2019年的期中考试，华夏幸福得了多少分？

凤凰网财经原创稿件 文|沈长安

对于上市公司来说，每年最紧张的莫过于“两场考试”—“期中考试”和“期末考试”。 “期中考试”即每年七八月份出炉的半年度报告，“期末考试”则是来年三四月份“年报季”出炉的年度报告。两场“考试”考核的都是企业的综合实力：从营收利润到现金流，从经营状况到融资能力，从当期业绩到未来预期，都是需要重点关注的领域。

8月16日晚间，华夏幸福正式发布了2019年半年度报告。这份长达390页的报告包含哪些核心信息？这份比砖头还厚的“答卷”能得多少分？

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第一题经营业绩：高分通过

如何看待一个企业的业绩？关键词是“增长”，如果一个企业能保持利润持续稳定增长，说明它具备一定的核心竞争力，较高的行业壁垒和竞争优势。

按照这个标准来看，华夏幸福的半年报业绩非常亮眼。2019年上半年，华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

营收、利润、资产规模在一个较高水平上继续保持稳定增长。过去五年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%，充分展现了企业的成长性和稳定性。

华夏幸福稳定增长的业绩是靠什么来支撑的？主要依靠“都市圈”。

在半年报中，华夏幸福在企业核心竞争力分析中第一条就提到“都市圈”：

“凭借着在产业新城业务的多年耕耘，公司作为产业新城运营商已形成了自身特色鲜明的核心竞争力。公司在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，还紧紧把握国家城镇化迈向都市圈化的历史机遇，积极布局核心都市圈，公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至报告期末，公司在全国范围内布局了15个核心都市圈，形成了“3+3+X”的战略格局，累计布局近80座产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。”

报告中提到的“3＋3＋X”核心都市圈格局指的是：在精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（环南京、环杭州、环合肥）都市圈，加快布局粤港澳大湾区；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。

华夏幸福对都市圈的深耕和投入已经得到了显著的回报。2019年上半年，非环京区域业绩贡献比例显著提升，实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务营收比例从上年同期的21.69%提升至38.47%。非环京区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，非环京区域业绩贡献比例显著提高。

华夏幸福在各个都市圈里布局了有产业优势和地域特色的产业新城项目。截止2019年年中，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，有30个项目已入选财政部政府和社会资本合作项目库。 其中包括5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。报告期内新增的5个入库PPP项目，全部位于非环京区域。

华夏幸福的数十个产业新城项目是如何赚钱的？具体与政府如何合作？收入如何分配？据报告，产业新城的经营已经形成了一套相对成熟完整的产业链条，华夏幸福与地方政府联手，为政府提供“一体化解决方案”。盈利主要来自以下五个部分：

（1）公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算；

（2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算；

（3）就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算；

（4）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）；

（5）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。

掌握了产业新城这种稳定的盈利模式，华夏幸福在业绩考核这一项上高分通过。

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第二题融资能力：高分通过

华夏幸福并不是一个传统的房地产企业，它更像是地方政府的“服务供应商”。 建造一座产业新城，从初期规划到最终投入运营，是一个长期过程，动辄需要七八年。周期长，造价高，对经营者的资金实力和项目管理能力都提出了很高的要求。

对于华夏幸福来说，亮眼的业绩是企业股价上涨的动力，但融资能力则是生命线。是否能保持现金流稳定充裕？是否能从各个渠道源源不断的融到钱？是否能保持企业债券评级，如期兑付各项债券？这都是关乎企业命脉的关键问题。

幸运的是，截止目前华夏幸福的融资渠道非常畅通，债务结构逐渐优化。凭借优异业务模式和平安入股加持，企业融资持续向好。筹资性现金流入达760.6亿元，比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿。公司主动阶段性加杠杆，为后续发展提供保障。

公司融资渠道畅通，非房地产融资贡献显著。报告期内公司新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比高达84%。

华夏幸福也积极通过不同融资渠道来补充“子弹”，“长短结合”—既有补充短期流动性的票据融资，也获得了长线资金支持。2019年6月， “武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。

公司的发展离不开股东的支持。2019年上半年，控股股东华夏控股直接为华夏幸福提供18元永续债权资金支持，用于补充流动资金，无固定期限。

华夏幸福的一个主要融资渠道是债券融资，上半年通过境外间接全资子公司CFLD (Cayman) Investment Ltd发行的三笔美元债券。债券融资的成本很大程度与债券评级相关。而华夏幸福的评级一直在保持在最高级别（AAA）。

2019年5月至6月，中诚信证券、大公国际资信、东方金诚国际信用一共三家评估机构均对华夏幸福公司主体及相关债券进行了跟踪评级，都维持了AAA的最高评级。

良好的债券评级也有利于降低公司的融资成本。8月15日，公司“18华夏04”公司债票面利率由7.40%下调至6.60%，凸显出投资人对公司的认可。

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第三题未来潜力？看土地储备

评价一个公司是否值得投资，不仅要看现有业绩，还要看未来潜力。对于房地产行业来说，土地储备能在一定程度上反应企业的潜力。

从2018年到2019年，有不少业内人士评论：房地产行业已经“入冬”。

从行业数据来看，不少房地产企业已经在“收缩战线”。 2019年1-6月全国房地产开发企业土地购置面积为0.80亿平方米，累计同比下降27.5%。1-6月土地成交价款为0.38万亿元，累计同比下降27.6%。

入冬之时，有的企业选择减少拿地，而华夏幸福则选择了“逆势抄底”，加大拿地力度，为后续发展积蓄力量。2019年上半年，公司获取土地成交金额较上年同期增长69%；公司新获取土地面积比上年同期增加66%，已达2018全年新获取土地面积的95%。

从财报中可以看出，土地使用权当期增加额高达15亿元。

图注：土地使用权当期增加额超15亿元（来源：华夏幸福半年报）

从拿地的区域来说，主要集中在环京区域、长三角区域、环郑州区域几个重点都市圈。2019年上半年，公司新获取土地中，68%位于环京以外区域；其中，长三角区域达42%，环郑州区域达15%。

在土地储备这一项上，华夏幸福以高分通过。

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附加题: 轻资产模式的探索

如果说经营业绩、融资能力、土地储备是三道“必答题”，对于新业务新模式的探索则是一道“选答题”，答对了有附加分，答错了也无伤大雅。

对于这道“选答题”，华夏幸福给出的答案是探索轻资产模式。

华夏幸福的产业新城项目，一直是典型的重资产模式，建设周期长，资金要求高，利润回报率也高。“高投入高回报”的重资产模式虽然能带来丰厚的收益，但高额投入对企业的资金端也带来了很大压力。

华夏幸福也在探索轻资产模式。在半年报发布的当日，公司还发布了另一则公告：

华夏幸福将项目公司（北京物盛科技有限公司）100%股权、4.42亿元债权一并转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务，华夏幸福收取代建及资产管理费。

将项目公司的股权及债权作价58.28亿元转让给平安人寿之后，华夏幸福将开启轻资产模式。去年9月，中国平安成为华夏幸福战略合作伙伴，此次项目是华夏幸福与中国平安首个业务层面的合作落地项目。

从经营业绩，到融资能力，到土地储备，再到新模式的探索，华夏幸福在2019年“期中考试”中完成了三道必答题和一道选答题，交上了一份满意的答卷。而资本市场也给出了积极反馈，在半年报公布后的首个交易日（8月19日），华夏幸福收盘价为27.83元，较上一个交易日涨幅近7%。

资本市场，用钱投票。投资者用真金白银给华夏幸福的“期中考试”打了高分。