贷款买房的请注意！房贷利率计算方式要变了，且只有一次选择权！

千呼万唤始出来。12月28日，央行针对存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR（贷款市场报价利率）有关事宜进行了公告。

公告提到的存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。此外，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

公告称，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

央行负责人表示，具体执行过程中有三项原则。

一是，借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二是，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三是，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次的调整对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意，这种影响是计算方式的变化，但利率本身不会变，或者说不会过多影响购房者的月供水平，这是近期商业银行网点需要积极宣传的内容。

商业性个人住房贷款有两种选择

严跃进分析称，此次政策明确，因为LPR基础利率每个月都会发布，那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问，给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。

定价基准挂钩LPR的：

LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

定价基准转换为固定利率的：

商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，也就是改革前后利率不变。

值得关注的是，无论哪种选择，第一次调整的时候，也就是转换的第一年，实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动。

民生银行首席研究员温彬分析称，对存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变，有利于稳定市场预期，保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。

央行负责人称，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点。

温彬认为，此次存量个人住房贷款利率“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

严跃进也表示，考虑到商业银行网点后续咨询的情况会增多，建议商业银行网点积极做好案例宣传和解读，通过一些最新的媒体报道等让购房者或老百姓能够主动去理解此次改革的内容，也能够减轻银行网点的工作量。建议后续给民众宣传讲解时需要注意三点内容。

第一、明确后续利率有下调的空间，让按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担，也不必提前还贷。

第二、强调只是计算方式转变，不存在月供增大的可能，建议服从商业银行网点的相关调整建议。

第三、注意宣传“央行基准利率”和“LPR基础利率”的区别，即央行基准利率好多年才会调整，而LPR基础利率是每个月调整一次。当然购房者的贷款不会每个月调整的，可1年调整一次，也可30年保持不变。

其他存量贷款定价基准如何转换？

其他存量贷款定价基准亦有挂钩LPR和固定利率两种选择。

转换为LPR，则加点数值由借贷双方协商确定，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日。

如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定。

约束性远小于商业性个人住房贷款。

央行负责人表示，除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

温彬分析称，此次公告是进一步深化利率市场化改革的充分体现，有利于加大对经济薄弱环节和重点领域的金融支持力度，着力缓解存量民营和小微企业融资贵问题。

今年8月17日，央行发布改革完善LPR形成机制公告。央行负责人也表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，此次公告是为推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。