大唐集团拟赴港上市：高负债支撑公司前行

内容来源：资本一线

作者：温庆林

据《资本一线》了解到，大唐集团控股有限公司（下称“大唐地产”）于11月29日向港交所递交了上市申请书。

招股书显示，大唐地产是综合性物业开发商，专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。其物业开发项目主要覆盖国内四个经济区，即海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。

据悉，大唐地产是一家闽系企业总部位于厦门，其从福建厦门、漳州等地物业开发做起，逐渐将业务扩展到广西、京津冀等地。另外，2008年大唐地产就开始计划上市，但之后爆发的金融危机让其上市计划搁浅，一拖就是十年。

如今，曾豪言壮语“三年销售额破千亿”的大唐地产，带着它的招股书，又杀向了港股市场。引人注目的是，大唐地产的LOGO是以四大国粹之一的脸谱作为核心设计元素，脸谱的原型则是著名京剧人物“蓝脸的窦尔敦”，其对自身定位也是“国韵地产”。

从厦门起家，押宝北部湾经济区

大唐地产的历史可以追溯到上世纪80年代，创始人余英仪于台湾开发“台中大唐世家”。 1994年，余英仪把台湾的资产清零，迁至厦门落地，与挚友合力发展“大唐世家”。

2009年前后，由福信集团完成并购后，大唐地产随即开始布局南宁，并规划了广西市场的扩张版图，形成“北部湾经济区及周边城市”的区域范围，规模远超福建大本营。

由招股书得知，近年来自北部湾经济区及周边城市的营收在总营收中的占比呈逐年上升趋势。2016年至2018年及2019年前六个月的占比分别为24.4%、48.7%、42.1%和23.7%。不过今年大唐地产战略可能有所调整，2019年上半年公司营收主要来自厦门漳州，该地区占比高达71.8%。

但从土储布局上看，截至今年9月底，大唐地产在广西南宁、柳州、贵港及北海区域拥有26个项目（含合营、联营），土地储备合计137.77万平方米，占比公司土储总量49.5%，超过大本营所在海西经济区域26.7%的市场土地储备占比。

可以说，目前北部湾经济区及周边城市是大唐地产押宝的重点区域之一，另外天津地区近年来的占比也处于上升状态，在2018年的占比更是达到了53.3%。不过从土地储备来看，公司近一半的“屯粮”都集中在广西及周边区域。

“这些地方地价不算高，城市友好度还不错，可以快速拿地、快速开工、快速销售，城镇化的增长处于比较高速阶段。” 大唐地产黄晞曾表示。对于现阶段的大唐地产而言，布局中西部有利于公司资金快速周转，规模快速增长，不过重仓某一地区给公司运营也带来了更多风险。

近年业绩快速增长，但同时背着高负债

大唐地产2016年至2018年及2019年前六个月的收益分别为20.76亿、40.19亿、54.95亿及25.26亿，其中2016年至2019年的复合年增长率为62.7%，2019年上半年比去年同期增长了77.6%。

另外，从销售额看，2016年-2018年大唐地产的流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元，行业排名分别为第149、第109、第77。数据显示，2019年1-11月，大唐地产全口径销售金额为298.3亿元，行业排名第78。显然与大唐地产的千亿目标还有较大差距。

但不可否认的是，大唐地产近年的发展速度还算较快，但其也难逃高增长高负债的“魔咒”。招股书显示，2016年至2018年及2019年前六个月公司的负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。公司一度净负债比例超过十倍，不得不让人对其资金链断裂风险表示担忧。与此同时，公司股本回报率却在逐年下降，从2016年的84.1%下降到2018年的67.1%。一边是负债高企，一边是回报率的下降，让投资者不得不在心里多掂量几分。

据克而瑞研究中心数据，2016~2018年176家房企加权平均净负债率均不超过90%，其中，2018年这一数据为85.15%，较年初降低了3.95个百分点，54%的企业净负债率有所下降。目前大唐地产的负债率也超过了行业平均值的两倍。

对于募集资金用途，大唐地产在招股书中表示，除用于现有项目建筑成本外，将有部分资金用于偿还银行借款，借款固化年利率均超过了8%。截至2019年6月30日，大唐地产未偿还借款为75.98亿元，其中一年内需偿还17.3亿元，一至两年需偿还31.7亿元，而公司账上的现金及现金等价物仅为19.42亿元。

不合规事件及业主投诉时有发生，员工福利未充分保障

据招股书显示，报告期内曾发生过若干不合规事件：6个项目公司无建筑工程施工许可证开展业务，总罚款340万元；4个项目公司没有遵守相关建筑工程规划许可证及/或其他相关规划批文所载规定或规划而开展建筑工程，合计被罚130万元；2个项目公司在未办妥相关建筑工程竣工手续的情况下交付物业，被罚款40万元；还有3个项目公司所刊登的物业广告未能遵守广告法规定被罚款50万元。

近年来，除了不合规事件，还时有“大唐地产强迫购房人签订装修协议”、“违约延期交房”等业主投诉的事件发生。福建漳州开发区大唐世家2期业主廖先生于近期向中国网财经投诉，称所在的小区曾出现楼板外墙开裂、楼房沉降、房屋漏水等诸多问题。近期地下停车场现围挡，廖先生质疑是开发商房屋出现质量问题后擅自维修，去询问时双方发生冲突致受伤。

（相关新闻报道截图）

另外大唐地产对内部员工的福利保障也并非充足。招股书显示，公司于2016年至2018年及2019年前六个月，尚未结清的社保跟公积金分别为70万元、470万元、500万元及250万元。不过，公司声称未缴足社保跟公积金并不会让其遭到行政罚款，也对公司无重大经营或财务影响。

“大唐地产按照目前销售情况，想要实现三年销售额破千亿的目标，恐怕有不小难度，这对公司的土地储备、运营模式、现金流和人才等都是极大的挑战。随着房地产市场寒冬到来，房产开发商融资愈发困难。赴港上市或许是大唐地产解决融资问题的重要一步，但具体效果还得看市场反应。”财经评论员严跃进表示。