富力“失色”：去年仅完成销售目标86% 净负债率却飙至200%

2月销售额降近六成。

3月26日，富力地产发布2019年年报。根据财报，公司去年实现销售额1382亿元，同比增长5%，与2019年初定下的1600亿元销售目标相比，其业绩完成度为86.4%。

财报还显示，富力地产去年实现营收908.1亿元，净利润100.9亿元，同比分别增长18%、16%。另一方面，富力地产净负债率也攀升至198.9%，远高于2018年上市房企的净负债率均值92.52%。

在此之前，富力地产曾发布公告称，已收到证监会关于公司实施H股全流通申请的正式受理函件。根据文件，富力申请全部已发行的22亿股内资股股份转换为H股并在香港联交所上市。此次申请转换上市的股份约占富力地产总股份的六成，此前这六成股票无法自由买卖，也不可以质押融资。此次富力地产的申请若能通过，将极大缓解债务压力。

部分业内人士对时间财经表示，此次富力能否通过证监会的审核，主要是看政策，看其对地产行业的全流通是否支持。富力作为第一个申请H股全流通的地产公司，其申请通过与否，都有很强的示范效应。

官网资料显示，富力地产成立于1994年，总部在广州，2005年于港交所主板上市。截至2019年末，富力地产总资产达4273亿元，在克尔瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中位于21名。公司最新市值为350亿港元。

有意思的是，自去年以来，富力集团董事长李思廉多次被“打脸”。2019年初，富力地产设定全年销售目标1600亿元，在2019年8月举行的中期业绩会上，李思廉称，“下半年应该卖900亿到1000亿左右，全年大概是1500亿到1600亿左右，这个没有大问题。”然而，富力地产最终交出的答卷是1382亿元。

2019年3月，李思廉曾说，“海南今年肯定会有放松的消息，这是100%的。”之后在当年8月的中期业绩会上，李思廉又称，“海南市场复苏还要给点耐心”。然而在今年3月，海南宣布新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。兴起于1994年的商品房销售制度被海南打破，一位业内人士告诉时间财经，“海南房地产市场，现在谁去谁死。”

针对上述问题，时间财经多次联系富力地产方面，截止发稿时间，暂未获得回复。

净负债率200%

财报显示，2019年，富力地产的净负债率已攀升至198.9%，此前的2015年至2018年，该公司的净负债率分别为124%、160%、170%和184%。据乐居财经，富力地产管理层预期，在今年内可以将净负债率下降15%到185%以内，“在3年左右，肯定可以将净资产负债率降到150%以内。”

富力地产2019年融资成本为6.6%，比2018年的5.7%上升了0.9个百分点。据亿翰智库数据，富力地产的融资成本高于2018年具有代表性的50家A+H股上市房企的平均融资成本。标普此前发布报告称，截至2020年6月底，富力地产将有251亿元债务到期，另外还有逾90亿元可回售债券可执行回售。

作为资金密集型的房地产行业，融资和销售回款是主要的资金来源。去年7月，富力提出，下半年的工作重点围绕“促销售、抓回款”开展。但据证券市场周刊报道，项目去化率是富力地产的短板。在市场较好的情况下，富力地产去化率可达60%，近3年去化率基本在50%上下。相比较而言，碧桂园、万科、新城、中南、金科等企业2018年全年的平均去化率都能达到70%以上。

去年7月，时间财经还曾报道富力地产“暂停拿地”之事，随后李思廉在8月份的2019年中期业绩会上表示，写有“下半年原则上暂停拿地工作”那份文件是自己起草的，富力下半年仅拿下包头、太原、广州等城4宗地块。

业内有观点称，因为种种原因，富力地产目前资金紧张，此次申请转换上市计划对其至关重要。据悉，截至1月31日，富力地产已发行股份总数目约35亿股，其中内资股股东持有63%，H股股东持有37%。内资股不具备流动性，且没有减持和股权质押功能，因此该部分股权只起到了融资作用却没有套现功能。此次，富力地产申请全部已发行的22股内资股股份转换为H股并在香港联交所上市，即将上述63%的内资股转换为H股并上市，实现100%H股流通。

实际上，富力地产2005年在香港上市后，就H股流通性不足、融资受限而多次提出回归A股，但一直无果。H股“全流通”是2018年开始试点，2019年11，证监会宣布全面推开H股“全流通”改革，允许将“内资股”转为“外资股”。蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝服务是地产界首吃螃蟹的选手，富力地产则抢占了房企改革的首例。

海南之困

海南取消预售制后，富力地产股价一日内下跌8.36%，此前富力地产董事长李思廉多次表达对海南市场的看好。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对时间财经表示，不论是疫情期间还是此前的“一城一策”时期，海南的地产监管政策一直没有丝毫动摇，呈现全面从严、一刀切的严格监管格局，这与其曾发生过“楼市泡沫”有关。

根据公开资料，海南建省初期曾出现过“房地产泡沫”。海南当时人口约700多万，但是有两万多家房地产商。政府调控后，占全国人口0.6%的海南，留下占全国10%的空置商品房，烂尾楼有600多栋、1600多万平方米，闲置土地1.88万公顷。之后，2010年1月，国际旅游岛宣布建设的时候也形成房价大涨。仅五天时间，海南商品房交易171亿元左右，是2008年全年的总和，房价涨幅是全国的5倍。

统计数据显示，全国31个省市自治区2019年前三季度房地产开发投资占固投的平均占比水平为19.5%，其中上海、北京、辽宁、海南四省市占比较大，分别为56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。有一个类似的指标是房地产投资占GDP的比重。2018年，海南达到34%，全国第一，同期上海、辽宁、北京分别为12%、12%、11.9%。

2018年，海南实施“全域限购”，之后该省房地产开发投资下降16.5%，销售面积更是下降了37.5%。第一财经此前报道称，至少三分之一的海南房地产从业人员都在2018年离开海南，大多被调往邻近的粤港澳大湾区、广西、云南；不少房企直接将旅游地产业务的重点布局区域转移至同处南方滨海区域，且旅游资源丰富的广西、云南。

2019年海南省商品住宅供应面积809万平米，同比下降24%；成交面积781万㎡，同比下降40%；价格14624元/㎡，同比微跌4%。

富力地产2005年进入海南以来，多次进行大手笔投资，拥有较多土地储备，并将海南列为重要战略支点。中房报此前报道称，关于谁是海南的最大“地主”一直没有定论，但在海南地产界普遍认为，富力、雅居乐、鲁能、中粮、罗牛山等是海南的“大地主”。根据财报，富力地产2019年在海南拥有权益可售建筑面积268.9万平方米，占总额4.6%。

富力地产2019年年报还显示，年内销售份额主要来自全国的210个项目，共计26个省份，其中海南销售额同比下降27%至43亿元。

值得注意的是，3月3日，富力地产发布的2020年2月份业绩报告显示，公司权益合约销售额为25亿元，同比下降58.68%；销售面积达20.81万平方米，同比下降61.84%。（北京时间财经 陈世爱）