五年首次！一线楼市全面下跌，透露什么信号？

◎ 作者 / 标叔

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该来的还是来了，疫情对房价的影响已经开始显现。

近日，中国房地产协会公布了三月份全国房价行情数据，全国有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。

值得一提的是，之前一直被市场奉为香饽饽的一线城市也未能幸免， 四大一线城市出现齐跌的现象，还是五年来首次。

从具体数据来看，北上广的均价下跌幅度都在千元以上，其中上海跌幅最为显著，环比下跌了5.85%、每平跌3401元，位居四大一线城市跌幅榜首。

北京和广州的房价走势从去年9月开始就属于盘整状态，相比之下略有下跌，所以此次三月下跌也是预料之中。 让人意外的是深圳，深圳的房价之前频频创出新高，但在3月，也只能低下高昂的头颅。

数据来源：中国房地产协会

一线城市房价难得的下跌，让该新闻直接冲上了微博热搜，阅读量近7000万，显然，大众对目前房价的走势，仍保持着高度关注。

全国一线城市房价全部下跌，意味着什么？对购房者而言又有什么影响？

今天，我就来跟大家聊一聊房子的这些事。

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房价下跌的主要原因，大家都心知肚明——受疫情影响，一些经营困难中小企业不得不展开裁员或被迫关停， 为了救急，只好降价把房子卖出去。

换句话说，目前一线城市房价的下跌，并非是因大家不看好一线城市的房产而簇拥式的卖出，而只是部分业主手头上缺钱，只好被迫把固定资产换成现金。

这一点可以从各城市的成交量上找到答案。

下图是截止2020年Q1季度66座大中城市的成交套数同比曲线，大家可以发现，无论是一线、二线还是三四线城市，成交量都出现了较大幅度下滑，其中，以一线城市最为明显，一线城市的楼市成交量下滑了近40%。

来源：贝壳研究院

交易量变小了，楼市对价格的敏感性就会变得更高。 经常炒股的人应该会知道，盘子小的个股往往更容易被拉高或砸盘，在楼市中也是同样的道理，一万个人参与交易，跟五千个人参与交易，两者对价格的敏感度是不一样的，后者对价格更敏感。

我在中原数据找到了一线城市中广州近一年二手住宅的成交情况，数显显示，广州三月份的成交情况环比是上涨的，但同比却是大幅下滑的。

广州3月份的网签数量是2469套，而去年同期的网签数量为5524套，下滑幅度为44.7%。

此外，我还翻看了链家的数据，截止2019年底，广州降价房源占比达98.2%，环比增加4.1%， 广州降价房源的数量为有记录以来最高值。

到今年3月，广州业主自发降价卖房的势头并未降低，链家广州二手房的数据显示，目前仍有60%的房源出现了降价，其中降价幅度为1-5%的占大多数，占比为44%。

不单广州出现了降价卖房的案例，这样的例子在深圳也时有出现，前两天，我的朋友圈就被一降价“豪宅降价千万甩货”的新闻刷屏了。

该楼盘2018年3月13日的最高挂牌价是2900万，到2020年3月31日的最后一次报价为1900万，降价幅度高达1000万。

看到这个降价幅度，很多人会吓一跳，一般人去买二手房砍个几万几十万都费尽，人家业主一下子跳水1000万，这完全是“甩卖”啊。

据圈内传闻，这位业主是干外贸企业的，受疫情影响，资金链濒临断裂，急需卖房救急，要求购房者一次性付款。

还有粉丝在微信后台跟我诉苦，也是因为现金流被套在房子里，不得不被迫降价卖房。

用这位粉丝自己的话语描述，自己慌的一比，内心十分忐忑，因为他现在手上持有着深圳的四套房产，但手上现金流几乎都搭到房子里头了。

他目前的现状是，自个在深圳福田、龙岗、罗湖和光明各一套房子，想要出手龙岗的那套房子，但挂牌了将近两个月仍无人问津，于是今年三月份迫不得已把房子从480万降到了460万，降了20万元，后来偶有人问，但到现在也没成交。

降价虽然对二手房成交量的促进作用很明显，但现在情况特殊， 观望的购房者越来越多 ，就算把房子价格调低，房子也不是那么好出手。

这位粉丝抱怨道，人过中年，全家几代人打拼到现在就这几套房子，卖低了不愿意，市场价又卖不出去。一家老小开销大，小孩上学费用更是上不封顶，不可能指望上班的工资，降价说起来容易，但这背后的焦虑估计没有几个人能感同身受。

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如何看待一线城市这回房价的齐跌？

我的观点很明确， 房价的下跌因疫情爆发而开始，必然也会因疫情的结束而恢复正常。

事实上，现在楼市已经在逐步走向正轨 了， 有几个现象大家可留意：

一是现在已经有不少地方售楼处都已经恢复正常，比如广州、上海、苏州、南宁等地都已经有9成以上的售楼处已正常接待客户，戴好口罩、测完体温就可进入案场。

比如我上周去深圳某网红盘楼盘去看房时，看房的人就挺多，我是大早上过去的，一大早就有不少购房者带着口罩在营销中心前排队入场，后来因为人多，还被街道办限制人流了，不难发现， 对于具备投资价值的楼盘，购房者正在“跑步入场”。

二是各地的“热点楼盘”，再度出现哄抢，“抢房”行为的出现，意味着前期积压的市场需求正集中释放。比如：

3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7分钟就全部卖完，销售额2.99亿。

3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”：311套房源，10分钟内抢光。

4月5日，招商蛇口太子湾·湾玺的公寓开盘，平均每套4200万元。结果54套公寓半天卖光，开发商收入23亿元。这是该楼盘3月的第三次开盘，一共销售了138套公寓，最低每套售价2000万。

短期来看，疫情对房价确实带来了一定负面影响，但随着房企的全面复工复产，楼市的信心正在逐步恢复。

我的看法是， 目前国内的一线城市和部分强二线城市，长期大幅降价基本不可能 ，理由很简单：

一方面是目前国内疫情已经到了收尾阶段，房地产市场在逐步走向正规，随着成交量的攀升，楼市对价格的敏感度会变得更低。

另一方面，环顾全球各发达国家的房产的年回报走势，基本都有共通性，只要各个国家经济是增长的，房价也会保持相应的涨幅。

有媒体统计过各发达国家1870~2015年的房产年化收益，平均年化回报率为7.78%。

而在国内，一线城市和部分强二线城市的固定资产，属于典型优质资产。从长远角度来看，这些地方的抗风险能力要远高于三四线城市。

对购房者来说，疫情带来的一线城市房价的下跌，倒是给出了绝佳的上车机会， 一线城市房产有产业集群和人口支撑，不会发生太大波动。但是底子薄弱的三四线城市，可能就没有那么容易熬过来了 ，房价步入下行通道是肯定的，只是跌多跌少的问题。