规模扩张的“致命诱惑” 华润等房企涉嫌围标拿地

本报记者 刘颂辉 郭阳琛 上海报道

上海北外滩的黄金地块，成为了多家头部房企的“致命诱惑”，中海、华润、万科三巨头在土地竞拍环节栽了跟头。

4月10日，《中国经营报》记者从上海市普陀区人大常委会相关人士处获悉，上海市公安局经济犯罪侦查总队对区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅依法采取刑事强制措施。

接下来的几天，多家媒体相继报道，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优和万科上海公司相关负责人被要求配合调查。

多位高管被密集调查起因于一场土地拍卖会。在此之前，6家房企竞逐虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，该地块是近三年来首次推出优质纯住宅地块，在配建住房和自持方面的要求都非常宽松。

吊诡的是，在拍卖会的最后环节，华润和万科竟不约而同地放弃报价，而中海地产以底价获得。

针对高管被调查等问题，4月15日，记者联系中海地产上海公司，相关负责人未能给到明确回复。记者多次致电华润置地上海区域相关负责人，对方表示在开会，亦未作出回应。

目前，上海市经侦部门、规划和自然资源局均在对该地块“围标”问题进行调查。

上海市规划和自然资源局公众参与处一名负责人表示，由于出让过程存在问题，该地块暂缓交易。虹口区规划和自然资源局办公室相关负责人则表示，该地块对于虹口区发展有非常重要的作用，暂时在等待市里和经侦部门的调查结果。

中海华润高管陆续被调查

4月14日下午1点，上海虹口区海伦路周家嘴路口的一处不起眼的建筑工地，两名工人正在用铁钉加固围墙。

站在工地的围墙外，朝东南方向抬头望去，即是陆家嘴的地标上海中心大厦，往西走两条街就到了著名历史建筑1933老场坊。

工地的两扇铁门早已生锈，里面没有任何建筑，裸露的黄土地上覆盖着编织网，一台挖掘机和一台渣土车在做最后的平整工作。

“过年之前还有几幢老旧房的，现在都被拆除殆尽了。”在附近负责清扫街道的老徐介绍，这里曾是虹口区158、161街坊的老旧房屋，被征收后，有段时间用作交警支队的事故违章车辆停放点。

如果不出意外，该处地块在4月3日公示期结束，就应该迎来它新的主人。

在3月31日上海市土地竞拍会上，中海地产从万科、华润、招商、绿城、平安等品牌房企中，以起拍价34.3亿元获得虹口区嘉兴区街道HK271-01地块，平均楼面价6.3万元/平方米，出让面积21724.2平方米，溢价率为零。

该地块是虹口区近3年来纯宅地首次出让，楼面价创下上海宅地最高起拍单价。

有一个特殊之处让房企们眼红：地块除了需要配建5%建筑面积的保障性住房和自持建筑面积1500平方米的菜场设施外，没有其他自持要求。

要知道，自2016年上海实行纯住宅地块15%自持要求，自持面积须用于租赁。嘉兴区街道HK271-01地块无自持要求，就相当于增加可售面积、降低了可售面积成本。而且，该项目附近豪宅云集，多数均价超过10万元/平方米，未来存在较大利润空间。

根据土地出让规定，地块采用有竞价招标方式出让。以房企的资质、是否此前拿地等因素进行打分排名，再按照排名决定是否可以参与拿地。

彼时，中海地产（杭州）有限公司、昆山启特企业管理有限公司（万科）和嘉兴市润昇企业管理有限公司（华润）的得分为130分、130分和120分，根据“优先原则”，三家房企均可以参与后续的拍卖环节。不过，进入土地拍卖环节，只出现了中海举牌，万科和华润则陷入“沉默”。

“三家房企应该是在竞拍之前私底下有串通。”一家参与本次竞拍地块的房企华东公司的项目拓展主管对记者说。

上海市普陀区人大常委会相关人士透露，4月8日，上海市普陀区召开第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议，审议了关于许可上海市公安局经济犯罪侦查总队对普陀区人大代表崔帅依法采取刑事强制措施的决定，会议还审议了关于提请暂时停止崔帅执行代表职务的报告。

普陀区人大官网显示，在2018年6月28日人大代表补选工作的投票选举日，经普陀区人大常委会主任会议审查确认，中海发展（上海）有限公司总经理崔帅为区第53选区的（石泉组）区第十六届人大代表。

4月16日，据《第一财经》报道，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查。天眼查显示，嘉兴市润昇企业管理有限公司的法定代表人即为陈刚。

“围标”的致命诱惑

中海地产崔帅、华润置地陈刚先后被公安机关带走配合调查后，涉及中海、华润、万科三家头部房企的神秘项目组逐渐浮出水面。

在零溢价背后，业内猜测，中海拿地后与华润成立了项目组，而万科作为财务投资角色也参与其中。随着崔帅“出事”后，项目组亦就地解散。究竟是怎样的诱惑，让房地产业三大巨头铤而走险？

