上海HK271-01地块的拍卖迷局，几家地产高管“失联”？

中海地产上海公司总经理崔帅被采取强制措施

据上海当地媒体报道，4月9日，崔帅被上海市公安局经侦部门采取刑事强制措施，随后上海万科公司、华润华东大区两名投资人士，也陷入“失联”传言。

对于熟悉这些人名的地产圈，无疑是经历了一次集体地震。

崔帅是谁？他是中海地产上海公司总经理，也是上海市普陀区人大代表。由他主持的中海上海分公司27年前借由城市改造项目进入上海地产市场，曾经的上海“旧改”第一项目、住宅第一高楼“海华花园”就是该公司的作品。

截至目前，上海市警方还未对“崔帅事件”发布相关公开信息，但业内判断，三位地产大佬的“失联”与3月31日上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）的投标密不可分。参与这次投标的共有6家公司，包括万科、华润、招商、中海、绿城和平安。

关于这次投标，第一个让人迷惑的是成交价格。

虹口区嘉兴路街道HK271-01地块位于北外滩，距浦东陆家嘴、浦西外滩直线距离都是2公里，距人民广场直线距离也仅3公里，紧邻新建路隧道出口，一脚油门10分钟到陆家嘴，实属市中心的稀缺地块、黄金地块。

2020年3月31日开标的这个地块是一幅纯住宅用地，这也是上海三年来唯一的纯住宅地块开卖。而且此地块没有自持要求，没有限价，尽管楼面价已达63155元/平方米，参照周边同类物业10万元/平方米以上的二手房价格，市场价和成本之间仍存在着可以想象的巨大利润空间。

这块“肥肉”被中海地产以34.3亿元收入囊中。而震惊地产圈的是，这个价格竟然就是拍卖底价！

细品此次交易的0溢价，最值得回味的是，6大房地产公司面对一块极品“红烧肉”，竟然都没有拔刀抢夺之心，让中海轻而易举地掉进了“米缸”里。

这次投标的第二个迷惑点，源自虹口区政府于2020年2月20日至2020年3月20日公示的《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》。（以下简称“规划修编草案”）。

“规划修编草案”中描绘的新北外滩非常炫目：其目标是建设成最顶级的城市核心地区。一栋480米地标在北外滩建成后，将成为浦西第一高楼，并取代东方明珠成为上海第三高建筑。

围绕它，同时还将建设1栋380米、1栋300米、10栋180-265米摩天大楼群，与已有的320米高的白玉兰广场、2栋263米高的大楼，共同组成上海北外滩核心商务区。

根据《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018～2023年）》，轨交19号线将经过北外滩地区，19 号线工程自虹建路站至宝杨路站，线路长 44.5 公里。包含19号线在内，北外滩将有4条地铁线路构成轨交网络。同时在目前的新建路隧道东侧，正研究增加一条南北通道。

北外滩新一轮规划的总体定位是与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融，形成具有孵化创新思维的新时代中央活动区、世界级会客厅和全球超大城市精细化管理的典型示范区。在《瞭望东方周刊》看来，北外滩这一轮规划体现了上海市一个新的雄心，届时这个片区将与陆家嘴隔江对望，对上海整个北部地区的带动，起到指针作用。

上海地产业内人士告诉《瞭望东方周刊》：“除了新定位，此次北外滩所有的土地规划都重新做了，容积率大幅上调，这样土地投资回报指标完全不一样了，周边地块也将受到新规划的辐射带动。”

仔细研究北外滩规划后，《瞭望东方周刊》记者发现，上述嘉兴街道地块并不属于（公众参与草案）范围内，而是处于“近邻”的位置。因此，容积率的上调，它并不是直接受益方，但辐射效应完全无法忽视。

紧邻新晋热土，成为新规划率先受益项目，这个“故事”里有太多资本无法舍弃的想象和情节。

这或许就是打破原有平衡的重压。因此，造成了第三个“迷惑”情节。

据接近此次“崔帅事件”的人士告诉《瞭望东方周刊》，上海警方的介入，源于相关人士的实名举报。

上海地产行业一位资深人士告诉《瞭望东方周刊》：“对于各大房企来讲，优质的出让地块太珍贵了，带着放大镜检查交易过程也不可避免。”更何况，优质地块投资的回报利润因为新规划大幅增长。

2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此，房地产市场进入长达十年的“调控行情”。

2020年初，新冠疫情爆发，中国大部分城市陷入“停摆”近两个月的时间，目前如何“保增长”成为城市所面对的共同问题，而土地出让一直是地方政府重要财政收入之一。

面对政策的双向需求，房地产企业或许就有了自己的“默契对策”，或许所谓“围标”也在对策之列。

围标，是一个招标投标的专业术语，也称为串通投标，它是指几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益的手段和行为。

在上述人士看来：为了寻求利益最大化，房地产企业之间达成某些“共同体之间的默契”也有先例，然而资本逐利的本性，也能让“默契”和“平衡”在瞬间坍塌。

据澎湃新闻4月13日的跟进报道，该地块仍“未成交”。

总监制：陈良杰

监制：夏宇

编辑：顾佳贇

制作：张静、万宏蕾、周周