的家庭可以自置居所

轮候租住公屋的平均时间缩短至三年

在1997年，香港政府拍卖了19幅住宅用地，总面积为24公顷；另外批出7幅总面积为16公顷的土地作居者有其屋计划用途；以及售出3幅总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用。

到了1998年6月，由于物业价格大跌，政府暂停卖地直至1999年4月。1998年内政府共卖了10幅住宅用地总面积9公顷；售出3幅总面积8公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用，以及批出7幅总面积15 公顷的土地作居者有其屋计划用途。

在1999年，政府售出16幅总面积15.35公顷的建屋用地及两幅总面积4.94公顷的私人机构参建居屋计划用地；将8幅总面积12.54公顷供发展居者有其屋计划、3幅总面积14.74公顷供发展可买可租选择计划、6幅总面积47.93公顷供发展租者置其屋计划的土地批予香港房屋委员会；并将一幅面积0.9公顷供发展住宅发售计划的建屋用地批予香港房屋协会。

2000年过后，首批 “八万五”时期兴建的单位推出市面，单计2000年度一年内便有98,000个公屋单位落成；私人物业、居屋及夹屋供应也大幅上升。

1997 年7月2日，泰铢受对冲基金狙击，亚洲金融风暴爆发。到了10月下旬，即施政报告发表后不久，对冲基金开始狙击港股，引发1997年香港股灾，以房地产和股市支撑的泡沫经济爆破，香港经济由高峰迅速下滑，对房地产的需求也同时下跌，但八万五建屋计划却大幅提高了香港的土地供应。根据供求定律，房地产价格无可避免地大幅下跌。

据统计，香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半，其后在1999年反弹两成，但随著八万五时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后3年多再下跌超过四成，在2003年8月24日跌至谷底。在这五年零十个月，香港楼价下跌七成。

由于香港大部分中产阶级都是通过把物业作抵押申请楼宇按揭，向银行借取相当于楼价的七成按揭来购买物业，但由于楼价大幅下跌七成，使在高峰期入市的业主拥有的资产价值跌至低于负债，成为负资产。不少人花费一生努力工作，就是为了完成物业的供款，退休后可以有属于自己的物业安享晚年。然而楼价大跌使他们花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有。如果在负资产期间失业，或被大幅减薪，而无法供款，银行会收回物业拍卖，业主不但变成“无壳蜗牛”，失去物业后仍然要设法向银行还债，银行也承受庞大坏帐风险。至于购入多个物业作投资之用的业主损失更大。有时事评论员嘲讽道：“马克思发明了无产阶级，董建华则制造了负资产阶级。”

根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1,650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味著香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。