房贷利率即将换锚了! 事关你的“钱袋子”,10个关键问题赶快搞清楚
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房贷利率即将换锚了! 事关你的“钱袋子”,10个关键问题赶快搞清楚

2020年02月21日 16:38:17
来源:上海证券报

只有不到10天了!有房贷的你做好准备了吗?

根据监管部门的安排,3月1日起,存量房贷定价基准需进行切换,从参考基准利率定价切换为参考LPR定价。存量房贷需要在今年3月1日至8月31日前完成“锚”的切换。

两种定价方式有何区别?是否必须切换为与LPR 挂钩的浮动利率贷款?转换成哪种定价方式更优惠?以后每月的房贷是升还是降?

近日,针对房贷一族关心的热点问题,上证报对中国人民银行深圳市中心支行(以下简称“人行深圳中支”)信贷部门负责人进行了专访。

商业性个人住房贷款(全文简称“房贷”)参考LPR定价与原参考基准利率定价两种方式有何区别?

人行深圳中支

2019年8月,为深化利率市场化改革,推动贷款全面参考“贷款市场报价利率”( LPR)定价。LPR与原来的贷款基准利率不同,它是由18家有代表性的银行依据对最优质客户实际发放的贷款利率每月进行报价计算得出,更能反映市场化资金供求关系和价格水平。

此外,房贷参考LPR定价,是在相应期限LPR基础上加基点(即BP,1个BP等于0.01%)形成,例如5年期以上LPR为4.8%,若合同约定加30个基点,则实际贷款利率为5.1%,这与此前在基准利率基础上乘以一定折扣或上浮一定比例不同。

我的房贷是否必须切换为LPR定价的浮动利率贷款呢?

人行深圳中支

不一定。如果您的房贷是固定利率,无须切换。如果您的贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款,根据中国人民银行公告〔2019〕年第30号,您有两种选择:一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。

要注意的是,您只有一次选择转换方式的机会,如果您已确定并完成转换,就不可以再去更改了。

那这两种选择有啥区别呢?

人行深圳中支

如果您选择切换为以LPR为基准定价,到下一个重定价日,就会按照最新一期相应期限LPR计算确定您的执行利率,往后依此类推。

如果您选择固定利率,那么就是以您转换时的利率为准,一直到您贷款到期利率都不会变了。

若选择切换为LPR定价后,怎么计算我的加基点数呢?这个数值会变化吗?

人行深圳中支

根据中国人民银行公告〔2019〕年第30号,商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值(可为负值),确保房贷利率在转换时点保持不变。

比如,您有一笔房贷,原定价水平为基准利率上浮5%,也就是说当前执行利率为4.9%*(1+5%)=5.145%,而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,那么切换时您的贷款利率就是5年期以上LPR加34.5个BP(即5.145%-4.8%=0.345%)。

若您的房贷利率是基准利率打9折,当前执行利率是4.9%*0.9=4.41%,那么切换时就是5年期以上LPR减39个BP(4.41%-4.8%=-0.39%)。加减基点数在合同剩余期限内固定不变。

LPR每月都在更新,若我的房贷切换为LPR后,贷款利率也会每月调整吗?

人行深圳中支

不会。贷款利率什么时候调整取决于合同对重定价周期和重定价日的约定。定价基准切换时,您可与商业银行重新约定重定价周期和重定价日,但房贷利率重定价周期最短为1年,也就是每年最多只会调整一次,所以不能每月或者根据您的意愿随时重新定价。

如,您和银行约定的重定价日为1月1日,重定价周期为1年,那自下一年重定价日起,你的贷款利率会变更为最近一期(即2020年12月)公布的相应期限LPR加基点数,若此时LPR已经降低了,您在2021年全年即可享受新的执行利率水平,以后每年都依此类推。

你觉得我转换成哪种定价方式更优惠呢?

人行深圳中支

这个要根据您的意愿和判断,如果您认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势,那转换成以LPR为定价基准更有利哦。

比如,您贷款金额100万元,还款期限剩余10年,剩余本金是61万元,假设LPR下降20个基点,若还款方式不变,如等额本息方式还款,那您切换为参考LPR定价后,每个月就少还约60块钱,1年能节省700多块。

贷款银行会在什么时候给我切换?万一这个期间LPR下降了,会不会影响我的贷款利率水平呢?

人行深圳中支

根据中国人民银行公告〔2019〕年第30号,自2020年3月1日起,金融机构将开始开展存量浮动利率贷款定价基准转换工作,原则上应于2020年8月31日前完成。具体切换时间请留意各贷款银行安排或向贷款银行咨询。

如果这个期间LPR下降了,不会影响您的贷款利率水平,因为切换时统一以2019年12月发布的LPR为基准计算加点数,因此所有客户在2020年3月至8月期间的任何时点转换,同一笔贷款的点差都是一样的,会保证大家都公平。

那到时候银行怎么通知我呢? 是不是一定要去银行网点才能办理呢?

人行深圳中支

银行会通过官网、短信、电话、邮件、手机银行等多种方式通知您进行转换,同时银行会在保护您利益的前提下,通过网点办理、电子银行、手机银行等多种方式帮助您完成转换,最简便易行的只须在电子渠道上确认就可以,这样您就不用去银行了。具体方式银行会通知您,请保持联系畅通。

如果有共同借款人,定价基准转换要怎么办理呢?

人行深圳中支

如果您有共同借款人,则需要共同借款人和您达成一致的转换意见,每个共同借款人都需要办理。

存量公积金个人住房贷款已明确不切换为LPR定价,那存量的公积金组合贷款是否需要切换?

人行深圳中支

需要。因为存量公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款需要按照相关规定进行切换,公积金贷款仍按原公积金贷款利率政策执行。