美团和滴滴“房东”德必创意冲刺IPO 长期待摊费用占资产比例高

继上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称锦和商业）后，又有一家文化产业园运营商上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司（以下简称德必创意）也准备冲刺IPO。

根据IPO申报稿，前几年，公司营业收入一直保持在6亿元上下，净利润不超过1亿元。德必创意这类文化创意园的商业模式是租用门店再改造出租，美团和滴滴均是德必创意的客户。

值得一提的是，同锦和商业一样，德必创意也面临长期待摊费用占资产比例较高的情况。因为不断扩张改造门店，长期待摊费用的问题符合德必创意这类企业的商业模式。

滴滴、美团“房东”冲刺IPO

近期，德必创意递交了IPO申报稿。

德必创意是一家文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。这类产业园通常保留了历史的文化痕迹，譬如北京798艺术区、上海1933老场坊、华侨城创意园、成都东郊记忆。

德必创意改造的产业园区就包括原上海航天局第八〇九研究所办公场所、原上海工艺编织厂、原上海市电气集团老旧厂区等。由于这类产业园的创意新颖、环境设施完备，不少新经济企业都选择在这里办公。

德必创意的客户就包括美团点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店等。在报告期内，美团点评一直都是德必创意的第一大客户。不过德必创意并未过多依赖前十大客户，重要客户合计占营收比例一直保持在10%左右。

根据德必创意的利润表，2016年~2019年9月，公司的营业收入分别为5.05亿元、6.06亿元、7.7亿元、6.7亿元；净利润分别为5373.5万元、2185.8万元、5516.5万元、7439.2万元。

从毛利率看，2016年~2019年9月，公司综合毛利率分别为32.84%、30.92%、29.28%及 30.05%。由于德必创意采取“承租运营”，租金支出、改造支出的摊销等固定成本是主要成本开支。

值得一提的是，租金成本占据了德必创意主营成本的半壁江山。2016年~2019年9月，租金成本占德必创意主营成本的比例均超过了60%。

《每日经济新闻》记者注意到，德必创意基本上签订的都是长租，短则10年，长则20年。譬如徐汇德必易园的租赁时限就是120个月，虹桥德必易园则长达237个月。当然也不乏德必佛罗伦萨WE这类的33个月超短租。

需要注意的是，因为特殊的商业模式，租赁地产权是否受限将构成德必创意的风险点。德必创意在风险提示中提到，部分园区租赁房产存在权利限制、租赁房产未办理产证 、租赁房产存在抵押、租赁房产存在查封等风险点。

长期待摊费用引关注

实际上，德必创意并非第一家申报IPO的创业园运营商。同为运营商的锦和商业曾多次冲刺IPO，已于去年12月获得通过。

而从发审委问及的问题来看，锦和商业被问及承租建筑物所在的土地使用权实际用途与规划用途不一致、租赁支付、毛利率差异等问题。

在上述问题之外，外界曾质疑锦和商业的长期待摊费用占资产比例高。2016-2019年上半年，锦和商业长期待摊费用在资产总额中的占比维持在50%左右。

同锦和商业一样，德必创意同样存在这一情况。2016年~2019年9月，德必创意长期待摊费用分别为3.8亿元、4.87亿元、5.5亿元、5.13亿元，占资产总额比例保持在40%以上。

“长期摊销费用计算涉及到计入摊销的费用种类、资产价值计算及依据、摊销方法的选择等。”上海新古律师事务所王怀涛律师表示，长期待摊费用是指企业发生的摊销期限在1年以上的费用。举个例子，比如办公楼装修用了100万，但装修可以用10年。按照使用年限，已经支付的100万将按照10年摊销并计入费用。

德必创意一直在扩张园区规模，长期待摊费用总体呈现上升趋势。

因为长期待摊费用的出现，德必创意报告期内经营活动产生的现金流量净额与净利润并不匹配。2016年~2019年9月，公司的经营活动产生的现金流量净额分别为1.3亿元、1.13亿元、1.88亿元、1.39亿元。公司同期净利润则分别为5373.5万元、2185.8万元、5516.5万元、7439.2万元。

对于长期待摊费用的问题，《每日经济新闻》记者也于2月11日致电德必创意，不过电话未获接听。