中国奥园规模首破千亿遭质疑 口碑危机渐显

3月25日，中国奥园集团股份有限公司（股票代码3883.HK，以下简称为“中国奥园”）举行2019年业绩发布会，业绩显示，2019年奥园实现合同销售金额达1180.6亿元，同比增长约29%，销售金额首次突破千亿，并超额完成1140亿元的全年目标。

作为广州的老牌房企，中国奥园创立于1996年，2007年于香港上市。回首中国奥园20多年的发展之路，不难发现，2016年到2020年是奥园发展最迅猛的几年，但高速的发展背后同样包含着不少隐患。

销售额遭质疑后 又被质疑“做空”

2019年7月，有个别用户指出一家第三方商业机构统计中国奥园2019年上半年在广东省达成销售额85.2亿元，根据公司2018年报所披露其土储中广东省货值占比接近40%，推算公司上半年销售额约200亿元，与中国奥园自己披露的536亿元差距明显，并质疑中国奥园销售额造假，为此2019年7月8日，中国奥园开盘后股价便持续下滑，截至收盘跌幅达8.61%。

当天晚间，中国奥园回应称，上述社交媒体平台刊登的文章及上述的第三方商业机构所自行推算的合同销售数字完全欠缺根据。公司并未向该文章的作者及第三方机构提供任何资料，也不知悉该文章及该第三方机构所得到有关公司的资料来源。

无独有偶，今年3月3日中国奥园又被匿名人士某社交媒体平台发布“中国奥园做空报告”，报告中质疑，中国奥园以“明股实债”方式，违规将数百亿借款通过信托和奥园股权投资基金等关联方，注入子公司的非控股股东权益中，并长期隐瞒和低报归属少数股东利润；过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融）。对此，中国奥园于3月5日晚间发布澄清公告表示，该报告中的指控乃属失实，并否认了虚报合约销售额和违规融资的行为。为此，截止3月6日，中国奥园报11.12港元/股，跌幅2.11%。

▲3月3日匿名人士发布“中国奥园做空报告”截屏

净负债率和归母股东权益引人注意

奥园作为一家曾经名不见经传的地产公司，在短短几年里业绩增长十分迅猛，合约销售额从 2015年的 152亿元增长至 2019年的 1181亿元；归属母公司的核心净利润也从 2015年的不到8.12亿元增长至 2019年42.01亿元。仅仅四年时间，中国奥园就改写了广州房企的格局，超越时代中国、越秀地产，逼近雅居乐和富力。

▲中国奥园2015-2019年销售额及其增速表

▲中国奥园近5年拥有人应占期内溢利及其增速表

然而与其他高速增长的房企不同的是，中国奥园的净负债率一直比较稳定，2016年至2018年，中国奥园净负债率分别为50.7%、51.0%、59.8%，2019年中国奥园净资产负债率为74.9%，较2018年负债率增加了15个百分点。与同行业其他高速扩张的房股呈现全然不同。

值得注意的是，在中国奥园增加的股东权益中，归母股东权益增长不显著。2014年年末，公司归母股东权益为77.19亿元，2019年上半年末又增加到133.97亿元，增长不足两倍。与之相比，2014-2018年，中国奥园的少数股东权益从13.15亿元增长至188.62亿元，实现14.3倍的增长。2019年上半年，中国奥园的少数股东权益达到219.7亿元，较2014年涨幅16.7倍。

规模“大跃进”之下

产品“口碑危机”凸显

随着千亿目标的达成，中国奥园在不断高周转的同时，也付出了业主投诉、拒绝收房、工程事故、频遭监管部门和媒体点名等代价。

2017年3月,奥园广场曾因为虚报3700元/平米的装修费变相涨房价及联合链家收取购房者中介费之事,被房管局通报批评并暂停网签,同时,记减信用分15分的处罚。

2018年，成都成华奥园广场被曝存在虚假宣传等问题，业主拒绝收房。此外，四川成都成华奥园广场也由于虚假宣传等问题，业主拒绝收房，有业主表示门禁、大门设计、商业规划、小区绿化与此前宣传都有所不同。为此该项目爆发200多人维权事件。而在安徽合肥的奥园城市天地项目，因为小区内雨污不分流、车位盖草皮等原因同样被业主拒绝收房。

2018年11月6日，广东省住房和城乡建设厅网站发布题为《广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第四批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》，广东清远市合创泰富榜上有名，而据天眼查数据显示，清远市合创泰富房地产开发有限公司是中国奥园旗下孙公司。

▲2018年广东省住建厅查处违法违规房地产企业信息公告

▲合创泰富房地产开发有限公司股权情况

2018年12月3日，住房和城乡建设部网站发布事故快报称，广东省茂名市电白县金源海湾文化城项目一期一区，发生高处坠落事故，死亡1人。资料显示，金源海湾的建设单位为茂名金源海湾房地产开发有限公司。据天眼查数据显示，合创泰富和茂名金源海湾均是中国奥园旗下子公司。

▲茂名金源海湾房地产开发有限公司股权情况

2019年，湖南省株洲市天元区奥园神农养生城(奥园湖畔一号)业主发起维权，称小区因变更规划用途，交房五年，都办不了房产证。

▲奥园湖畔一号业主维权图

2019年8月，广东惠州奥园开城首府的业主们反映，500余户业主购买的住宅突然变成了商住公寓，涉嫌“挂羊头卖狗肉”。其中，奥园的五百余户业主反映：在购房时被宣传购买的是“住宅”，草签合同也为“住宅”，却在正式合同签订后显示勾选“住宅”性质的一页被偷换成了勾选“商住”。

此外，南宁的奥园永和府项目和瀚德棠悦府项目还涉嫌无证预售、收取额外电商费等违规操作被媒体点名。

3月15日，《青财经》报道了《楼市315：南宁奥园瀚德棠悦府项目违规售房 买房必须看“五证”》，描述了南宁市奥园瀚德棠悦府项目2#、3#未取得《商品房预售证》便违规售房以及收取团购金和溢价金的相关问题。3月19日《青财经》致电了江南区住房与城乡建设局，工作人员表示对奥园瀚德棠悦府项目违规售房的问题并不了解，由于商品房预售证归市里管理建议拨打南宁市住房与城乡局了解相关情况。随后《青财经》致电南宁市住房和城乡建设局了解相关情况，工作人员表示对奥园瀚德棠悦府项目违规售房的问题并不了解，他们主要处理信访问题，需要接到相关的举报后才会把问题转交给有关科室，由有关科室解决问题。根据工作人员告知《青财经》致电了南宁市市场监管科兼产权交易中心的电话，电话始终未接通。

经查，3月26日，奥园瀚德棠悦府2#、3#仍在正常销售中。

内容来源：青财经

作者：陆柒柒