据好地研究院浙江区域院长朱祖渊介绍，围标也叫串标，是指几个投标人相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益的手段和行为。

在他看来，就土地出让而言，围标的危害主要体现在两个方面。一是土地价值得不到充分体现导致国有资产流失；二是损害正常市场竞争，从而造成其他市场参与者受损，不利于市场健康发展。

“这两天一直在关注这个事情。”潘伟（化名）是一家大型上市房企上海公司的投资管理部经理，他在接受记者采访时透露，近两年，其实上海出让溢价率特别低的土地背后，房企之间合作拿地、拍卖会开始前相互打招呼是默认的操作。

“其实就像买东西，希望约定好一起杀价，买得越便宜越好。只是这次跟以前相比，溢价率实在太低了。”潘伟如是说。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授表示，最主要原因在于对各类企业而言，将利润最大化是共同追求的目标，其次是企业的经营模式，“一般都不是企业本身经营理念和行为，更大的可能是某些中高层管理人员串联在一起实行的个人行为。”

对规模扩张的渴望，或许也是此次事件的诱因之一。

值得一提的是，崔帅曾在2019年初公开表示，2020年，中海地产上海公司销售目标为300亿元。

事实上，从2017年起，中海地产一转保守姿态，在土地市场上颇为积极。数据显示，2016～2019年间，中海地产新增地块分别为18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米。

在中海地产2019年的新增土地中，也有两宗位于上海；2018年，中海地产更是“一口气”在上海拿了5宗地块，包括高达93.99亿元的上海市中心最大城中村项目。

而华润置地在华东区域则是连年“退步”。据2019年业绩报告，集团2019年综合营业额为1477.4亿元，同比增长21.9%。但在华东区域占比为20.5%，连续三年占比下滑。

距离公示期结束过去13天，4月16日，在上海土地市场网站上，该涉事地块当前交易状态仍显示为“交易中”。

潘伟告诉记者，按照常规，倘若没有政府部门介入调查的话，4月3日公示期结束后土地就已出让成功，中海肯定早就拿地了。“行业内都在看政府最终如何定性，等待进一步的调查结果。”

崔光灿指出，若最终认定为围标，正常的情况下，政府会对地块进行重新招标流程；如果市场环境发生较大变化，政府预计此时拿出来会拍不出去，那么招标进程可能会放缓。

土地出让规则生变

尽管公安机关对于该事件仍在调查过程中，但若认定为“围标”对三家房企以及涉案的个人都将是沉重的打击。

据我国《刑法》第二百二十三条规定：“投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。”

“围标不仅涉及串通投标罪，往往还伴随着行贿受贿罪。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，串通投标通常是“里应外合”的，根据《投标法》规定，底价是必须要保密封存的。很多串通投标的，会通过内部人员获取其他投标人员的名单以方便操作，“这些行为往往会滋生行贿受贿”。

王玉臣告诉记者，如果查证属实，首先中标无效，一切努力白费；其次，要对个人和公司处以罚款。情节严重的还要取消其1年到2年的投标资格，甚至吊销营业执照。对于陪标人员和企业，也要没收违法所得，进行相应的处罚。

事实上，此次北外滩事件无疑也将对上海现行的土拍规则产生深远影响。

4月10日，上海市规划和自然资源局官网挂出两幅宅地，出让方式显示为“招挂复合”。两幅地块分别为松江区永丰街道H单元H24-07号地块和中山街道SJC10010单元37-01号地块。

耐人寻味的是，本次出让地块规则出现两大变化：有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。而在“围标”风波前推出的地块均是三人。

“规则基本上没有太大的调整，与原来相比只是入围的人数稍多了些。”潘伟认为，放宽入围门槛其实体现了更加公平竞争的市场环境。“预计这次事件后，上海土拍规则还会更加放开一些，让公平或是竞争更加充分，增加市场化的意味。”

“从经济学上来讲，招投标本身就不是一个完全合理的机制，而是综合考虑评标公平和效率后的产物。”崔光灿认为，此次土地出让规则微调主要目的是促进投标的公平性，并增加市场的竞争性。“这次疑似围标的事情既影响了土地出让的公平性，也影响了出让效率，所以规则应该作出相应的改变，在效率和公平之间找到平衡点。”

如何能够减少围标现象的发生呢？崔光灿直言“很难”，他表示，上海原来的做法是从控地价、控房价的角度来看的，并希望品牌、实力较强的企业来开发建设，减少对后续住房建设质量的影响。如果放开竞价，让价高者得，那么围标问题解决了，但原有的市场平稳也将会受到影响。

北外滩竞拍事件之后，现行的出让规则是否将会作出调整和完善，成为了未来土拍市场的关键。上海市规划和自然资源局公众参与处一名负责人表示，目前公安机关正在调查中，未来的土拍规则变化暂时不方便回应。