住宅70年土地使用权到期怎么办?已设定抵押的房子还能卖吗?一文看懂
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住宅70年土地使用权到期怎么办?已设定抵押的房子还能卖吗?一文看懂

2020年05月27日 19:00:59
来源:21世纪经济报道

导读:住宅70年土地使用权到期怎么办?已设定抵押的房子还能卖吗?出租人和承租人是否享有房产买卖优先权?....本报记者采访专业律师为你解疑。

来 源丨南方财经全国两会报道组

记 者丨李玉敏 北京报道

编 辑丨李伊琳

今年“两会”,最受瞩目的当属《中华人民共和国民法典草案》的审议。作为新中国第一部《民法典》,通过后将影响到我们每一个人的生老病死和衣食住行。

《民法典草案》一共1260条,超过10万字,一共分为7编,依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编和侵权责任编以及附则。

房产是我们中国千家万户最贵重的财产了,本次《民法典草案》对我们的房产买卖、租赁、抵押、居住、物业管理都带来哪些方面的改变呢?

为此,21世纪经济报道记者采访了北京大成律师事务所高级合伙人王芳律师。

王芳律师在担任全国律协民委会婚姻家庭法论坛主任期间,曾多次参与民法典的立法修法工作。在长达5年的时间里面,王芳律师还组织了行业里的全国优秀的律师在一起召开民法典修订专题研讨会,并且还将修订意见汇集成书面文字形成报告,通过全国律协提交给全国人大法工委。

王方律师认为,《民法典草案》中,涉及到房产的,有五大方面的问题值得我们关注:

住宅70年土地使用权到期怎么办?

图片来源 / 图虫

我们现在所住的商品住宅,楼下的土地使用权一般的期限是70年,这70年的土地使用权到期怎么办?

《民法典草案》在物权编在第359条作出了明确的规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。”王芳律师表示,虽然我们购买房子的时候,我们的土地使用权是70年,但是到期以后大家不必惊慌,将自动的续期;但是这条款的后面还有半句话大家要注意,续期的时候可能是要交费的,这个交费是按照什么标准交,届时会不会进行减免?这次新的民法典中说,将依照法律行政法规的规定另行出台政策。

王方律师提示到,这一条新规就意味着我们再买房子的时候就要很小心了,要特别关注一下准备买的房子剩下的土地使用权还有多久。比如,有的楼盘在卖房子的时候,虽说房子是新房子,但房子下面土地的使用权已经过了15年,那么这种房子在购买的时候,它的价格就应该更低一些,因为将来土地70年使用期满了之后,我们可能会面临着补交费用的问题。

已设定抵押的房子还能卖吗?

图片来源 / 图虫

王芳律师从事私人财富管理法律服务,许多高净值客户需要融资借贷或是别人向自己借钱,当双方融资时以房产设定抵押是常事。依据老的《物权法》,如果把房子抵押出去以后,原则上被抵押的房子自己是不能再转让的了,因为要保护债主利益。

可是《民法典草案》在物权编第406条做了重要变动,它的规定是:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人,抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款,向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

王芳律师解释称,“这意味着房子即使设定了抵押,抵押人仍然可以卖房子,不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,只需要通知他即可。抵押权人有证据表明未来债权有风险的情况下,可以要求抵押人在转让房子以后,把转让的钱优先清偿他的债务”。

出租人和承租人

是否享有房产买卖优先权?

在《民法典草案》726条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”

王芳律师表示,我们租出去的房子,如果想要卖了,法律规定,你一定要在卖之前先告诉承租人,问承租人你有没有兴趣来买这套房子,同等的条件下,承租人是有优先购买权的。如果我们已经问了承租人买不买,承租人在15天之内没有明确表示要买的话,那就视为了他放弃这个权利,此时这个房子就可以卖给其他人了。

王芳律师特别提示,这次民法典修法又做了一个新的调整,给了房主一个特殊的权利——如果房子是卖给房屋其他共有人或者房主的近亲属,这两种情况就不需要给承租人优先购买权。

卖房或租房过程中

中介被“跳单”怎么处理?

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我们在买卖房子或者出租房子的时候,可能都需要找中介机构提供服务,但是现实中就有些人,不想交中介费,他们在接受中介服务之后,先认识买家或者卖家,然后想尽方法私下联系上对方,甩开中介私下签订买卖或者租房合同的行为。在行业内也称为“跳单”行为。

没想到《民法典草案》中,对“跳单”行为也做了规定。在第965条做了一个规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人只直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”换句话说,如果委托了中介机构,利用他们提供的信息源,认识了买家、卖家或承租人,事后订立了合同成交的,还得把中介费给人补上。

王芳律师认为,这条规定传达了两个信息:

一是我们买卖房子和租赁打算找中介,在委托之前就要慎重,要明白这中介费是一定要付的;

二是对整个中介行业来说是一个有利的保护和促进,会让这个行业更加的规范化发展。

居住权究竟是什么?

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在民法典中,还有一个很受关注的话题就是房屋的“居住权”。

这个居住权制度在《民法典草案》的366条和368条、369条都做了相关规定。按照366条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”第368条规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外,设立居住权的应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。”

王芳律师表示,在平常做业务的时候会遇到适用情形,比如说——夫妻双方离婚时约定家中一套房归男方所有,女方目前没有其他住房,需要两年的周转时间,双方在离婚协议当中就可以约定,虽然房屋产权归男方所有,但是可以给女方一个两年期的居住权,这两年的居住是女方的权利,而且她不需要向男方付费。

王芳律师认为,家庭的成员之间或者商业合作伙伴之间常常会有居住权的这种情形。这次我们民法典新设了居住权,让房产的居住权和所有权相分离,实现更高效更合理的利用房产这样的贵重资产。